Wycena mieszkania: Bluszczowa 4C, Kudowa-Zdrój

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (928 transakcji w rejestrze dla Kudowa-Zdrój), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8419 zł/m²

poziom cen: wrzesień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7612 ‑ 9079 zł/m²

9 na 10: 6638 ‑ 9969

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (122) i w okolicy (356); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.05, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bluszczowa 4C, Kudowa-Zdrój

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6638 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6638‑7612 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7612‑9079 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9079‑9969 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9969 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7612 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9079 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8419 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8419‑9079 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9969 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7612 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8419 zł/m². Nie schodź poniżej 7612 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 57%, spadku: 43%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

+3%

Zmiana w 12 mies.

+6,6%

Transakcje, 12 mies.

116

+45% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-3,2%

szczyt: maj 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 57% przypadków, spadała w 43%, a typowa zmiana wynosiła +4,6% (połowa przypadków między -6,8% a +13,1%). Policzone z 70 podobnych okien spośród 203 od stycznia 2007. Ceny nominalne, bez inflacji.

Rynek bez wyraźnego kierunku: o wyniku decyduje cena konkretnego mieszkania, nie moment. Kupujący: trzymaj się przedziału „dobra cena”. Sprzedający: cena ofertowa blisko mediany sprzedaje najszybciej.

Liczba transakcji wzrosła o 45% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest 3,2% poniżej szczytu z maja 2026.

