English
Українська
Wycena mieszkania: Szafirowa 7, Nowy Dwór Mazowiecki
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2299 transakcji w rejestrze dla Nowy Dwór Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Szafirowa 7, Nowy Dwór Mazowiecki
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 8086 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić8086‑8703 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz8703‑11 459 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 459‑12 262 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 262 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 8703 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 459 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)10 652 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 652‑11 459 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 262 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8703 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 652 zł/m². Nie schodź poniżej 8703 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -8,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +20,7% (połowa przypadków między +17,7% a +23,5%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 45 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 8,5% poniżej szczytu z lutego 2026.
Indeks ceny za m²: Nowy Dwór Mazowiecki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Nowy Dwór Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Nowy Dwór Mazowiecki |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 11 241 (83) |
| 30-40 m² | - | 10 506 (319) |
| 40-50 m² | - | 9842 (247) |
| 50-60 m² | - | 9846 (220) |
| 60-70 m² | - | 9654 (117) |
| 70-80 m² | 7927 (4) | 10 020 (39) |
| 80-100 m² | 8567 (21) | 6992 (44) |
| ponad 100 m² | 7696 (5) | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Nowy Dwór Mazowiecki |
|---|---|---|
| parter | 8386 (30) | 9860 (344) |
| 1-2 piętro | - | 10 239 (372) |
| 3-4 piętro | 10 370 (3) | 10 146 (278) |
| 5. piętro i wyżej | - | 11 037 (37) |
| piętro nieznane | - | 8758 (43) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.99, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.10 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (34 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021-10-20 | Szafirowa 7 | ten budynek | 82,66 | parter | pierwotny | 5021 | +65,5% | +33,9% | 11 130 | 1 |
| 2026-09-02 | Rtm. Witolda Pilecki 94 | okolica 562 m | 36,56 | 4. piętro | wtórny | 13 676 | - | -10% | 12 310 | 0,59 |
| 2021-11-25 | Szafirowa 2 | ta ulica | 96,67 | parter | pierwotny | 5027 | +29,9% | +33,9% | 8743 | 0,56 |
| 2021-10-25 | Szafirowa 14 | ta ulica | 109,73 | parter | pierwotny | 4429 | +65,5% | +11,1% | 8146 | 0,55 |
| 2021-09-28 | Szafirowa 12 | ta ulica | 97,82 | parter | pierwotny | 4600 | +71,2% | +33,9% | 10 549 | 0,54 |
| 2021-09-28 | Szafirowa 1 | ta ulica | 72,27 | parter | pierwotny | 4566 | +71,2% | +2,3% | 8001 | 0,54 |
| 2021-09-07 | Szafirowa 8 | ta ulica | 96,67 | parter | pierwotny | 5483 | +71,2% | +33,9% | 12 573 | 0,54 |
| 2021-09-07 | Szafirowa 4 | ta ulica | 96,78 | parter | pierwotny | 5022 | +71,2% | +33,9% | 11 516 | 0,54 |
| 2021-09-06 | Szafirowa 10 | ta ulica | 107,93 | parter | pierwotny | 5096 | +71,2% | +11,1% | 9695 | 0,54 |
| 2021-09-06 | Szafirowa 6 | ta ulica | 97,14 | parter | pierwotny | 5003 | +71,2% | +33,9% | 11 473 | 0,54 |
| 2021-09-02 | Szafirowa 6 | ta ulica | 108,14 | parter | pierwotny | 4494 | +71,2% | +11,1% | 8550 | 0,54 |
| 2021-09-02 | Szafirowa 10 | ta ulica | 97,13 | parter | pierwotny | 5004 | +71,2% | +33,9% | 11 474 | 0,54 |
