English
Українська
Wycena mieszkania: Kolarska, Ostrów Mazowiecka
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (107 transakcji w rejestrze dla Ostrów Mazowiecka), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.04, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Kolarska, Ostrów Mazowiecka
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5535 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5535‑6089 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6089‑7293 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7293‑7692 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7692 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6089 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7293 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6519 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6519‑7293 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7692 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6089 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6519 zł/m². Nie schodź poniżej 6089 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 17,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 7% poniżej szczytu z listopada 2025.
Indeks ceny za m²: Ostrów Mazowiecka
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ostrów Mazowiecka dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Ostrów Mazowiecka |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | 6631 (27) | 6708 (31) |
| 50-60 m² | 6631 (7) | 6856 (15) |
| 60-70 m² | 6631 (9) | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Ostrów Mazowiecka |
|---|---|---|
| parter | 6631 (7) | 6929 (15) |
| 1-2 piętro | 6631 (20) | 6897 (27) |
| 3-4 piętro | 6587 (19) | 6003 (22) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.04, 3‑4 piętro ×0.94, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (46 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-05 | Kolarska 21B | ta ulica | 41,26 | parter | wtórny | 8119 | - | -7,6% | 7500 | 1 |
| 2025-11-14 | Kolarska 26 | ta ulica | 42,52 | 1. piętro | wtórny | 8231 | -7% | -4% | 7350 | 0,87 |
| 2025-10-16 | Kolarska 17 | ta ulica | 46,79 | 3. piętro | wtórny | 8816 | -6,6% | +1,8% | 8383 | 0,85 |
| 2025-03-19 | Kolarska 30 | ta ulica | 42,67 | 2. piętro | pierwotny | 8352 | -6,2% | -7,6% | 7238 | 0,58 |
| 2025-02-24 | Kolarska 30 | ta ulica | 42,67 | 1. piętro | pierwotny | 7434 | -5,6% | -7,6% | 6483 | 0,57 |
| 2024-12-06 | Kolarska 30 | ta ulica | 41,18 | 2. piętro | pierwotny | 8064 | -3,6% | -7,6% | 7182 | 0,54 |
| 2024-12-03 | Kolarska 30 | ta ulica | 59,77 | 2. piętro | pierwotny | 6981 | -3,6% | -3,8% | 6479 | 0,54 |
| 2024-11-29 | Kolarska 30 | ta ulica | 59,77 | 1. piętro | pierwotny | 6898 | -0% | -3,8% | 6638 | 0,53 |
| 2024-11-28 | Kolarska 30 | ta ulica | 42,67 | parter | pierwotny | 8186 | -0% | -11,1% | 7276 | 0,53 |
| 2024-09-09 | Kolarska 30 | ta ulica | 42,62 | parter | pierwotny | 7952 | -19% | -11,1% | 5729 | 0,5 |
| 2024-08-29 | Kolarska 13 | ta ulica | 60 | 4. piętro | pierwotny | 6700 | -16,3% | +6,4% | 5971 | 0,49 |
| 2025-11-14 | Widnichowska 5 | okolica 285 m | 45,52 | 1. piętro | wtórny | 5492 | -7% | -4% | 4904 | 0,39 |
| 2026-01-29 | Widnichowska 23 | okolica 315 m | 60,5 | 4. piętro | wtórny | 5950 | +0,3% | +10,6% | 6598 | 0,38 |
| 2025-04-03 | Lipowa 8 | okolica 252 m | 48,1 | 1. piętro | wtórny | 6237 | -6,6% | -4% | 5593 | 0,36 |
| 2025-10-28 | Widnichowska 23 | okolica 315 m | 48 | 4. piętro | wtórny | 5417 | -6,6% | +1,8% | 5151 | 0,35 |
| 2026-02-02 | Lipowa 6 | okolica 360 m | 48 | 3. piętro | wtórny | 5729 | +4,5% | +1,8% | 6092 | 0,34 |
| 2025-07-30 | Widnichowska 23 | okolica 315 m | 48 | 3. piętro | wtórny | 7063 | -5% | +1,8% | 6827 | 0,33 |
| 2025-12-16 | Armii Krajowej 6A | okolica 384 m | 47,9 | 4. piętro | wtórny | 6681 | -4,2% | +1,8% | 6515 | 0,31 |
