Wycena mieszkania: Leśmiana Bolesława 28, Pruszków

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 595 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

10 910 ‑ 15 346 zł/m²

9 na 10: 9771 ‑ 17 431

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (348); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Leśmiana Bolesława 28, Pruszków

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9771 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9771‑10 910 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 910‑15 346 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 346‑17 431 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 431 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 10 910 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 346 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 595 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 595‑15 346 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 431 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 910 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 595 zł/m². Nie schodź poniżej 10 910 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4,6%

Zmiana w 12 mies.

+7,5%

Transakcje, 12 mies.

523

-53,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,6%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Pruszków

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Pruszków
do 30 m²	12 437 (60)	15 889 (215)
30-40 m²	13 575 (69)	13 969 (679)
40-50 m²	12 936 (72)	13 291 (744)
50-60 m²	14 125 (55)	12 781 (723)
60-70 m²	12 895 (37)	12 924 (367)
70-80 m²	13 666 (30)	12 575 (214)
80-100 m²	13 247 (17)	12 600 (160)
ponad 100 m²	8977 (13)	9653 (170)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Pruszków
parter	12 958 (58)	12 730 (560)
1-2 piętro	13 813 (157)	13 131 (1371)
3-4 piętro	12 618 (96)	13 200 (957)
5. piętro i wyżej	12 892 (34)	13 619 (366)
piętro nieznane	12 260 (8)	12 532 (18)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (353 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-29	Niecała 4	okolica 69 m	50,56	2. piętro	wtórny	11 768	+2,8%	-	12 095	1
2026-04-29	Niecała 4	okolica 69 m	48,23	1. piętro	wtórny	12 648	+2,3%	-3,2%	12 522	0,98
2026-04-29	Niecała 4	okolica 69 m	48,23	1. piętro	wtórny	12 648	+2,3%	-3,2%	12 522	0,98
2026-04-15	Niecała 4	okolica 69 m	31,2	2. piętro	wtórny	10 417	+2,3%	-6,1%	10 004	0,98
2023-09-19	Leśmiana Bolesława 28	ten budynek	124	parter	pierwotny	5887	+47,8%	+40,8%	12 244	0,91
2025-05-30	Niecała 4	okolica 69 m	47,57	parter	wtórny	11 562	+8,5%	+0,1%	12 563	0,76
2025-04-23	Niecała 4	okolica 69 m	47,75	3. piętro	wtórny	12 147	+10,4%	-4,7%	12 776	0,74
2025-12-18	Niecała 10	okolica 169 m	54,9	2. piętro	wtórny	11 749	-1,7%	-	11 547	0,69
2024-12-13	Kościuszki 10	okolica 76 m	46	2. piętro	wtórny	10 000	+20,4%	-3,2%	11 653	0,66
2026-06-25	Prusa 12	okolica 250 m	38,75	2. piętro	wtórny	14 194	+1,2%	-6,1%	13 487	0,65
2025-07-23	Kopernika M. 17	okolica 150 m	47	4. piętro	wtórny	13 298	+7,5%	-4,7%	13 625	0,65
2026-02-12	Sprawiedliwości 4	okolica 217 m	73,94	6. piętro	wtórny	11 022	-2,8%	+1,7%	10 893	0,65
2026-05-28	Prusa 12	okolica 250 m	46,57	2. piętro	wtórny	10 522	+2,8%	-3,2%	10 469	0,64
2024-09-16	Niecała 4	okolica 69 m	50,69	parter	wtórny	9667	+20,4%	+3,4%	12 032	0,63
2025-10-28	Kopernika Mikołaja 15	okolica 190 m	47	4. piętro	wtórny	10 213	+4,3%	-4,7%	10 146	0,63
2025-09-25	Kopernika M. 15	okolica 186 m	38	4. piętro	wtórny	10 132	+3,7%	-7,6%	9714	0,62
