Wycena mieszkania: 3 Maja 65, Pruszków

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 316 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 040 ‑ 14 240 zł/m²

9 na 10: 8903 ‑ 15 188

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (74), na tej ulicy (85) i w okolicy (58); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: 3 Maja 65, Pruszków

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 8903 zł/m²
Dobra cena: warto kupić8903‑12 040 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 040‑14 240 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 240‑15 188 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 188 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 040 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 240 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 316 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 316‑14 240 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 188 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 040 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 316 zł/m². Nie schodź poniżej 12 040 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4,6%

Zmiana w 12 mies.

+7,5%

Transakcje, 12 mies.

523

-53,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,6%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Pruszków

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Pruszków
do 30 m²	-	15 889 (215)
30-40 m²	13 706 (33)	13 969 (679)
40-50 m²	11 955 (80)	13 291 (744)
50-60 m²	13 026 (43)	12 781 (723)
60-70 m²	13 414 (17)	12 924 (367)
70-80 m²	12 638 (18)	12 575 (214)
80-100 m²	12 144 (8)	12 600 (160)
ponad 100 m²	9188 (16)	9653 (170)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Pruszków
parter	10 357 (36)	12 730 (560)
1-2 piętro	12 524 (112)	13 131 (1371)
3-4 piętro	12 459 (65)	13 200 (957)
5. piętro i wyżej	-	13 619 (366)
piętro nieznane	8682 (4)	12 532 (18)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (217 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-22	3 Maja 65	ten budynek	42,28	3. piętro	wtórny	15 137	+4,3%	-4,7%	15 038	1
2025-03-28	3 Maja 65	ten budynek	40,63	4. piętro	wtórny	14 767	+14,7%	-4,7%	16 141	0,85
2026-05-14	3 Maja 87A	ta ulica	43,1	1. piętro	wtórny	13 225	+2,8%	-3,2%	13 158	0,65
2026-04-21	3 Maja 30	ta ulica	38,29	2. piętro	wtórny	5808	+2,3%	-6,1%	5578	0,63
2026-04-02	3 Maja 87A	ta ulica	44,21	4. piętro	wtórny	13 119	+2,3%	-4,7%	12 785	0,63
2026-03-11	3 Maja 18A	ta ulica	57,53	1. piętro	wtórny	9386	-0,3%	-	9359	0,62
2026-02-27	3 Maja 12A	ta ulica	35,3	2. piętro	wtórny	11 331	-2,8%	-6,1%	10 338	0,6
2023-11-02	3 Maja 65	ten budynek	71,22	1. piętro	wtórny	9127	+49,7%	+4%	14 206	0,59
2025-10-15	3 Maja 87A	ta ulica	43,15	2. piętro	wtórny	13 187	+4,3%	-3,2%	13 310	0,55
2025-09-26	3 Maja 30	ta ulica	25,79	1. piętro	wtórny	10 081	+3,7%	-12,9%	9110	0,54
2025-09-24	3 Maja 12A	ta ulica	38,23	3. piętro	wtórny	3139	+3,7%	-7,6%	3009	0,54
2025-07-16	3 Maja 87A	ta ulica	43,15	2. piętro	wtórny	11 472	+7,5%	-3,2%	11 942	0,51
2025-07-11	3 Maja 87A	ta ulica	38,47	1. piętro	wtórny	16 246	+7,5%	-6,1%	16 405	0,51
2025-06-25	3 Maja 91A	ta ulica	87,55	parter	wtórny	11 194	+8,3%	+9,3%	13 253	0,5
2025-05-09	3 Maja 12	ta ulica	54,68	parter	wtórny	11 887	+8,5%	+3,4%	13 343	0,49
2025-04-07	3 Maja 34	ta ulica	34,67	2. piętro	wtórny	13 268	+10,4%	-6,1%	13 752	0,48
