Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 166 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
10 521 ‑ 14 215 zł/m²
9 na 10: 7213 ‑ 16 116
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (134) i w okolicy (34); waga porównywalnych 94%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: 3 Maja 87A, Pruszków
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7213 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7213‑10 521 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 521‑14 215 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 215‑16 116 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 116 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 521 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 215 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 166 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 166‑14 215 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 116 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 521 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 166 zł/m². Nie schodź poniżej 10 521 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.
Zmiana w 6 mies.
-4,6%
Zmiana w 12 mies.
+7,5%
Transakcje, 12 mies.
523
-53,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-4,6%
szczyt: styczeń 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.
Indeks ceny za m²: Pruszków
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Pruszków
do 30 m²
-
15 889 (215)
30-40 m²
12 495 (18)
13 969 (679)
40-50 m²
11 975 (77)
13 291 (744)
50-60 m²
13 104 (44)
12 781 (723)
60-70 m²
12 170 (12)
12 924 (367)
70-80 m²
12 627 (19)
12 575 (214)
80-100 m²
12 123 (9)
12 600 (160)
ponad 100 m²
9188 (12)
9653 (170)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Pruszków
parter
9560 (24)
12 730 (560)
1-2 piętro
12 549 (105)
13 131 (1371)
3-4 piętro
12 455 (61)
13 200 (957)
5. piętro i wyżej
-
13 619 (366)
piętro nieznane
11 871 (3)
12 532 (18)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (193 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-05-14
3 Maja 87A
ten budynek
43,1
1. piętro
wtórny
13 225
+2,8%
-3,2%
13 158
1
2026-04-02
3 Maja 87A
ten budynek
44,21
4. piętro
wtórny
13 119
+2,3%
-4,7%
12 785
0,98
2025-10-15
3 Maja 87A
ten budynek
43,15
2. piętro
wtórny
13 187
+4,3%
-3,2%
13 310
0,85
2025-07-16
3 Maja 87A
ten budynek
43,15
2. piętro
wtórny
11 472
+7,5%
-3,2%
11 942
0,79
2025-07-11
3 Maja 87A
ten budynek
38,47
1. piętro
wtórny
16 246
+7,5%
-6,1%
16 405
0,79
2021-05-31
3 Maja 87A
ten budynek
43,25
1. piętro
wtórny
9249
+85,9%
-3,2%
16 640
0,25
2025-08-26
Granitowa 8
okolica268 m
56,48
1. piętro
wtórny
16 112
+4,7%
-
16 867
0,21
2026-06-03
Europejska 15
okolica285 m
53,1
2. piętro
pierwotny
13 371
+1,2%
+8,3%
14 660
0,2
2026-06-03
Europejska 15
okolica285 m
53,3
3. piętro
pierwotny
12 159
+1,2%
+6,6%
13 121
0,2
2026-06-03
Europejska 15
okolica285 m
52,99
1. piętro
pierwotny
14 142
+1,2%
+8,3%
15 505
0,2
2020-07-21
3 Maja 87a
ten budynek
43,15
1. piętro
wtórny
8853
+15,1%
-3,2%
9868
0,2
2026-05-22
Europejska 15
okolica285 m
57,56
2. piętro
pierwotny
13 221
+2,8%
+8,3%
14 722
0,2
2026-05-22
Europejska 15
okolica285 m
53,34
1. piętro
pierwotny
14 292
+2,8%
+8,3%
15 915
0,2
2026-05-22
Europejska 15
okolica285 m
66,98
3. piętro
pierwotny
11 559
+2,8%
+8,3%
12 862
0,2
2026-05-22
Europejska 15
okolica285 m
44,53
3. piętro
pierwotny
13 491
+2,8%
+3,2%
14 314
0,2
2026-05-22
Europejska 15
okolica285 m
66,86
2. piętro
pierwotny
13 052
+2,8%
+10%
14 755
0,2
2026-05-20
Europejska 15
okolica285 m
41,14
2. piętro
pierwotny
12 883
+2,8%
+4,9%
13 887
0,2
2026-05-19
Europejska 15
okolica285 m
40,97
2. piętro
pierwotny
13 908
+2,8%
+4,9%
14 992
0,2
2026-05-19
Europejska 15
okolica285 m
55,85
2. piętro
pierwotny
12 444
+2,8%
+8,3%
13 857
0,2
2020-09-28
3 Maja 87A
ten budynek
44,19
3. piętro
pierwotny
6789
+9,9%
+3,2%
7700
0,17
2026-06-24
Pańska 21
okolica451 m
54,47
3. piętro
wtórny
12 117
+1,2%
-1,6%
12 069
0,17
2026-06-11
Pańska 21
okolica451 m
61,32
1. piętro
wtórny
13 046
+1,2%
+1,5%
13 403
0,17
2023-10-09
Długa 71
okolica168 m
48,84
3. piętro
wtórny
6757
+48%
-4,7%
9530
0,16
2020-07-21
3 Maja 87a
ten budynek
62,33
parter
pierwotny
6257
+15,1%
+13,7%
8195
0,16
2020-07-10
3 Maja 87A
ten budynek
43,9
1. piętro
pierwotny
5490
+15,1%
+4,9%
6630
0,16
2026-05-14
Granitowa 13
okolica378 m
115,22
parter
pierwotny
9373
+2,8%
+40,8%
13 560
0,16
2020-06-18
3 Maja 87A
ten budynek
38,36
3. piętro
pierwotny
7169
+17,1%
+0,1%
8404
0,16
2026-04-21
3 Maja 30
ta ulica
38,29
2. piętro
wtórny
5808
+2,3%
-6,1%
5578
0,14
2026-03-11
3 Maja 18A
ta ulica
57,53
1. piętro
wtórny
9386
-0,3%
-
9359
0,14
2026-02-27
3 Maja 12A
ta ulica
35,3
2. piętro
wtórny
11 331
-2,8%
-6,1%
10 338
0,14
2019-12-31
3 Maja 87A
ten budynek
43,28
3. piętro
pierwotny
5199
+15,3%
+3,2%
6189
0,14
2019-12-31
3 Maja 87A
ten budynek
43,14
3. piętro
pierwotny
6120
+15,3%
+3,2%
7285
0,14
2019-12-31
3 Maja 87A
ten budynek
44,07
1. piętro
pierwotny
5514
+15,3%
+4,9%
6669
0,14
2019-12-23
3 Maja 87A
ten budynek
53,43
1. piętro
pierwotny
5802
+15,3%
+8,3%
7249
0,14
2019-12-23
3 Maja 87A
ten budynek
53,73
2. piętro
pierwotny
5118
+15,3%
+8,3%
6395
0,14
2019-12-23
3 Maja 87A
ten budynek
58,79
2. piętro
pierwotny
5613
+15,3%
+8,3%
7013
0,14
2019-12-23
3 Maja 87A
ten budynek
41,36
1. piętro
pierwotny
6044
+15,3%
+4,9%
7311
0,14
2019-12-23
3 Maja 87A
ten budynek
43,99
2. piętro
pierwotny
5569
+15,3%
+4,9%
6736
0,14
2019-12-20
3 Maja 87A
ten budynek
41,36
2. piętro
pierwotny
5851
+15,3%
+4,9%
7077
0,14
2019-12-20
3 Maja 87A
ten budynek
44,27
1. piętro
pierwotny
5620
+15,3%
+4,9%
6797
0,14
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 193. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy 3 Maja 87A w Pruszków?
Szacunkowa wartość to 13 166 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 521 do 14 215 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (134) i w okolicy (34), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy 3 Maja 87A?
Dobra cena dla kupującego to do 10 521 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 521 do 14 215 zł/m². Powyżej 16 116 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy 3 Maja 87A?
Realna cena sprzedaży to około 13 166 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 166 a 14 215 zł/m², a poniżej 10 521 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy 3 Maja 87A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (134) i w okolicy (34). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 64.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська