English
Українська
Wycena mieszkania: Kazimierza Warchalskiego 2B, Ostrów Mazowiecka
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (107 transakcji w rejestrze dla Ostrów Mazowiecka), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.04, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Kazimierza Warchalskiego 2B, Ostrów Mazowiecka
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4881 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić4881‑5357 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz5357‑6851 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej6851‑7940 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7940 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5357 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 6851 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6221 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6221‑6851 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7940 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5357 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6221 zł/m². Nie schodź poniżej 5357 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 17,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 7% poniżej szczytu z listopada 2025.
Indeks ceny za m²: Ostrów Mazowiecka
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ostrów Mazowiecka dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Ostrów Mazowiecka |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | 6631 (30) | 6708 (31) |
| 50-60 m² | 6631 (7) | 6856 (15) |
| 60-70 m² | 6631 (9) | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Ostrów Mazowiecka |
|---|---|---|
| parter | 6631 (7) | 6929 (15) |
| 1-2 piętro | 6631 (24) | 6897 (27) |
| 3-4 piętro | 6587 (21) | 6003 (22) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.04, 3‑4 piętro ×0.94, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (52 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03-16 | Kazimierza Warchalskiego 2B | ten budynek | 60 | 4. piętro | wtórny | 4817 | +4,5% | +10,6% | 5565 | 1 |
| 2025-07-17 | Kazimierza Warchalskiego 2B | ten budynek | 59,6 | 4. piętro | wtórny | 4782 | -5% | +6% | 4817 | 0,83 |
| 2025-11-24 | Kazimierza Warchalskiego 2 | ta ulica | 60,5 | 2. piętro | wtórny | 6777 | -7% | +4,3% | 6575 | 0,5 |
| 2025-09-10 | Tadeusza Kościuszki 21 | okolica 171 m | 54 | 4. piętro | wtórny | 5185 | -5,6% | +6% | 5192 | 0,28 |
| 2025-10-24 | Jana Kilińskiego 2 | okolica 201 m | 50 | 4. piętro | wtórny | 8300 | -6,6% | +6% | 8224 | 0,27 |
| 2025-11-14 | Widnichowska 5 | okolica 320 m | 45,52 | 1. piętro | wtórny | 5492 | -7% | -4% | 4904 | 0,2 |
| 2025-04-14 | 11 Listopada 2 | okolica 299 m | 21,6 | 4. piętro | wtórny | 8565 | -6,6% | -4,8% | 7618 | 0,18 |
| 2025-02-24 | 3 Maja 40 | okolica 285 m | 44,7 | 3. piętro | wtórny | 6376 | -5,6% | +1,8% | 6126 | 0,18 |
| 2026-09-30 | Pocztowa 3 | okolica 485 m | 49,3 | 1. piętro | wtórny | 6897 | - | -4% | 6619 | 0,17 |
| 2025-11-13 | Partyzantów 3 | okolica 412 m | 36,5 | 1. piętro | wtórny | 8493 | -7% | +0,5% | 7942 | 0,16 |
| 2025-08-27 | 3 Maja 52A | okolica 415 m | 36,1 | 3. piętro | wtórny | 4986 | -5,6% | +6,6% | 5018 | 0,15 |
| 2025-03-13 | Stanisława Duboisa 6 | okolica 377 m | 44,9 | 2. piętro | wtórny | 7127 | -6,2% | -4% | 6418 | 0,15 |
| 2025-10-01 | Lubiejewska 2B | okolica 450 m | 46,5 | 3. piętro | wtórny | 5591 | -6,6% | +1,8% | 5317 | 0,14 |
| 2025-10-16 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 46,79 | 3. piętro | wtórny | 8816 | -6,6% | +1,8% | 8383 | 0,1 |
| 2026-01-29 | Widnichowska 23 | okolica 614 m | 60,5 | 4. piętro | wtórny | 5950 | +0,3% | +10,6% | 6598 | 0,1 |
| 2025-10-28 | Widnichowska 23 | okolica 614 m | 48 | 4. piętro | wtórny | 5417 | -6,6% | +1,8% | 5151 | 0,1 |
| 2025-07-30 | Widnichowska 23 | okolica 614 m | 48 | 3. piętro | wtórny | 7063 | -5% | +1,8% | 6827 | 0,09 |
| 2026-05-05 | Kolarska 21B | okolica 707 m | 41,26 | parter | wtórny | 8119 | - | -7,6% | 7500 | 0,09 |
| 2025-11-14 | Kolarska 26 | okolica 653 m | 42,52 | 1. piętro | wtórny | 8231 | -7% | -4% | 7350 | 0,09 |