2025-01-30	3 Maja 18	ta ulica	63,96	1. piętro	wtórny	7567	+16,3%	+1,5%	8934	0,45
2025-01-29	3 Maja 12	ta ulica	54,68	parter	-	7041	+16,3%	+3,4%	8467	0,4
2023-03-09	3 Maja 65	ten budynek	40,68	1. piętro	pierwotny	7430	+61,2%	+4,9%	12 560	0,39
2023-03-08	3 Maja 65	ten budynek	40,76	2. piętro	pierwotny	7414	+61,2%	+4,9%	12 533	0,39
2024-07-29	3 Maja 18	ta ulica	63,96	1. piętro	wtórny	6567	+25,8%	+1,5%	8387	0,39
2024-07-26	3 Maja 32	ta ulica	52,12	4. piętro	wtórny	11 320	+25,8%	-1,6%	14 017	0,39
2023-02-24	3 Maja 65	ten budynek	38,39	1. piętro	pierwotny	7427	+60%	+1,7%	12 088	0,38
2023-02-24	3 Maja 65	ten budynek	40,75	3. piętro	pierwotny	7241	+60%	+3,2%	11 959	0,38
2023-02-24	3 Maja 65	ten budynek	40,67	3. piętro	pierwotny	7275	+60%	+3,2%	12 016	0,38
2023-02-23	3 Maja 65	ten budynek	40,78	2. piętro	pierwotny	7411	+60%	+4,9%	12 436	0,38
2023-02-23	3 Maja 65	ten budynek	40,62	1. piętro	pierwotny	8334	+60%	+4,9%	13 986	0,38
2023-02-02	3 Maja 65	ten budynek	71,13	2. piętro	pierwotny	9982	+60%	+12,6%	17 986	0,38
2023-01-26	3 Maja 65	ten budynek	40,86	2. piętro	pierwotny	7581	+60,8%	+4,9%	12 787	0,37
2023-01-16	3 Maja 65	ten budynek	40,76	4. piętro	pierwotny	7958	+60,8%	+3,2%	13 210	0,37
2023-01-16	3 Maja 65	ten budynek	52,14	4. piętro	pierwotny	8162	+60,8%	+6,6%	13 995	0,37
2023-01-16	3 Maja 65	ten budynek	40,91	4. piętro	pierwotny	7438	+60,8%	+3,2%	12 347	0,37
2023-01-16	3 Maja 65	ten budynek	40,81	3. piętro	pierwotny	7658	+60,8%	+3,2%	12 713	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	40,63	4. piętro	pierwotny	7932	+60,8%	+3,2%	13 167	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	40,69	3. piętro	pierwotny	7247	+60,8%	+3,2%	12 030	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	40,77	4. piętro	pierwotny	7905	+60,8%	+3,2%	13 122	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	51,9	1. piętro	pierwotny	8593	+60,8%	+8,3%	14 971	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	40,66	4. piętro	pierwotny	7252	+60,8%	+3,2%	12 039	0,37
2023-01-13	3 Maja 65	ten budynek	40,65	2. piętro	pierwotny	7411	+60,8%	+4,9%	12 499	0,37
2023-01-12	3 Maja 65	ten budynek	40,57	3. piętro	pierwotny	7400	+60,8%	+3,2%	12 285	0,37

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 217. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Europejska	170 m	13 531	11	11
Pańska	262 m	12 262	5	7
Mickiewicza	388 m	14 924	21	151

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy 3 Maja 65 w Pruszków?

Szacunkowa wartość to 13 316 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 040 do 14 240 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (74), na tej ulicy (85) i w okolicy (58), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy 3 Maja 65?

Dobra cena dla kupującego to do 12 040 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 040 do 14 240 zł/m². Powyżej 15 188 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy 3 Maja 65?

Realna cena sprzedaży to około 13 316 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 316 a 14 240 zł/m², a poniżej 12 040 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy 3 Maja 65 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (74), na tej ulicy (85) i w okolicy (58). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 163.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.