Wycena mieszkania: Prusa 43, Pruszków

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

14 899 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 851 ‑ 16 543 zł/m²

9 na 10: 10 376 ‑ 18 452

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (159) i w okolicy (344); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Prusa 43, Pruszków

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 376 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 376‑12 851 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 851‑16 543 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej16 543‑18 452 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 18 452 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 851 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 16 543 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)14 899 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 899‑16 543 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 18 452 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 851 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 899 zł/m². Nie schodź poniżej 12 851 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4,6%

Zmiana w 12 mies.

+7,5%

Transakcje, 12 mies.

523

-53,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,6%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Pruszków

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Pruszków
do 30 m²	15 576 (34)	15 889 (215)
30-40 m²	13 982 (74)	13 969 (679)
40-50 m²	13 633 (161)	13 291 (744)
50-60 m²	14 790 (104)	12 781 (723)
60-70 m²	10 123 (75)	12 924 (367)
70-80 m²	13 279 (45)	12 575 (214)
80-100 m²	12 161 (26)	12 600 (160)
ponad 100 m²	8055 (7)	9653 (170)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Pruszków
parter	14 989 (72)	12 730 (560)
1-2 piętro	13 214 (198)	13 131 (1371)
3-4 piętro	13 820 (150)	13 200 (957)
5. piętro i wyżej	13 829 (93)	13 619 (366)
piętro nieznane	12 714 (13)	12 532 (18)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (526 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-30	Prusa 43	ten budynek	50,55	1. piętro	wtórny	15 331	+2,3%	-	15 680	1
2026-04-20	Prusa 43	ten budynek	55,6	parter	wtórny	13 489	+2,3%	+3,4%	14 267	1
2026-02-19	Prusa 43	ten budynek	39,89	parter	wtórny	12 158	-2,8%	-2,9%	11 471	0,95
2025-09-22	Prusa 43	ten budynek	35,59	parter	wtórny	12 784	+3,7%	-2,9%	12 879	0,85
2025-07-17	Prusa 43	ten budynek	36,15	parter	wtórny	13 278	+7,5%	-2,9%	13 865	0,81
2025-07-15	Prusa 43	ten budynek	77,96	1. piętro	wtórny	12 827	+7,5%	+4%	14 339	0,81
2025-02-20	Prusa 43	ten budynek	81,15	2. piętro	wtórny	13 309	+15,4%	+5,7%	16 234	0,72
2024-12-16	Prusa 43	ten budynek	32,75	1. piętro	wtórny	14 656	+20,4%	-6,1%	16 566	0,69
2024-06-13	Prusa 43	ten budynek	61,84	1. piętro	wtórny	11 320	+31,3%	+1,5%	15 090	0,6
2023-12-11	Prusa 43	ten budynek	84,57	3. piętro	wtórny	10 642	+49,7%	+4%	16 579	0,52
2023-11-10	Prusa 43	ten budynek	60,84	2. piętro	wtórny	9287	+49,7%	+1,5%	14 117	0,51
2022-12-16	Prusa 43	ten budynek	32,03	2. piętro	wtórny	12 644	+57,1%	-6,1%	18 652	0,4
2022-10-27	Prusa 43	ten budynek	60,86	1. piętro	wtórny	11 173	+68,2%	+1,5%	19 082	0,38
2022-09-27	Prusa 43	ten budynek	56,71	suterena	wtórny	11 285	+91,1%	+3,4%	22 302	0,37
2022-04-01	Prusa 43	ten budynek	53,08	parter	wtórny	9921	+51,5%	+3,4%	15 546	0,33