| 2022-12-20 | Kolarska 17 | ta ulica | 66,64 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,31 |
| 2022-12-20 | Kolarska 17 | ta ulica | 65,33 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,31 |
| 2022-12-14 | Kolarska 17 | ta ulica | 65,33 | 3. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +6,4% | 7057 | 0,31 |
| 2022-12-02 | Kolarska 17 | ta ulica | 42,34 | 4. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -2% | 6495 | 0,31 |
| 2022-11-18 | Kolarska 17 | ta ulica | 49,88 | parter | pierwotny | 4500 | +47,4% | -11,1% | 5895 | 0,3 |
| 2022-11-04 | Kolarska 17 | ta ulica | 46,79 | 4. piętro | pierwotny | 4424 | +47,4% | -2% | 6385 | 0,3 |
| 2022-11-02 | Kolarska 17 | ta ulica | 80,75 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -3,8% | 6382 | 0,3 |
| 2022-10-28 | Kolarska 17 | ta ulica | 66,64 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +0,4% | 6655 | 0,3 |
| 2022-10-28 | Kolarska 17 | ta ulica | 46 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -7,6% | 6125 | 0,3 |
| 2022-10-27 | Kolarska 17 | ta ulica | 47,76 | 3. piętro | pierwotny | 4470 | +47,4% | -2% | 6452 | 0,3 |
| 2022-10-27 | Kolarska 17 | ta ulica | 66,09 | 1. piętro | pierwotny | 5000 | +47,4% | +0,4% | 7394 | 0,3 |
| 2022-10-27 | Kolarska 17 | ta ulica | 53,32 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -3,8% | 6382 | 0,3 |
| 2022-10-13 | Kolarska 17 | ta ulica | 46,79 | 1. piętro | pierwotny | 4499 | +47,4% | -7,6% | 6124 | 0,3 |
| 2022-10-13 | Kolarska 17 | ta ulica | 58,74 | 3. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | +2,1% | 6768 | 0,3 |
| 2022-10-13 | Kolarska 17 | ta ulica | 47,76 | 4. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -2% | 6495 | 0,3 |
| 2022-10-10 | Kolarska 17 | ta ulica | 29,71 | 3. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -8,4% | 6075 | 0,3 |
| 2022-10-07 | Kolarska 17 | ta ulica | 46 | 1. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -7,6% | 6125 | 0,3 |
| 2022-10-04 | Kolarska 17 | ta ulica | 41,36 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -7,6% | 6125 | 0,3 |
| 2022-10-03 | Kolarska 17 | ta ulica | 47,62 | 4. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -2% | 6495 | 0,3 |
| 2022-10-03 | Kolarska 17 | ta ulica | 140,61 | parter | pierwotny | 6150 | +47,4% | -0,2% | 9046 | 0,3 |
| 2022-10-03 | Kolarska 17 | ta ulica | 47,76 | 2. piętro | pierwotny | 4500 | +47,4% | -7,6% | 6125 | 0,3 |
| 2022-10-03 | Kolarska 17 | ta ulica | 42,34 | parter | pierwotny | 4500 | +47,4% | -11,1% | 5895 | 0,3 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 46. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Widnichowska | 285 m | 5538 | 4 | 4 |
| Kazimierza Warchalskiego | 546 m | 5033 | 3 | 3 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Kolarska w Ostrów Mazowiecka?
Szacunkowa wartość to 6519 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6089 do 7293 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (12), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kolarska?
Dobra cena dla kupującego to do 6089 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6089 do 7293 zł/m². Powyżej 7692 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kolarska?
Realna cena sprzedaży to około 6519 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6519 a 7293 zł/m², a poniżej 6089 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Kolarska wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 66 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (12). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 66 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 23%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 90%, efektywna liczba 37.6).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).