| 2025-12-30 | Partyzantów 17 | okolica 686 m | 48 | 2. piętro | wtórny | 6250 | -4,2% | -4% | 5748 | 0,08 |
| 2025-12-04 | Partyzantów 17 | okolica 686 m | 46,6 | 1. piętro | wtórny | 6545 | -4,2% | -4% | 6019 | 0,08 |
| 2024-08-29 | Kolarska 13 | okolica 529 m | 60 | 4. piętro | pierwotny | 6700 | -16,3% | +6,4% | 5971 | 0,07 |
| 2025-03-19 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 42,67 | 2. piętro | pierwotny | 8352 | -6,2% | -7,6% | 7238 | 0,06 |
| 2025-02-24 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 42,67 | 1. piętro | pierwotny | 7434 | -5,6% | -7,6% | 6483 | 0,06 |
| 2024-12-06 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 41,18 | 2. piętro | pierwotny | 8064 | -3,6% | -7,6% | 7182 | 0,06 |
| 2024-12-03 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 59,77 | 2. piętro | pierwotny | 6981 | -3,6% | -3,8% | 6479 | 0,06 |
| 2024-11-29 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 59,77 | 1. piętro | pierwotny | 6898 | -0% | -3,8% | 6638 | 0,06 |
| 2024-11-28 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 42,67 | parter | pierwotny | 8186 | -0% | -11,1% | 7276 | 0,06 |
| 2024-09-09 | Kolarska 30 | okolica 628 m | 42,62 | parter | pierwotny | 7952 | -19% | -11,1% | 5729 | 0,05 |
| 2022-12-20 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 66,64 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,04 |
| 2022-12-20 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 65,33 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,04 |
| 2022-12-14 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 65,33 | 3. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +6,4% | 7057 | 0,04 |
| 2022-12-02 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 42,34 | 4. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -2% | 6495 | 0,04 |
| 2022-11-18 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 49,88 | parter | pierwotny | 4500 | +47,4% | -11,1% | 5895 | 0,04 |
| 2022-11-04 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 46,79 | 4. piętro | pierwotny | 4424 | +47,4% | -2% | 6385 | 0,04 |
| 2022-11-02 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 80,75 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -3,8% | 6382 | 0,04 |
| 2022-10-28 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 66,64 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,04 |
| 2022-10-28 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 46 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -7,6% | 6125 | 0,04 |
| 2022-10-27 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 47,76 | 3. piętro | pierwotny | 4470 | +47,4% | -2% | 6452 | 0,04 |
| 2022-10-27 | Kolarska 17 | okolica 581 m | 66,09 | 1. piętro | pierwotny | 5000 | +47,4% | +0,4% | 7394 | 0,04 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 52. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Widnichowska | 320 m | 5538 | 4 | 4 |
| Partyzantów | 412 m | 6272 | 3 | 3 |
| Kolarska | 529 m | 7776 | 11 | 34 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Kazimierza Warchalskiego 2B w Ostrów Mazowiecka?
Szacunkowa wartość to 6221 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5357 do 6851 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (3) i w okolicy do 800 m (49), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kazimierza Warchalskiego 2B?
Dobra cena dla kupującego to do 5357 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5357 do 6851 zł/m². Powyżej 7940 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kazimierza Warchalskiego 2B?
Realna cena sprzedaży to około 6221 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6221 a 6851 zł/m², a poniżej 5357 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Kazimierza Warchalskiego 2B wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 66 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (3) i w okolicy do 800 m (49). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 66 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 23%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 16.1).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).