2022-03-08	Prusa 43	ten budynek	50,57	3. piętro	wtórny	10 085	+52,8%	-1,6%	15 166	0,32
2022-02-25	Prusa 43	ten budynek	31,69	3. piętro	wtórny	10 413	+59,1%	-7,6%	15 311	0,31
2021-12-07	Prusa 43	ten budynek	74,5	1. piętro	wtórny	8658	+79,8%	+4%	16 182	0,3
2021-12-01	Prusa 43	ten budynek	60,2	1. piętro	wtórny	8638	+79,8%	+1,5%	15 768	0,3
2021-10-29	Prusa 43	ten budynek	60,03	2. piętro	wtórny	8812	+72,7%	+1,5%	15 455	0,29
2021-09-20	Prusa 43	ten budynek	74,16	1. piętro	wtórny	8293	+68,7%	+4%	14 545	0,28
2021-03-19	Prusa 43	ten budynek	67,23	3. piętro	wtórny	7883	+96,5%	-0,1%	15 478	0,24
2020-10-21	Prusa 43	ten budynek	66,53	2. piętro	wtórny	6538	+8,2%	+1,5%	7183	0,22
2026-08-05	Prusa 35A	ta ulica	61,3	3. piętro	wtórny	11 419	-	-0,1%	11 411	0,19
2026-07-15	Prusa 45A	ta ulica	43,67	3. piętro	wtórny	16 648	-	-4,7%	15 862	0,19
2026-07-09	Prusa 35	ta ulica	52,7	1. piętro	wtórny	13 472	-	-	13 472	0,19
2026-07-08	Prusa 35	ta ulica	49,56	parter	wtórny	12 914	-	+0,1%	12 928	0,19
2026-06-25	Prusa 12	ta ulica	38,75	2. piętro	wtórny	14 194	+1,2%	-6,1%	13 487	0,18
2026-06-17	Prusa 35	ta ulica	67,57	6. piętro	wtórny	14 503	+1,2%	-0,7%	14 580	0,18
2026-06-17	Prusa 45A	ta ulica	78,66	parter	wtórny	15 383	+1,2%	+7,5%	16 734	0,18
2026-06-16	Prusa 45A	ta ulica	61,91	parter	wtórny	15 829	+1,2%	+5%	16 818	0,18
2026-06-15	Prusa 45A	ta ulica	62,05	1. piętro	wtórny	16 116	+1,2%	+1,5%	16 557	0,18
2026-05-28	Prusa 12	ta ulica	46,57	2. piętro	wtórny	10 522	+2,8%	-3,2%	10 469	0,18
2026-05-22	Prusa 45A	ta ulica	78,22	parter	wtórny	14 894	+2,8%	+7,5%	16 455	0,18
2026-05-14	Prusa 35	ta ulica	59,24	parter	wtórny	14 348	+2,8%	+3,4%	15 250	0,18
2026-04-22	Prusa 35B	ta ulica	44,1	-	wtórny	10 204	+2,3%	+7,7%	11 238	0,17
2026-03-12	Prusa 12	ta ulica	46,13	1. piętro	wtórny	11 814	-0,3%	-3,2%	11 404	0,17
2026-02-26	Prusa 35A	ta ulica	55,11	3. piętro	wtórny	13 065	-2,8%	-1,6%	12 495	0,17
2026-02-13	Prusa 45A	ta ulica	41,3	parter	wtórny	16 223	-2,8%	+0,1%	15 780	0,17
2025-12-22	Prusa 39A	ta ulica	70,08	2. piętro	wtórny	12 272	-1,7%	+4%	12 537	0,16

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 526. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Al. Wojska Polskiego	129 m	13 059	67	182
Targowa	197 m	17 078	19	70
Powstańców	216 m	15 436	59	103
Aleja Wojska Polskiego	303 m	13 026	3	3
Kubusia Puchatka	319 m	12 690	7	12
Słonia Trąbalskiego	323 m	14 768	7	10
Dobra	352 m	12 985	15	31
Komorowska	359 m	17 722	24	63
Tomcia Palucha	367 m	13 584	9	12
Al. Niepodległości	373 m	14 535	10	16

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Prusa 43 w Pruszków?

Szacunkowa wartość to 14 899 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 851 do 16 543 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (159) i w okolicy (344), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Prusa 43?

Dobra cena dla kupującego to do 12 851 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 851 do 16 543 zł/m². Powyżej 18 452 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Prusa 43?

Realna cena sprzedaży to około 14 899 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 899 a 16 543 zł/m², a poniżej 12 851 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Prusa 43 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (159) i w okolicy (344). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 134.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.