English
Українська
Wycena mieszkania: Warszawskie Przedmieście 38, Mińsk Mazowiecki
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2691 transakcji w rejestrze dla Mińsk Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.04, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Warszawskie Przedmieście 38, Mińsk Mazowiecki
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9572 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić9572‑10 930 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 930‑13 892 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 892‑15 176 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 176 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 930 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 892 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)12 034 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 034‑13 892 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 176 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 930 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 034 zł/m². Nie schodź poniżej 10 930 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +5,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +23% (połowa przypadków między +12,5% a +33,9%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 41 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 41,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 6,2% poniżej szczytu z lutego 2026.
Indeks ceny za m²: Mińsk Mazowiecki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z kwietnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Mińsk Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Mińsk Mazowiecki |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 12 421 (109) |
| 30-40 m² | 15 115 (6) | 11 323 (321) |
| 40-50 m² | 12 870 (3) | 11 220 (587) |
| 50-60 m² | 13 127 (5) | 10 829 (332) |
| 60-70 m² | 11 947 (15) | 10 733 (298) |
| 70-80 m² | 10 913 (3) | 10 963 (152) |
| 80-100 m² | - | 10 170 (50) |
| ponad 100 m² | - | 7899 (47) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Mińsk Mazowiecki |
|---|---|---|
| parter | 11 971 (9) | 11 073 (323) |
| 1-2 piętro | 12 327 (14) | 11 032 (841) |
| 3-4 piętro | 13 702 (11) | 11 184 (630) |
| 5. piętro i wyżej | - | 10 665 (46) |
| piętro nieznane | - | 8514 (56) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (34 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-13 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,64 | 1. piętro | wtórny | 8410 | - | +0,8% | 8478 | 1 |
| 2026-02-20 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 78,25 | 3. piętro | wtórny | 8946 | -6,2% | -2,3% | 8206 | 0,95 |
| 2025-09-03 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 65,36 | 4. piętro | wtórny | 10 710 | +4,9% | -0,9% | 11 139 | 0,85 |
| 2025-09-03 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 51,97 | 2. piętro | wtórny | 10 968 | +4,9% | - | 11 508 | 0,85 |
| 2025-08-27 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 40,03 | parter | wtórny | 11 242 | +6,5% | -2,2% | 11 709 | 0,83 |
| 2025-08-21 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 63,24 | 1. piętro | wtórny | 10 278 | +6,5% | +0,8% | 11 034 | 0,83 |
| 2025-07-22 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 61,9 | 3. piętro | wtórny | 11 147 | +4,6% | -0,9% | 11 552 | 0,81 |
| 2025-07-21 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 66,51 | parter | wtórny | 11 427 | +4,6% | +2,3% | 12 227 | 0,81 |
| 2025-05-29 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 61,05 | 2. piętro | wtórny | 11 138 | +5,7% | +0,8% | 11 867 | 0,78 |
| 2025-05-29 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 31,24 | 3. piętro | wtórny | 12 964 | +5,7% | -5,9% | 12 893 | 0,78 |
| 2025-01-31 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 38,36 | 2. piętro | wtórny | 13 034 | +16,9% | -4,3% | 14 586 | 0,71 |
| 2024-12-10 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 52,93 | 4. piętro | wtórny | 12 375 | +14,8% | -1,7% | 13 965 | 0,69 |
| 2024-12-03 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 40,13 | 2. piętro | wtórny | 11 214 | +14,8% | -3,7% | 12 399 | 0,69 |
| 2024-11-26 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 61,98 | 2. piętro | wtórny | 10 891 | +11,2% | +0,8% | 12 207 | 0,68 |
| 2024-07-10 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 76,9 | 1. piętro | wtórny | 8583 | +27,2% | -0,6% | 10 848 | 0,62 |
| 2024-07-09 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,53 | 4. piętro | wtórny | 11 399 | +27,2% | -0,9% | 14 367 | 0,62 |
| 2024-06-26 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 38,27 | 3. piętro | wtórny | 11 367 | +25,5% | -5,9% | 13 422 | 0,6 |
| 2024-04-25 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,14 | parter | wtórny | 11 340 | +24,9% | +2,3% | 14 496 | 0,57 |
| 2024-01-29 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 38,39 | parter | wtórny | 11 722 | +35,2% | -2,8% | 15 394 | 0,54 |
| 2024-01-04 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 62,02 | 4. piętro | wtórny | 8062 | +35,2% | -0,9% | 10 802 | 0,54 |
| 2023-11-24 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 76,9 | 1. piętro | wtórny | 7932 | +47% | -0,6% | 11 592 | 0,51 |
| 2023-07-26 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 31,14 | 3. piętro | wtórny | 12 845 | +70,3% | -5,9% | 20 584 | 0,47 |
| 2023-06-06 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 54,84 | 1. piętro | wtórny | 7841 | +67,4% | - | 13 127 | 0,46 |
| 2023-04-05 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,53 | 1. piętro | wtórny | 9334 | +67,4% | +0,8% | 15 749 | 0,44 |
| 2023-03-31 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 54,84 | 1. piętro | wtórny | 7841 | +73,3% | - | 13 592 | 0,43 |
| 2022-10-12 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,53 | parter | wtórny | 8591 | +84% | +2,3% | 16 173 | 0,38 |
| 2022-07-28 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 62,84 | parter | wtórny | 8466 | +90,7% | +2,3% | 16 522 | 0,35 |
| 2022-04-12 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 65,31 | 3. piętro | wtórny | 7196 | +53,8% | -0,9% | 10 972 | 0,33 |
| 2021-12-15 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 41,14 | 3. piętro | wtórny | 8143 | +97,7% | -5,3% | 15 249 | 0,3 |
| 2021-11-15 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 60,53 | 1. piętro | wtórny | 6608 | +89,8% | +0,8% | 12 646 | 0,29 |
| 2021-07-23 | Warszawskie Przedmieście 38 | ten budynek | 38,4 | 1. piętro | wtórny | 8073 | +85,6% | -4,3% | 14 342 | 0,27 |
| 2021-07-28 | Warszawska 14 | okolica 390 m | 58,87 | parter | wtórny | 5351 | +85,6% | +1,5% | 10 085 | 0,05 |
| 2021-12-08 | Szarych Szeregów 23 | okolica 767 m | 84,66 | parter | wtórny | 1742 | +97,7% | +9,5% | 3772 | 0,02 |
| 2021-10-20 | Szarych Szeregów 23 | okolica 767 m | 84,66 | parter | wtórny | 3485 | +97,6% | +9,5% | 7542 | 0,02 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do kwietnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Warszawska | 390 m | 9568 | 84 | 196 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Warszawskie Przedmieście 38 w Mińsk Mazowiecki?
Szacunkowa wartość to 12 034 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 930 do 13 892 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (31), na tej ulicy (0) i w okolicy (3), ceny z aktów notarialnych przeliczone na kwiecień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Warszawskie Przedmieście 38?
Dobra cena dla kupującego to do 10 930 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 930 do 13 892 zł/m². Powyżej 15 176 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Warszawskie Przedmieście 38?
Realna cena sprzedaży to około 12 034 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 034 a 13 892 zł/m², a poniżej 10 930 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Warszawskie Przedmieście 38 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +23%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1896 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (31), na tej ulicy (0) i w okolicy (3). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do kwietnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 1896 transakcji (maja 2023 ‑ kwietnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 28.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).