Wycena mieszkania: Wenus 4, Piaseczno

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1842 transakcje w rejestrze dla Piaseczno), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

14 957 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

13 847 ‑ 15 908 zł/m²

9 na 10: 12 942 ‑ 16 587

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (79) i w okolicy (123); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wenus 4, Piaseczno

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 12 942 zł/m²
Dobra cena: warto kupić12 942‑13 847 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz13 847‑15 908 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 908‑16 587 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 587 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 13 847 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 908 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)14 957 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 957‑15 908 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 587 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio13 847 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 957 zł/m². Nie schodź poniżej 13 847 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

+11,8%

Zmiana w 12 mies.

+8,3%

Transakcje, 12 mies.

796

+0,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,3%

szczyt: lipiec 2026

W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Piaseczno

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Piaseczno dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Piaseczno
do 30 m²	-	14 683 (72)
30-40 m²	14 555 (9)	13 685 (231)
40-50 m²	14 665 (83)	13 665 (424)
50-60 m²	13 550 (46)	13 135 (281)
60-70 m²	14 149 (54)	12 767 (208)
70-80 m²	13 759 (13)	12 264 (180)
80-100 m²	12 620 (13)	11 654 (146)
ponad 100 m²	10 466 (17)	10 281 (298)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Piaseczno
parter	14 178 (67)	12 097 (686)
1-2 piętro	13 851 (128)	13 178 (733)
3-4 piętro	13 651 (40)	13 101 (313)
5. piętro i wyżej	-	12 974 (67)
piętro nieznane	-	11 680 (41)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×0.96, 5 i wyżej ×0.94 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (236 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-01	Wenus 4	ten budynek	45,31	1. piętro	-	13 848	-0,3%	-2,9%	13 405	1
2026-07-01	Wenus 4	ten budynek	45,31	3. piętro	pierwotny	17 794	-1,3%	+10,1%	19 326	0,91
2026-07-01	Wenus 4	ten budynek	49,14	3. piętro	pierwotny	14 119	-1,3%	+10,1%	15 335	0,91
2026-07-01	Wenus 4	ten budynek	45,47	2. piętro	pierwotny	12 200	-1,3%	+6%	12 761	0,91
2026-06-19	Wenus 4	ten budynek	45,66	parter	pierwotny	14 376	-0,3%	+4,7%	15 013	0,89
2026-06-12	Wenus 4	ten budynek	44,6	1. piętro	pierwotny	14 350	-0,3%	+6%	15 165	0,89
2026-06-10	Wenus 4	ten budynek	48	3. piętro	pierwotny	14 729	-0,3%	+10,1%	16 164	0,89
2026-06-10	Wenus 4	ten budynek	46,49	2. piętro	pierwotny	14 253	-0,3%	+6%	15 063	0,89
2026-06-10	Wenus 4	ten budynek	62,42	1. piętro	pierwotny	15 040	-0,3%	+9,1%	16 356	0,89
2026-06-09	Wenus 4	ten budynek	47,36	2. piętro	pierwotny	13 772	-0,3%	+6%	14 555	0,89
2026-06-08	Wenus 4	ten budynek	47,36	parter	pierwotny	14 284	-0,3%	+4,7%	14 916	0,89
2026-05-29	Wenus 4	ten budynek	45,32	2. piętro	pierwotny	12 972	+1%	+6%	13 891	0,87
2026-05-28	Wenus 4	ten budynek	48	1. piętro	pierwotny	14 313	+1%	+6%	15 326	0,87
2026-05-28	Wenus 4	ten budynek	48	parter	pierwotny	15 042	+1%	+4,7%	15 916	0,87
2026-05-28	Wenus 4	ten budynek	45,66	3. piętro	pierwotny	14 667	+1%	+10,1%	16 309	0,87
2026-05-28	Wenus 4	ten budynek	45,31	parter	pierwotny	12 986	+1%	+4,7%	13 740	0,87
2026-05-28	Wenus 4	ten budynek	64,39	3. piętro	pierwotny	14 385	+1%	+13,3%	16 459	0,87
2026-05-25	Wenus 4	ten budynek	59,85	parter	pierwotny	13 854	+1%	+7,9%	15 100	0,87
2026-05-25	Wenus 4	ten budynek	44,6	parter	pierwotny	14 033	+1%	+4,7%	14 849	0,87
2026-05-25	Wenus 4	ten budynek	45,47	parter	pierwotny	14 515	+1%	+4,7%	15 359	0,87
2026-05-22	Wenus 4	ten budynek	45,66	1. piętro	pierwotny	12 200	+1%	+6%	13 064	0,87
2026-05-22	Wenus 4	ten budynek	47,74	1. piętro	pierwotny	14 872	+1%	+6%	15 926	0,87
2026-05-20	Wenus 4	ten budynek	47,74	parter	pierwotny	15 501	+1%	+4,7%	16 402	0,87
2026-05-18	Wenus 4	ten budynek	62,42	2. piętro	pierwotny	14 579	+1%	+9,1%	16 064	0,87
2026-05-18	Wenus 4	ten budynek	45,32	1. piętro	pierwotny	13 570	+1%	+6%	14 531	0,87
2026-05-15	Wenus 4	ten budynek	46,49	3. piętro	pierwotny	14 734	+1%	+10,1%	16 384	0,87
2026-05-15	Wenus 4	ten budynek	47,87	2. piętro	pierwotny	14 832	+1%	+6%	15 882	0,87
2026-05-15	Wenus 4	ten budynek	45,66	2. piętro	pierwotny	13 667	+1%	+6%	14 635	0,87
2026-05-08	Wenus 4	ten budynek	45,47	3. piętro	pierwotny	13 170	+1%	+10,1%	14 644	0,87
2026-05-06	Wenus 4	ten budynek	47,67	3. piętro	pierwotny	14 468	+1%	+10,1%	16 089	0,87
2026-05-06	Wenus 4	ten budynek	60,56	3. piętro	pierwotny	13 408	+1%	+13,3%	15 342	0,87
2026-05-06	Wenus 4	ten budynek	45,31	2. piętro	pierwotny	13 275	+1%	+6%	14 216	0,87
2026-05-06	Wenus 4	ten budynek	47,67	2. piętro	pierwotny	14 734	+1%	+6%	15 778	0,87
2025-06-20	Wenus 4	ten budynek	61,43	2. piętro	pierwotny	14 556	+9,5%	+9,1%	17 390	0,67
2026-06-10	Wenus 51	ta ulica	55,34	parter	wtórny	14 998	-0,3%	-1,2%	14 777	0,58
2026-05-08	Wenus 2	ta ulica	59,36	2. piętro	wtórny	13 832	+1%	-	13 975	0,57
2026-05-22	Wenus 2	ta ulica	48,84	parter	-	14 720	+1%	-4,1%	14 267	0,51
2025-12-03	Wenus 61	ta ulica	63,18	parter	wtórny	17 395	+12%	-1,3%	19 239	0,5
2026-07-08	Wenus 2	ta ulica	62,64	3. piętro	pierwotny	11 159	-1,3%	+13,3%	12 471	0,47
2026-07-08	Wenus 2	ta ulica	68,01	3. piętro	pierwotny	13 307	-1,3%	+13,3%	14 872	0,47

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 236. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wilanowska	73 m	14 068	38	38
Alaski	131 m	14 398	13	13
Jutrzenki	171 m	13 693	10	10
Kwadratowa	217 m	13 600	3	3
Zorzy Polarnej	297 m	13 308	11	11
Xxi Wieku	308 m	15 755	12	12
Julianowska	381 m	12 996	57	57
Planety	391 m	15 244	6	6
Magnolii	413 m	10 832	7	7

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wenus 4 w Piaseczno?

Szacunkowa wartość to 14 957 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 13 847 do 15 908 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (79) i w okolicy (123), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wenus 4?

Dobra cena dla kupującego to do 13 847 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 13 847 do 15 908 zł/m². Powyżej 16 587 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wenus 4?

Realna cena sprzedaży to około 14 957 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 957 a 15 908 zł/m², a poniżej 13 847 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wenus 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1840 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (79) i w okolicy (123). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1840 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 19%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 153.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.