Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1107 transakcji w rejestrze dla Kobyłka), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
12 016 zł/m²
poziom cen: wrzesień 2026
Typowo (połowa transakcji)
11 518 ‑ 12 802 zł/m²
9 na 10: 11 126 ‑ 13 689
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (73); waga porównywalnych 88%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.92, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Królowej Bony 9, Kobyłka
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 126 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 126‑11 518 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 518‑12 802 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 802‑13 689 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 689 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 518 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 802 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)12 016 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 016‑12 802 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 689 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 518 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 016 zł/m². Nie schodź poniżej 11 518 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 85%, spadku: 15%, bez zmian (±1%): 0%.
Zmiana w 6 mies.
+1,6%
Zmiana w 12 mies.
+4,1%
Transakcje, 12 mies.
260
+17,6% wobec poprzednich 12
Od szczytu
0%
szczyt: wrzesień 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +1,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 85% przypadków, spadała w 15%, a typowa zmiana wynosiła +4,4% (połowa przypadków między +2,7% a +19,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 46 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 17,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (wrzesień 2026).
Indeks ceny za m²: Kobyłka
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Kobyłka dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Kobyłka
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
12 199 (10)
40-50 m²
-
11 414 (20)
50-60 m²
9574 (7)
10 879 (97)
60-70 m²
10 509 (34)
10 002 (208)
70-80 m²
10 120 (23)
10 707 (96)
80-100 m²
11 559 (15)
10 769 (95)
ponad 100 m²
10 621 (5)
8265 (198)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Kobyłka
parter
10 756 (39)
10 165 (265)
1-2 piętro
10 166 (44)
9798 (434)
3-4 piętro
-
10 774 (18)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
-
11 418 (8)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×0.92, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (84 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-05-28
Królowej Bony 9
ten budynek
62,48
parter
pierwotny
8403
+1,6%
+32,7%
11 330
1
2026-05-28
Królowej Bony 9
ten budynek
69,26
parter
pierwotny
8807
+1,6%
+32,7%
11 876
1
2026-09-11
Królowej Bony 31
ta ulica
50,09
parter
pierwotny
9982
-
+29,2%
12 901
0,6
2026-09-03
Królowej Bony 15
ta ulica
62,06
parter
pierwotny
9104
-
+32,7%
12 080
0,6
2026-08-28
Królowej Bony 13
ta ulica
62,03
parter
pierwotny
9189
+0,1%
+32,7%
12 206
0,59
2026-08-28
Królowej Bony 17
ta ulica
69,55
1. piętro
pierwotny
9346
+0,1%
+28,2%
11 993
0,59
2026-08-28
Królowej Bony 25
ta ulica
62,12
parter
pierwotny
8999
+0,1%
+32,7%
11 954
0,59
2026-05-21
Królowej Bony 3
ta ulica
69,39
parter
pierwotny
8935
+1,6%
+32,7%
12 048
0,55
2026-05-15
Królowej Bony 1
ta ulica
69,59
parter
pierwotny
9161
+1,6%
+32,7%
12 352
0,55
2026-05-15
Królowej Bony 3
ta ulica
62,17
parter
pierwotny
8509
+1,6%
+32,7%
11 473
0,55
2026-05-14
Królowej Bony 7
ta ulica
62,26
parter
pierwotny
8657
+1,6%
+32,7%
11 673
0,55
2025-09-19
Bolesława Chrobrego 6A
okolica278 m
79,19
parter
wtórny
11 365
+4,1%
+12,9%
13 359
0,24
2025-09-08
