English
Українська
Wycena mieszkania: Oporowska, Kutno
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (628 transakcji w rejestrze dla Kutno), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.98, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Oporowska, Kutno
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5386 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5386‑6231 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6231‑7449 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7449‑7811 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7811 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6231 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7449 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7157 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7157‑7449 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7811 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6231 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7157 zł/m². Nie schodź poniżej 6231 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 94%, spadku: 4%, bez zmian (±1%): 2%.
W historii województwa łódzkie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +8,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 94% przypadków, spadała w 4%, a typowa zmiana wynosiła +8,5% (połowa przypadków między +5,7% a +11,4%). Policzone z 67 podobnych okien spośród 194 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 4,5% poniżej szczytu z lutego 2025.
Indeks ceny za m²: Kutno
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Kutno dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Kutno |
|---|---|---|
| do 30 m² | 7133 (5) | 6613 (26) |
| 30-40 m² | 6639 (19) | 6760 (180) |
| 40-50 m² | 8048 (5) | 6962 (191) |
| 50-60 m² | 7429 (6) | 7197 (118) |
| 60-70 m² | - | 6992 (79) |
| 70-80 m² | - | 7292 (17) |
| 80-100 m² | - | 6407 (8) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Kutno |
|---|---|---|
| parter | 7127 (4) | 6858 (84) |
| 1-2 piętro | 6462 (15) | 6962 (241) |
| 3-4 piętro | 7512 (11) | 7024 (173) |
| 5. piętro i wyżej | 6828 (7) | 6900 (33) |
| piętro nieznane | - | 6291 (91) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.05 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (37 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06-24 | Oporowska 20 | ta ulica | 49,07 | 4. piętro | pierwotny | 7373 | +1,9% | -6,3% | 7037 | 1 |
| 2026-06-23 | Oporowska 20 | ta ulica | 58,4 | 3. piętro | pierwotny | 7855 | +1,9% | -8,3% | 7340 | 1 |
| 2026-06-23 | Oporowska 20 | ta ulica | 58,63 | 2. piętro | pierwotny | 7761 | +1,9% | -6,5% | 7396 | 1 |
| 2026-06-23 | Oporowska 20 | ta ulica | 58,33 | 3. piętro | pierwotny | 7809 | +1,9% | -8,3% | 7297 | 1 |
| 2026-06-22 | Oporowska 20 | ta ulica | 44,87 | 2. piętro | pierwotny | 7904 | +1,9% | -4,4% | 7695 | 1 |
| 2026-06-22 | Oporowska 20 | ta ulica | 61,45 | 1. piętro | pierwotny | 7646 | +1,9% | -6,5% | 7280 | 1 |
| 2026-06-22 | Oporowska 20 | ta ulica | 49,05 | 5. piętro | pierwotny | 8359 | +1,9% | -9,3% | 7728 | 1 |
| 2026-06-22 | Oporowska 20 | ta ulica | 44,91 | 4. piętro | pierwotny | 7899 | +1,9% | -6,3% | 7539 | 1 |
| 2026-06-19 | Oporowska 20 | ta ulica | 36,01 | 3. piętro | pierwotny | 7776 | +1,9% | -4,4% | 7576 | 1 |
| 2026-06-19 | Oporowska 20 | ta ulica | 45,13 | 3. piętro | pierwotny | 7645 | +1,9% | -6,3% | 7296 | 1 |
| 2026-06-19 | Oporowska 20 | ta ulica | 125,75 | 6. piętro | pierwotny | 4851 | +1,9% | +6,5% | 5265 | 1 |
| 2026-05-06 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 35,19 | 2. piętro | pierwotny | 5115 | +4,7% | -2,5% | 5226 | 0,37 |
| 2026-05-04 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 56,17 | parter | pierwotny | 6635 | +4,7% | -4,2% | 6662 | 0,37 |
| 2026-04-17 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 29,94 | 2. piętro | pierwotny | 5906 | +4,3% | +1,5% | 6249 | 0,36 |
| 2026-04-15 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 38,87 | 5. piętro | pierwotny | 6548 | +4,3% | -7,4% | 6326 | 0,36 |
| 2026-04-14 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,5 | 1. piętro | pierwotny | 5854 | +4,3% | -2,5% | 5954 | 0,36 |
| 2026-04-14 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,4 | 2. piętro | pierwotny | 5869 | +4,3% | -2,5% | 5969 | 0,36 |
| 2026-04-14 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,55 | 2. piętro | pierwotny | 6197 | +4,3% | -2,5% | 6304 | 0,36 |
| 2026-04-09 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,64 | 5. piętro | pierwotny | 6612 | +4,3% | -7,4% | 6387 | 0,36 |
| 2026-04-09 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,51 | 5. piętro | pierwotny | 4485 | +4,3% | -7,4% | 4333 | 0,36 |
| 2026-04-08 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 56 | 5. piętro | pierwotny | 4686 | +4,3% | -11,2% | 4341 | 0,36 |
| 2026-04-08 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 29,22 | 1. piętro | pierwotny | 6841 | +4,3% | +1,5% | 7237 | 0,36 |
| 2026-04-08 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 29,28 | 2. piętro | pierwotny | 7198 | +4,3% | +1,5% | 7615 | 0,36 |
| 2026-04-08 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 56,07 | 2. piętro | pierwotny | 5703 | +4,3% | -6,5% | 5563 | 0,36 |
| 2026-04-03 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 30,14 | 4. piętro | pierwotny | 5867 | +4,3% | -4,4% | 5851 | 0,36 |
| 2026-04-03 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,45 | 4. piętro | pierwotny | 6391 | +4,3% | -4,4% | 6373 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,32 | 3. piętro | pierwotny | 6720 | +4,3% | -4,4% | 6701 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 29,33 | parter | pierwotny | 7382 | +4,3% | +4% | 8002 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 35,38 | parter | pierwotny | 7005 | +4,3% | -0,1% | 7300 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 35,06 | 1. piętro | pierwotny | 5605 | +4,3% | -2,5% | 5702 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,33 | 1. piętro | pierwotny | 5879 | +4,3% | -2,5% | 5980 | 0,36 |
| 2026-04-02 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,6 | 3. piętro | pierwotny | 6366 | +4,3% | -4,4% | 6349 | 0,36 |
| 2026-04-01 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 35,31 | 4. piętro | pierwotny | 6459 | +4,3% | -4,4% | 6441 | 0,36 |
| 2026-04-01 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,15 | 5. piętro | pierwotny | 6617 | +4,3% | -7,4% | 6392 | 0,36 |
| 2026-04-01 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 29,22 | 2. piętro | pierwotny | 6259 | +4,3% | +1,5% | 6622 | 0,36 |
| 2026-04-01 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,27 | 2. piętro | pierwotny | 6257 | +4,3% | -2,5% | 6365 | 0,36 |
| 2026-04-01 | Andrzeja Wajdy 16 | okolica 303 m | 39,48 | parter | pierwotny | 6367 | +4,3% | -0,1% | 6635 | 0,36 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Andrzeja Wajdy | 303 m | 6583 | 26 | 26 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Oporowska w Kutno?
Szacunkowa wartość to 7157 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6231 do 7449 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (26), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Oporowska?
Dobra cena dla kupującego to do 6231 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6231 do 7449 zł/m². Powyżej 7811 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Oporowska?
Realna cena sprzedaży to około 7157 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7157 a 7449 zł/m², a poniżej 6231 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Oporowska wzrosną?
W podobnych momentach w historii (67 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 94% przypadków, spadała w 4%; typowa zmiana +8,5%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 622 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (26). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 622 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 23%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 28.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).