English
Українська
Wycena mieszkania: Rogalewicz, Ostrołęka
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1954 transakcje w rejestrze dla Ostrołęka), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.99, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Rogalewicz, Ostrołęka
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5639 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5639‑5965 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz5965‑6588 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej6588‑9002 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9002 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5965 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 6588 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6189 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6189‑6588 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9002 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5965 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6189 zł/m². Nie schodź poniżej 5965 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 90%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +2,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 90% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +11,8% (połowa przypadków między +8,9% a +15,9%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 37,5% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (wrzesień 2026).
Indeks ceny za m²: Ostrołęka
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ostrołęka dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Ostrołęka |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 6936 (15) |
| 30-40 m² | 6114 (5) | 7312 (209) |
| 40-50 m² | 6081 (5) | 7147 (302) |
| 50-60 m² | 10 049 (5) | 7382 (257) |
| 60-70 m² | 7990 (5) | 7511 (149) |
| 70-80 m² | - | 6616 (30) |
| 80-100 m² | - | 6091 (35) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Ostrołęka |
|---|---|---|
| parter | 8044 (3) | 7333 (209) |
| 1-2 piętro | 6472 (10) | 7216 (328) |
| 3-4 piętro | 6081 (7) | 7317 (298) |
| 5. piętro i wyżej | - | 8215 (78) |
| piętro nieznane | - | 6373 (89) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.05, 3‑4 piętro ×1.03, 5 i wyżej ×1.15 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (22 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-10-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 62,62 | 1. piętro | pierwotny | 5950 | - | -3,6% | 5738 | 1 |
| 2025-07-28 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 74,93 | 3. piętro | pierwotny | 6006 | -0,6% | +0,3% | 5985 | 0,72 |
| 2025-07-01 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 44,87 | 3. piętro | pierwotny | 6189 | -0,6% | -1,8% | 6038 | 0,72 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 35,97 | 3. piętro | pierwotny | 6083 | -0,9% | -5% | 5725 | 0,71 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 43,31 | 3. piętro | pierwotny | 6119 | -0,9% | -1,8% | 5950 | 0,71 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 41,56 | 3. piętro | pierwotny | 6138 | -0,9% | -1,8% | 5969 | 0,71 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 35,97 | 2. piętro | pierwotny | 6172 | -0,9% | -2,5% | 5960 | 0,71 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 39,57 | 1. piętro | pierwotny | 6149 | -0,9% | -2,5% | 5937 | 0,71 |
| 2025-06-26 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 44,87 | 1. piętro | pierwotny | 6084 | -0,9% | +0,7% | 6070 | 0,71 |
| 2025-06-25 | Rogalewicz 1 | ta ulica | 74,93 | 1. piętro | pierwotny | 5972 | -0,9% | +2,9% | 6087 | 0,71 |
| 2026-08-05 | Cieplińskiego 24 | okolica 433 m | 39,51 | 2. piętro | wtórny | 9365 | -0,2% | -2,5% | 9110 | 0,38 |
| 2026-08-11 | Cieplińskiego 20 | okolica 403 m | 57,93 | 3. piętro | - | 10 069 | -0,2% | -2,5% | 9795 | 0,36 |
| 2026-08-14 | Cieplińskiego 16 | okolica 470 m | 55,78 | 2. piętro | wtórny | 8426 | -0,2% | - | 8409 | 0,34 |
| 2026-09-17 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 36,82 | 1. piętro | wtórny | 8555 | - | -2,5% | 8338 | 0,23 |
| 2026-09-25 | Cieplińskiego 15 | okolica 733 m | 58,27 | parter | wtórny | 10 812 | - | -4,9% | 10 287 | 0,18 |
| 2026-09-10 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 53,6 | 1. piętro | pierwotny | 6830 | - | - | 6830 | 0,18 |
| 2026-07-07 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 41,22 | 5. piętro | pierwotny | 7026 | +0,8% | -12% | 6227 | 0,17 |
| 2026-10-07 | Ostrołęckich Harcerz 2B | okolica 791 m | 59,59 | 4. piętro | wtórny | 10 530 | - | -2,5% | 10 263 | 0,16 |
| 2026-02-25 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 67,68 | parter | pierwotny | 8000 | +0,5% | -8,2% | 7381 | 0,15 |
| 2026-01-27 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 67,09 | 5. piętro | pierwotny | 7577 | -0,9% | -15,8% | 6326 | 0,15 |
| 2026-01-19 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 68,27 | parter | pierwotny | 8060 | -0,9% | -8,2% | 7331 | 0,15 |
| 2025-12-12 | Cieplińskiego 5 | okolica 647 m | 67,7 | 2. piętro | pierwotny | 8064 | +0% | -3,6% | 7778 | 0,15 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Cieplińskiego | 403 m | 8066 | 11 | 11 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Rogalewicz w Ostrołęka?
Szacunkowa wartość to 6189 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5965 do 6588 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (10) i w okolicy do 800 m (12), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Rogalewicz?
Dobra cena dla kupującego to do 5965 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5965 do 6588 zł/m². Powyżej 9002 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Rogalewicz?
Realna cena sprzedaży to około 6189 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6189 a 6588 zł/m², a poniżej 5965 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Rogalewicz wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 90% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +11,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1002 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (10) i w okolicy do 800 m (12). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 1002 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 23%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 16.1).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).