Bolesława Chrobrego 6A
okolica278 m
79,2
parter
wtórny
10 795
+4,1%
+12,9%
12 690
0,24
2024-01-17
Bolesława Chrobrego 6A
okolica278 m
118,64
parter
wtórny
6027
+44,4%
+31,4%
11 435
0,15
2026-09-02
Leszka 27J
okolica493 m
58,29
parter
pierwotny
9693
-
+29,2%
12 527
0,15
2026-06-25
Leszka 27G
okolica479 m
66,91
1. piętro
pierwotny
9864
+1,2%
+28,2%
12 798
0,14
2026-06-25
Leszka 27E
okolica479 m
67,65
1. piętro
pierwotny
9845
+1,2%
+28,2%
12 773
0,14
2026-06-22
Leszka 27G
okolica479 m
57,59
parter
pierwotny
9724
+1,2%
+29,2%
12 721
0,14
2026-06-17
Leszka 27E
okolica479 m
58,25
parter
pierwotny
9356
+1,2%
+29,2%
12 240
0,14
2026-06-17
Leszka 27F
okolica479 m
67,62
1. piętro
pierwotny
10 352
+1,2%
+28,2%
13 431
0,14
2026-06-15
Leszka 27D
okolica479 m
57,62
parter
pierwotny
9459
+1,2%
+29,2%
12 374
0,14
2026-06-17
Leszka 27J
okolica493 m
67,12
1. piętro
pierwotny
9908
+1,2%
+28,2%
12 855
0,14
2026-06-10
Leszka 27C
okolica493 m
67,57
1. piętro
pierwotny
9842
+1,2%
+28,2%
12 769
0,14
2026-07-10
Leszka 27A
okolica506 m
57,63
parter
pierwotny
9023
+1,4%
+29,2%
11 822
0,13
2026-06-12
Leszka 27A
okolica506 m
67,15
1. piętro
pierwotny
9680
+1,2%
+28,2%
12 559
0,13
2026-06-25
Leszka 27
okolica514 m
57,61
parter
pierwotny
9113
+1,2%
+29,2%
11 922
0,13
2026-06-12
Leszka 27
okolica514 m
66,91
1. piętro
pierwotny
8967
+1,2%
+28,2%
11 635
0,13
2025-11-04
Mieszka i 204
okolica560 m
88,24
1. piętro
wtórny
14 393
+4,3%
+8,3%
16 264
0,12
2025-12-22
Leszka 58
okolica591 m
73,71
1. piętro
wtórny
13 567
+4%
+9,1%
15 381
0,12
2026-02-11
Leszka 46
okolica613 m
73,71
1. piętro
wtórny
12 481
+3,5%
+9,1%
14 085
0,12
2026-02-05
Łokietka W. 29C
okolica656 m
75,8
1. piętro
wtórny
7902
+3,5%
+9,1%
8918
0,1
2026-05-15
Łokietka W. 25B
okolica704 m
85
-
wtórny
9882
+1,6%
+10,9%
11 136
0,1
2026-03-25
Mieszka i 186
okolica690 m
93,69
1. piętro
wtórny
13 822
+1,6%
+8,3%
15 218
0,1
2025-06-12
Mieszka i 212
okolica610 m
85,94
1. piętro
wtórny
10 356
+4%
+8,3%
11 674
0,1
2026-08-04
Mieszka i 104
okolica759 m
85
parter
wtórny
10 941
+0,1%
+12,2%
12 285
0,09
2025-03-03
Leszka 48
okolica620 m
73,71
1. piętro
wtórny
10 582
+6,3%
+9,1%
12 268
0,09
2026-05-07
Mieszka i 118
okolica754 m
67,38
1. piętro
wtórny
14 581
+1,6%
+2,7%
15 213
0,09
2025-03-25
Łokietka W. 31D
okolica628 m
84,8
1. piętro
wtórny
10 130
+6,3%
+8,3%
11 667
0,09
2026-03-26
Mieszka i 96
okolica739 m
75
1. piętro
wtórny
10 000
+1,6%
+9,1%
11 082
0,09
2024-12-18
Łokietka W. 33D
okolica620 m
65,4
1. piętro
wtórny
10 688
+5%
+2,7%
11 525
0,08
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 84. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Królowej Bony 9 w Kobyłka?
Szacunkowa wartość to 12 016 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 518 do 12 802 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (73), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Królowej Bony 9?
Dobra cena dla kupującego to do 11 518 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 518 do 12 802 zł/m². Powyżej 13 689 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Królowej Bony 9?
Realna cena sprzedaży to około 12 016 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 016 a 12 802 zł/m², a poniżej 11 518 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Królowej Bony 9 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 85% przypadków, spadała w 15%; typowa zmiana +4,4%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 725 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (73). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 725 transakcji (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 16%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 28.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська