Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 164 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
11 861 ‑ 15 396 zł/m²
9 na 10: 9975 ‑ 16 727
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (181); waga porównywalnych 97%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Leśmiana Bolesława 8, Pruszków
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9975 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9975‑11 861 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 861‑15 396 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 396‑16 727 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 727 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 861 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 396 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 164 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 164‑15 396 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 727 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 861 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 164 zł/m². Nie schodź poniżej 11 861 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.
Zmiana w 6 mies.
-4,6%
Zmiana w 12 mies.
+7,5%
Transakcje, 12 mies.
523
-53,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-4,6%
szczyt: styczeń 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.
Indeks ceny za m²: Pruszków
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Pruszków
do 30 m²
-
15 889 (215)
30-40 m²
15 923 (7)
13 969 (679)
40-50 m²
15 303 (42)
13 291 (744)
50-60 m²
13 307 (45)
12 781 (723)
60-70 m²
11 535 (20)
12 924 (367)
70-80 m²
11 507 (11)
12 575 (214)
80-100 m²
10 049 (8)
12 600 (160)
ponad 100 m²
8511 (51)
9653 (170)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Pruszków
parter
9553 (76)
12 730 (560)
1-2 piętro
12 468 (71)
13 131 (1371)
3-4 piętro
15 248 (35)
13 200 (957)
5. piętro i wyżej
-
13 619 (366)
piętro nieznane
10 325 (4)
12 532 (18)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (186 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2023-12-21
Leśmiana Bolesława 8
ten budynek
124,1
parter
pierwotny
5520
+49,7%
+40,8%
11 633
1
2026-04-20
Miernicza 41
okolica187 m
68,07
3. piętro
wtórny
12 487
+2,3%
-0,1%
12 762
0,75
2026-07-22
Miernicza 40
okolica215 m
41,23
2. piętro
wtórny
12 612
-
-3,2%
12 209
0,75
2026-06-30
Korczaka 8
okolica214 m
88,72
2. piętro
wtórny
12 511
+1,2%
+5,7%
13 384
0,73
2026-03-12
Lechonia Jana 1B
okolica98 m
103,62
parter
pierwotny
9168
-0,3%
+40,8%
12 867
0,73
2026-03-06
Lechonia Jana 1B
okolica98 m
103,62
parter
pierwotny
8082
-0,3%
+40,8%
11 343
0,73
2026-05-25
Miernicza 40
okolica215 m
41,24
1. piętro
wtórny
13 215
+2,8%
-3,2%
13 148
0,71
2026-03-13
Lechonia Jana 1A
okolica116 m
103,62
parter
pierwotny
8396
-0,3%
+40,8%
11 783
0,7
2026-03-10
Lechonia Jana 1A
okolica116 m
103,62
parter
pierwotny
8396
-0,3%
+40,8%
11 783
0,7
2026-06-02
Gałczyńskiego 31
okolica239 m
59,88
2. piętro
wtórny
14 195
+1,2%
-
14 365
0,69
2026-01-23
Korczaka 8
okolica214 m
49,5
1. piętro
wtórny
15 354
-4,6%
-3,2%
14 183
0,65
2026-03-12
Gałczyńskiego 31
okolica239 m
29,29
2. piętro
wtórny
13 315
-0,3%
-12,9%
11 565
0,64
2026-01-22
Gałczyńskiego 31
okolica239 m
29,59
1. piętro
wtórny
15 174
-4,6%
-12,9%
12 613
0,61
2025-09-14
Korczaka 8
okolica214 m
53,56
-
wtórny
11 557
+3,7%
+11,2%
13 337
0,59
2025-09-08
Miernicza 40
okolica215 m
51,3
1. piętro
wtórny
14 815
+3,7%
-
15 369
0,59
2025-11-28
Gałczyńskiego 31
okolica239 m
42,61
3. piętro
wtórny
15 137
+0,6%
-4,7%
14 509
0,59
2026-06-11
Gałczyńskiego 33A
okolica310 m
59,58
4. piętro
wtórny
12 336
+1,2%
-1,6%
12 287
0,58
2024-02-15
Leśmiana Bolesława 10
ta ulica
124,74
parter
pierwotny
6133
+46,4%
+40,8%
12 635
0,58
2026-03-06
Miernicza 33A
okolica284 m
112,3
1. piętro
wtórny
9127
-0,3%
+25,6%
11 433
0,57
2026-05-14
Gałczyńskiego 31B
okolica321 m
62,86
1. piętro
wtórny
12 965
+2,8%
+1,5%
13 528
0,55
2025-10-28
Miernicza 38
okolica262 m
83,28
3. piętro
wtórny
11 768
+4,3%
+4%
12 766
0,54
2025-06-24
Miernicza 39A
okolica226 m
144,63
parter
wtórny
8020
+8,3%
+29,9%
11 285
0,54
2026-04-30
Gałczyńskiego 31B
okolica321 m
71,03
3. piętro
wtórny
14 923
+2,3%
+2,3%
15 616
0,54
2025-01-07
Miernicza 41
okolica187 m
51,3
1. piętro
wtórny
10 721
+16,3%
-
12 468
0,53
2025-09-16
Gałczyńskiego 33
okolica261 m
42,52
2. piętro
wtórny
14 111
+3,7%
-3,2%
14 172
0,53
2023-10-30
Leśmiana Bolesława 6
ta ulica
125,69
parter
pierwotny
5490
+48%
+40,8%
11 438
0,53
2025-12-11
Miernicza 33
okolica293 m
128,63
1. piętro
wtórny
10 029
-1,7%
+25,6%
12 382
0,52
2023-09-19
Leśmiana Bolesława 28
ta ulica
124
parter
pierwotny
5887
+47,8%
+40,8%
12 244
0,51
2025-10-23
Gałczyńskiego 31A
okolica283 m
51,52
4. piętro
wtórny
14 363
+4,3%
-1,6%
14 740
0,51
2025-03-21
Gałczyńskiego 31
okolica239 m
42,12
3. piętro
wtórny
15 052
+14,7%
-4,7%
16 452
0,49
2025-02-27
Miernicza 39
okolica235 m
139,9
parter
wtórny
6791
+15,4%
+29,9%
10 180
0,48
2023-06-01
Leśmiana Bolesława 10
ta ulica
126,59
parter
pierwotny
5925
+58,6%
+40,8%
13 222
0,48
2025-04-14
Gałczyńskiego 33
okolica261 m
42,41
2. piętro
wtórny
13 912
+10,4%
-3,2%
14 867
0,47
2026-02-17
Gałczyńskiego 33B
okolica361 m
43
3. piętro
wtórny
15 000
-2,8%
-4,7%
13 887
0,46
2025-03-21
Gałczyńskiego 33
okolica261 m
56,81
3. piętro
wtórny
11 600
+14,7%
-1,6%
13 097
0,46
2025-04-10
Gałczyńskiego 31A
okolica283 m
58,83
1. piętro
wtórny
13 938
+10,4%
-
15 387
0,45
2024-08-30
Miernicza 40
okolica215 m
68,07
3. piętro
wtórny
12 414
+24,6%
-0,1%
15 456
0,44
2025-10-21
Gałczyńskiego 33B
okolica361 m
50,3
1. piętro
wtórny
14 513
+4,3%
-
15 132
0,42
2024-03-20
Miernicza 41
okolica187 m
63,28
1. piętro
wtórny
9482
+40,7%
+1,5%
13 543
0,42
2024-01-19
Korczaka 27
okolica79 m
169,83
parter
pierwotny
5182
+48,8%
+40,8%
10 852
0,42
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 186. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 8 w Pruszków?
Szacunkowa wartość to 13 164 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 861 do 15 396 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (181), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 8?
Dobra cena dla kupującego to do 11 861 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 861 do 15 396 zł/m². Powyżej 16 727 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leśmiana Bolesława 8?
Realna cena sprzedaży to około 13 164 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 164 a 15 396 zł/m², a poniżej 11 861 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Leśmiana Bolesława 8 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (181). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 138.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська