Wycena mieszkania: Ks. Józefa 1, Pruszków

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 784 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 003 ‑ 14 915 zł/m²

9 na 10: 11 020 ‑ 16 419

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (3) i w okolicy (540); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ks. Józefa 1, Pruszków

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 020 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 020‑12 003 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 003‑14 915 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 915‑16 419 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 419 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 003 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 915 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 784 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 784‑14 915 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 419 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 003 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 784 zł/m². Nie schodź poniżej 12 003 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4,6%

Zmiana w 12 mies.

+7,5%

Transakcje, 12 mies.

523

-53,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,6%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Pruszków

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Pruszków
do 30 m²	14 373 (25)	15 889 (215)
30-40 m²	13 477 (70)	13 969 (679)
40-50 m²	12 731 (213)	13 291 (744)
50-60 m²	12 290 (91)	12 781 (723)
60-70 m²	11 967 (67)	12 924 (367)
70-80 m²	11 659 (44)	12 575 (214)
80-100 m²	11 401 (47)	12 600 (160)
ponad 100 m²	11 268 (8)	9653 (170)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Pruszków
parter	12 372 (97)	12 730 (560)
1-2 piętro	12 480 (244)	13 131 (1371)
3-4 piętro	12 428 (194)	13 200 (957)
5. piętro i wyżej	13 348 (22)	13 619 (366)
piętro nieznane	14 503 (8)	12 532 (18)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (565 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-06	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	5. piętro	wtórny	13 273	-	-14,8%	11 313	1
2026-06-26	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	1. piętro	wtórny	6636	+1,2%	-12,9%	5850	0,98
2025-09-11	Ks. Józefa 1	ten budynek	39,09	3. piętro	wtórny	13 047	+3,7%	-7,6%	12 509	0,79
2025-05-29	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	6. piętro	wtórny	14 659	+8,5%	-14,8%	13 562	0,72
2025-05-29	Ks. Józefa 1	ten budynek	35,6	5. piętro	wtórny	12 079	+8,5%	-8,1%	12 045	0,72
2025-05-08	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	parter	wtórny	16 046	+8,5%	-9,9%	15 689	0,72
2024-11-05	Ks. Józefa 1	ten budynek	27,21	4. piętro	wtórny	11 760	+22,2%	-14,3%	12 323	0,63
2024-10-17	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	5. piętro	wtórny	12 876	+23,4%	-14,8%	13 543	0,62
2024-04-29	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	parter	wtórny	12 995	+40,1%	-9,9%	16 396	0,54
2024-04-29	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	parter	wtórny	12 995	+40,1%	-9,9%	16 396	0,54
2026-04-20	Ks. Józefa 2	ta ulica	50,1	parter	wtórny	12 176	+2,3%	+3,4%	12 878	0,51
2024-01-16	Ks. Józefa 1	ten budynek	35,6	2. piętro	wtórny	8708	+48,8%	-6,1%	12 166	0,5
2023-05-19	Ks. Józefa 1	ten budynek	27,43	6. piętro	wtórny	10 937	+59%	-14,8%	14 824	0,42
2023-04-26	Ks. Józefa 1	ten budynek	27,16	3. piętro	wtórny	3682	+60,5%	-14,3%	5067	0,41
2023-04-17	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	1. piętro	wtórny	7924	+60,5%	-12,9%	11 080	0,41
2023-03-17	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	-	wtórny	9905	+61,2%	-3,1%	15 468	0,4
2023-03-15	Ks. Józefa 1	ten budynek	28,09	1. piętro	wtórny	8686	+61,2%	-12,9%	12 195	0,4
2023-01-12	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	2. piętro	wtórny	11 054	+60,8%	-12,9%	15 484	0,38
2022-12-08	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	2. piętro	wtórny	8518	+57,1%	-12,9%	11 657	0,37
2022-11-18	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	-	wtórny	7924	+59,4%	-3,1%	12 239	0,36
2022-05-11	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	2. piętro	wtórny	10 737	+52,2%	-12,9%	14 233	0,31
2024-04-25	Ks. Józefa 2	ta ulica	86,6	4. piętro	wtórny	9584	+40,1%	+4%	13 967	0,29
2024-02-20	Ks. Józefa 2	ta ulica	137,7	2. piętro	wtórny	6826	+46,4%	+25,6%	12 553	0,28
2021-03-19	Ks. Józefa 1	ten budynek	27,4	2. piętro	wtórny	6861	+96,5%	-12,9%	11 743	0,23
2021-01-21	Ks. Józefa 1	ten budynek	25,24	5. piętro	wtórny	9865	+91,8%	-14,8%	16 130	0,22
2026-04-22	Wołowskiego 2	okolica 185 m	43,5	3. piętro	wtórny	16 437	+2,3%	-4,7%	16 018	0,06
2024-11-19	Kosynierów 22	okolica 65 m	55	2. piętro	wtórny	13 000	+22,2%	-	15 888	0,06
2025-05-15	Pasażerska 7	okolica 136 m	37,5	4. piętro	wtórny	12 640	+8,5%	-7,6%	12 679	0,06
2025-10-30	Aleja Armii Krajowej 9	okolica 218 m	103,72	1. piętro	wtórny	12 148	+4,3%	+25,6%	15 912	0,05
2026-02-06	Książąt Mazowieckich 8	okolica 298 m	38	3. piętro	wtórny	14 158	-2,8%	-7,6%	12 714	0,05
2026-05-05	Marii 9	okolica 337 m	66,06	parter	wtórny	12 761	+2,8%	+5%	13 770	0,04
2026-06-23	Lipowa 16	okolica 363 m	45,7	1. piętro	wtórny	10 985	+1,2%	-3,2%	10 761	0,04
2026-03-05	Lipowa 16	okolica 363 m	45,7	1. piętro	wtórny	11 816	-0,3%	-3,2%	11 405	0,04
2025-08-12	Książąt Mazowieckich 8	okolica 298 m	38	3. piętro	wtórny	10 000	+4,7%	-7,6%	9675	0,04
2025-01-14	Książąt Mazowieckich 10	okolica 266 m	17	parter	wtórny	9412	+16,3%	-9,9%	9859	0,04
2026-04-30	Aleja Armii Krajowej 22	okolica 408 m	46,55	2. piętro	wtórny	11 278	+2,3%	-3,2%	11 166	0,04
2025-04-25	Książąt Mazowieckich 8	okolica 298 m	38	3. piętro	wtórny	10 000	+10,4%	-7,6%	10 202	0,04
2026-03-25	Marii 11	okolica 401 m	35,31	2. piętro	wtórny	16 992	-0,3%	-6,1%	15 909	0,04
2024-12-23	Waryńskiego L. 2	okolica 189 m	52,17	5. piętro	pierwotny	10 449	+20,4%	+6%	13 334	0,03
2023-12-22	Wołowskiego 2	okolica 185 m	43,7	2. piętro	wtórny	13 043	+49,7%	-3,2%	18 907	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 565. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wołowskiego	185 m	18 171	4	9
Waryńskiego L.	189 m	12 978	475	475
Aleja Armii Krajowej	218 m	13 454	21	48
Książąt Mazowieckich	266 m	10 992	4	7
Lipowa	307 m	12 198	363	437
Stawowa	324 m	14 192	3	4
Marii	337 m	15 569	26	47

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ks. Józefa 1 w Pruszków?

Szacunkowa wartość to 12 784 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 003 do 14 915 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (3) i w okolicy (540), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ks. Józefa 1?

Dobra cena dla kupującego to do 12 003 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 003 do 14 915 zł/m². Powyżej 16 419 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ks. Józefa 1?

Realna cena sprzedaży to około 12 784 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 784 a 14 915 zł/m², a poniżej 12 003 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ks. Józefa 1 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (3) i w okolicy (540). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 47.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.