2025-09-01	Kraszewskiego 38	okolica 193 m	43,1	parter	wtórny	13 434	+3,7%	+0,1%	13 952	0,61
2026-03-12	Prusa 12	okolica 250 m	46,13	1. piętro	wtórny	11 814	-0,3%	-3,2%	11 404	0,61
2026-01-28	Drzymały 10	okolica 238 m	17,67	1. piętro	wtórny	20 939	-4,6%	-12,9%	17 405	0,6
2024-02-15	Leśmiana Bolesława 10	ta ulica	124,74	parter	pierwotny	6133	+46,4%	+40,8%	12 635	0,56
2026-02-06	Kościuszki 36	okolica 274 m	37,64	2. piętro	wtórny	10 096	-2,8%	-6,1%	9211	0,56
2024-03-25	Niecała 4	okolica 69 m	48,29	parter	wtórny	12 528	+40,7%	+0,1%	17 646	0,55
2025-07-08	Sprawiedliwości 2	okolica 226 m	42,53	1. piętro	wtórny	14 319	+7,5%	-3,2%	14 907	0,54
2024-02-23	Niecała 4	okolica 69 m	47,01	2. piętro	wtórny	10 530	+46,4%	-3,2%	14 920	0,54
2023-12-21	Leśmiana Bolesława 8	ta ulica	124,1	parter	pierwotny	5520	+49,7%	+40,8%	11 633	0,54
2024-01-29	Niecała 4	okolica 69 m	48,29	parter	wtórny	9112	+48,8%	+0,1%	13 572	0,52
2025-03-28	Drzymały 1	okolica 201 m	55,21	3. piętro	wtórny	10 868	+14,7%	-1,6%	12 270	0,52
2025-04-22	Sprawiedliwości 4	okolica 217 m	76,58	4. piętro	wtórny	11 100	+10,4%	+2,3%	12 536	0,51
2023-10-30	Leśmiana Bolesława 6	ta ulica	125,69	parter	pierwotny	5490	+48%	+40,8%	11 438	0,51
2025-03-27	Sprawiedliwości 4	okolica 217 m	83,3	6. piętro	wtórny	9904	+14,7%	+3,4%	11 751	0,5
2023-11-02	Niecała 4	okolica 69 m	48,1	2. piętro	wtórny	10 187	+49,7%	-3,2%	14 766	0,5
2026-01-12	Kopernika Mikołaja 9	okolica 315 m	47	3. piętro	wtórny	10 404	-4,6%	-4,7%	9459	0,49
2024-12-06	Kościuszki 26	okolica 205 m	45,1	2. piętro	wtórny	9645	+20,4%	-3,2%	11 240	0,48
2025-03-03	Drzymały 10	okolica 238 m	17,14	parter	wtórny	9918	+14,7%	-9,9%	10 249	0,48
2024-12-27	Drzymały 7	okolica 216 m	19,5	parter	wtórny	16 923	+20,4%	-9,9%	18 350	0,47
2023-06-01	Leśmiana Bolesława 10	ta ulica	126,59	parter	pierwotny	5925	+58,6%	+40,8%	13 222	0,47
2025-07-16	Al. Wojska Polskiego 20	okolica 285 m	38	parter	wtórny	10 000	+7,5%	-2,9%	10 442	0,46
2025-03-27	Prusa 12	okolica 250 m	75,98	2. piętro	wtórny	10 858	+14,7%	+4%	12 948	0,46
2024-12-13	Kopernika Mikołaja 13	okolica 230 m	30	5. piętro	wtórny	7333	+20,4%	-8,1%	8110	0,45
2025-02-28	Prusa 12	okolica 250 m	47,79	1. piętro	wtórny	12 346	+15,4%	-3,2%	13 791	0,45

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 353. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Niecała	69 m	13 206	24	32
Kościuszki	76 m	13 827	9	14
Kopernika M.	150 m	13 621	17	40
Kraszewskiego	167 m	11 629	11	17
Kopernika Mikołaja	190 m	11 081	8	8
Drzymały	192 m	15 555	20	76
Sprawiedliwości	217 m	11 361	5	15
Al. Wojska Polskiego	240 m	13 059	67	182
Kościelna	249 m	12 184	6	23
Prusa	250 m	15 899	73	182

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 28 w Pruszków?

Szacunkowa wartość to 12 595 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 910 do 15 346 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (348), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 28?

Dobra cena dla kupującego to do 10 910 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 910 do 15 346 zł/m². Powyżej 17 431 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 28?

Realna cena sprzedaży to około 12 595 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 595 a 15 346 zł/m², a poniżej 10 910 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Leśmiana Bolesława 28 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (348). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 244.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.