Indeks ceny za m²: Kudowa-Zdrój

Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Kudowa-Zdrój dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Kudowa-Zdrój
do 30 m²	9343 (36)	7597 (12)
30-40 m²	9770 (128)	9509 (90)
40-50 m²	9401 (134)	8988 (75)
50-60 m²	9967 (88)	8891 (47)
60-70 m²	9286 (78)	8410 (28)
70-80 m²	9376 (20)	-
80-100 m²	7893 (11)	-
ponad 100 m²	9120 (11)	6137 (8)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Kudowa-Zdrój
parter	9550 (200)	9965 (48)
1-2 piętro	10 263 (138)	9597 (92)
3-4 piętro	10 294 (55)	10 113 (34)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	8020 (113)	6732 (98)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.06, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (506 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-21	Bluszczowa 4C	ten budynek	65,26	1. piętro	pierwotny	9832	-3,2%	-16,6%	7939	1
2026-05-18	Bluszczowa 4C	ten budynek	51,53	parter	pierwotny	10 192	-3,2%	-21,9%	7710	1
2026-05-14	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,34	parter	pierwotny	11 358	-3,2%	-29%	7811	1
2026-04-29	Bluszczowa 4C	ten budynek	39,62	parter	pierwotny	10 601	+0,9%	-29%	7596	0,98
2026-04-28	Bluszczowa 4C	ten budynek	52,28	2. piętro	pierwotny	10 611	+0,9%	-17%	8882	0,98
2026-04-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	35,21	parter	pierwotny	11 076	+0,9%	-29%	7937	0,98
2026-04-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	61,42	3. piętro	pierwotny	10 641	+0,9%	-20,7%	8510	0,98
2026-04-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,36	2. piętro	pierwotny	12 192	+0,9%	-24,6%	9278	0,98
2026-04-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	35,65	2. piętro	pierwotny	11 541	+0,9%	-24,6%	8783	0,98
2026-04-20	Bluszczowa 4C	ten budynek	51,56	2. piętro	pierwotny	10 831	+0,9%	-17%	9067	0,98
2026-04-17	Bluszczowa 4C	ten budynek	52,13	1. piętro	pierwotny	10 851	+0,9%	-17%	9083	0,98
2026-04-15	Bluszczowa 4C	ten budynek	58,13	3. piętro	pierwotny	10 600	+0,9%	-21,1%	8434	0,98
2026-03-31	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,45	2. piętro	pierwotny	11 052	+3%	-24,6%	8588	0,95
2026-03-30	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,39	3. piętro	pierwotny	11 785	+3%	-28,3%	8705	0,95
2026-03-30	Bluszczowa 4C	ten budynek	39,99	1. piętro	pierwotny	11 312	+3%	-24,6%	8790	0,95
2026-03-30	Bluszczowa 4C	ten budynek	64,13	3. piętro	pierwotny	10 541	+3%	-20,7%	8608	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	40,21	1. piętro	pierwotny	11 210	+3%	-20,8%	9143	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	43,29	2. piętro	pierwotny	10 424	+3%	-20,8%	8502	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	35,39	1. piętro	pierwotny	11 725	+3%	-24,6%	9111	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,51	1. piętro	pierwotny	11 415	+3%	-24,6%	8870	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	35,78	2. piętro	pierwotny	11 036	+3%	-24,6%	8576	0,95
2026-03-24	Bluszczowa 4C	ten budynek	48,42	3. piętro	pierwotny	10 628	+3%	-24,7%	8240	0,95
2026-03-23	Bluszczowa 4C	ten budynek	40,28	3. piętro	pierwotny	10 969	+3%	-24,7%	8504	0,95
2026-03-19	Bluszczowa 4C	ten budynek	42,71	1. piętro	pierwotny	10 855	+3%	-20,8%	8854	0,95
2026-03-19	Bluszczowa 4C	ten budynek	40,21	2. piętro	pierwotny	11 360	+3%	-20,8%	9266	0,95
2026-03-17	Bluszczowa 4C	ten budynek	38,22	1. piętro	pierwotny	11 753	+3%	-24,6%	9133	0,95
2026-03-16	Bluszczowa 4C	ten budynek	70,38	3. piętro	pierwotny	9939	+3%	-21%	8084	0,95
2026-03-16	Bluszczowa 4C	ten budynek	42,42	1. piętro	pierwotny	10 387	+3%	-20,8%	8472	0,95
2026-10-09	Bluszczowa 4B	ta ulica	49,09	parter	wtórny	11 041	-	-10,2%	9920	0,7
2026-08-25	Bluszczowa 4A	ta ulica	41,22	parter	wtórny	10 432	-0,3%	-10,2%	9348	0,68
2026-05-22	Bluszczowa 4A	ta ulica	37,26	parter	wtórny	13 822	-3,2%	-14,4%	11 454	0,64
2026-05-11	Bluszczowa 4	ta ulica	61,72	2. piętro	wtórny	9559	-3,2%	+0,5%	9301	0,64
2025-07-11	Bluszczowa 4B	ta ulica	39,45	parter	wtórny	12 294	+26,8%	-14,4%	13 340	0,51
2025-03-03	Bluszczowa 4A	ta ulica	40,76	parter	wtórny	13 494	+18,6%	-10,2%	14 379	0,46
2025-04-14	Bluszczowa 4B	ta ulica	49,09	parter	pierwotny	8352	+21,2%	-25,4%	7548	0,38
2026-05-07	Pogodna 20III	okolica 98 m	43,6	-	wtórny	4702	-3,2%	+15,8%	5271	0,37
2025-03-12	Bluszczowa 4B	ta ulica	38,27	1. piętro	pierwotny	9929	+18,6%	-24,6%	8885	0,37
2025-02-07	Bluszczowa 4B	ta ulica	59,84	1. piętro	pierwotny	8690	+1,7%	-17%	7335	0,36
2024-04-04	Bluszczowa 4A	ta ulica	52,3	3. piętro	wtórny	10 038	+2,5%	-4,9%	9785	0,36
2024-12-14	Bluszczowa 4B	ta ulica	51,31	2. piętro	pierwotny	10 212	+0,8%	-17%	8544	0,34

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 506. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Pogodna	98 m	7412	32	99
Zesłańców Sybiru	245 m	9200	74	74
Zdrojowa	300 m	6719	11	90

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bluszczowa 4C w Kudowa-Zdrój?

Szacunkowa wartość to 8419 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7612 do 9079 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (122) i w okolicy (356), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bluszczowa 4C?

Dobra cena dla kupującego to do 7612 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7612 do 9079 zł/m². Powyżej 9969 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bluszczowa 4C?

Realna cena sprzedaży to około 8419 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8419 a 9079 zł/m², a poniżej 7612 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bluszczowa 4C wzrosną?

W podobnych momentach w historii (70 okien od stycznia 2007) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 57% przypadków, spadała w 43%; typowa zmiana +4,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (122) i w okolicy (356). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 272 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 29%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 173.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.