| 2021-09-02 | Szafirowa 4 | ta ulica | 108,73 | parter | pierwotny | 4470 | +71,2% | +11,1% | 8504 | 0,54 |
| 2021-09-01 | Szafirowa 12 | ta ulica | 109,28 | parter | pierwotny | 4575 | +71,2% | +11,1% | 8705 | 0,54 |
| 2021-11-24 | Bursztynowa 11 | okolica 35 m | 83,97 | parter | pierwotny | 5716 | +29,9% | +33,9% | 9941 | 0,47 |
| 2026-08-19 | Leśna 3E | okolica 567 m | 57,95 | 4. piętro | pierwotny | 10 370 | - | +2,5% | 10 629 | 0,46 |
| 2026-08-14 | Leśna 3E | okolica 567 m | 52,78 | 4. piętro | pierwotny | 10 370 | - | +2,5% | 10 629 | 0,46 |
| 2021-11-10 | Bursztynowa 9 | okolica 40 m | 72,08 | parter | pierwotny | 4578 | +29,9% | +2,3% | 6084 | 0,46 |
| 2021-08-18 | Szmaragdowa 18 | okolica 20 m | 80,1 | parter | pierwotny | 5181 | +73,3% | +33,9% | 12 022 | 0,45 |
| 2021-07-02 | Bursztynowa 15 | okolica 21 m | 83,41 | parter | pierwotny | 4915 | +69,9% | +33,9% | 11 181 | 0,44 |
| 2021-06-22 | Szmaragdowa 16 | okolica 20 m | 79,54 | parter | pierwotny | 5218 | +66,2% | +2,3% | 8875 | 0,43 |
| 2021-07-05 | Bursztynowa 13 | okolica 32 m | 83,69 | parter | pierwotny | 4959 | +69,9% | +33,9% | 11 279 | 0,43 |
| 2021-06-29 | Bursztynowa 11 | okolica 35 m | 83,26 | parter | pierwotny | 4859 | +66,2% | +33,9% | 10 818 | 0,42 |
| 2021-07-12 | Bursztynowa 7 | okolica 53 m | 83,66 | parter | pierwotny | 4901 | +69,9% | +33,9% | 11 147 | 0,41 |
| 2021-10-08 | Rubinowa 20 | okolica 84 m | 83,68 | parter | pierwotny | 5378 | +65,5% | +33,9% | 11 922 | 0,41 |
| 2021-07-21 | Bursztynowa 3 | okolica 61 m | 82,66 | parter | pierwotny | 5362 | +69,9% | +33,9% | 12 196 | 0,4 |
| 2021-06-23 | Bursztynowa 5 | okolica 61 m | 82,53 | parter | pierwotny | 4847 | +66,2% | +33,9% | 10 789 | 0,39 |
| 2021-06-29 | Bursztynowa 1 | okolica 63 m | 72,42 | parter | pierwotny | 4833 | +66,2% | +2,3% | 8221 | 0,39 |
| 2021-10-05 | Dębowa 80 | okolica 769 m | 38,53 | 1. piętro | wtórny | 7008 | +65,5% | -9,1% | 10 546 | 0,09 |
| 2021-08-23 | Spełnionych Marzeń 17 | okolica 785 m | 91,31 | parter | pierwotny | 5354 | +73,3% | +33,9% | 12 424 | 0,07 |
| 2021-08-16 | Spełnionych Marzeń 17 | okolica 785 m | 91,16 | parter | pierwotny | 5107 | +73,3% | +33,9% | 11 851 | 0,07 |
| 2021-08-17 | Spełnionych Marzeń 19 | okolica 789 m | 90,6 | parter | pierwotny | 5119 | +73,3% | +33,9% | 11 879 | 0,07 |
| 2021-07-19 | Spełnionych Marzeń 3 | okolica 780 m | 91,57 | parter | pierwotny | 5085 | +69,9% | +33,9% | 11 565 | 0,07 |
| 2021-06-29 | Spełnionych Marzeń 19 | okolica 789 m | 91,13 | parter | pierwotny | 5109 | +66,2% | +33,9% | 11 373 | 0,06 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Szafirowa 7 w Nowy Dwór Mazowiecki?
Szacunkowa wartość to 10 652 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8703 do 11 459 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (21), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szafirowa 7?
Dobra cena dla kupującego to do 8703 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8703 do 11 459 zł/m². Powyżej 12 262 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szafirowa 7?
Realna cena sprzedaży to około 10 652 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 652 a 11 459 zł/m², a poniżej 8703 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Szafirowa 7 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +20,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1074 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (21). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 1074 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 28.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).