Wycena mieszkania: Sobieskiego, Pruszków

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5603 transakcje w rejestrze dla Pruszków), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 681 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 777 ‑ 15 383 zł/m²

9 na 10: 10 100 ‑ 17 011

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (387); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Sobieskiego, Pruszków

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 100 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 100‑11 777 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 777‑15 383 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 383‑17 011 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 011 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 777 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 383 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 681 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 681‑15 383 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 011 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 777 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 681 zł/m². Nie schodź poniżej 11 777 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4,6%

Zmiana w 12 mies.

+7,5%

Transakcje, 12 mies.

523

-53,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,6%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +18% (połowa przypadków między +14,2% a +23,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 49 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 53,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 4,6% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Pruszków

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Pruszków dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Pruszków
do 30 m²	12 530 (87)	15 889 (215)
30-40 m²	12 988 (53)	13 969 (679)
40-50 m²	13 302 (86)	13 291 (744)
50-60 m²	13 693 (80)	12 781 (723)
60-70 m²	12 740 (40)	12 924 (367)
70-80 m²	13 430 (28)	12 575 (214)
80-100 m²	13 133 (18)	12 600 (160)
ponad 100 m²	12 286 (14)	9653 (170)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Pruszków
parter	12 991 (72)	12 730 (560)
1-2 piętro	13 280 (233)	13 131 (1371)
3-4 piętro	12 886 (82)	13 200 (957)
5. piętro i wyżej	9635 (6)	13 619 (366)
piętro nieznane	14 335 (13)	12 532 (18)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.02 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (406 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-10	Owocowa 17	okolica 178 m	27,72	1. piętro	wtórny	15 512	+1,2%	-12,9%	13 674	1
2025-09-23	Owocowa 14	okolica 131 m	53,41	1. piętro	wtórny	8893	+3,7%	-	9226	0,91
2026-02-23	Owocowa 17	okolica 178 m	18,04	parter	wtórny	16 630	-2,8%	-9,9%	14 556	0,91
2026-01-07	Owocowa 17	okolica 178 m	30,1	2. piętro	wtórny	15 781	-4,6%	-6,1%	14 139	0,89
2024-01-22	Sobieskiego 8	ta ulica	37,02	3. piętro	wtórny	10 778	+48,8%	-7,6%	14 821	0,88
2026-02-06	Kościuszki 36	okolica 232 m	37,64	2. piętro	wtórny	10 096	-2,8%	-6,1%	9211	0,8
2025-12-29	Kościuszki 47	okolica 227 m	72,6	3. piętro	wtórny	13 774	-1,7%	+2,3%	13 850	0,77
2026-07-17	Anielin 1	okolica 304 m	85,61	2. piętro	wtórny	12 849	-	+5,7%	13 582	0,75
2026-06-29	Anielin 1	okolica 304 m	84,78	1. piętro	wtórny	14 803	+1,2%	+5,7%	15 835	0,73
2026-05-25	Anielin 1	okolica 304 m	80,12	2. piętro	wtórny	12 668	+2,8%	+5,7%	13 764	0,71
2025-04-04	Kościuszki 46	okolica 190 m	24,4	2. piętro	wtórny	12 664	+10,4%	-12,9%	12 177	0,7
2026-01-26	Anielin 1	okolica 304 m	72,68	5. piętro	wtórny	12 865	-4,6%	+1,7%	12 486	0,65
2025-11-07	Anielin 1	okolica 304 m	45,68	1. piętro	wtórny	13 682	+0,6%	-3,2%	13 324	0,62
2024-07-30	Owocowa 17	okolica 178 m	33,56	2. piętro	wtórny	10 429	+25,8%	-6,1%	12 319	0,59
2024-06-13	Owocowa 17	okolica 178 m	32,79	1. piętro	wtórny	11 284	+31,3%	-6,1%	13 912	0,57
2023-12-07	Parkowa 8	okolica 143 m	42,1	3. piętro	wtórny	13 610	+49,7%	-4,7%	19 418	0,55
2023-02-16	Sobieskiego 1	ta ulica	61,27	2. piętro	pierwotny	7442	+60%	+10%	13 098	0,55
2023-02-16	Sobieskiego 1	ta ulica	59,31	2. piętro	pierwotny	8265	+60%	+8,3%	14 327	0,55
2023-02-08	Sobieskiego 1	ta ulica	61,16	1. piętro	pierwotny	7339	+60%	+10%	12 916	0,55
2023-02-07	Sobieskiego 1	ta ulica	56,75	2. piętro	pierwotny	8022	+60%	+8,3%	13 906	0,55
2023-02-06	Sobieskiego 1	ta ulica	59,4	1. piętro	pierwotny	7211	+60%	+8,3%	12 500	0,55
2023-02-06	Sobieskiego 1	ta ulica	70,21	parter	pierwotny	7441	+60%	+16,5%	13 865	0,55
2023-02-03	Sobieskiego 1	ta ulica	60,36	1. piętro	pierwotny	7354	+60%	+10%	12 941	0,55
2023-02-03	Sobieskiego 1	ta ulica	83,75	1. piętro	pierwotny	8000	+60%	+14,5%	14 659	0,55
2023-02-03	Sobieskiego 1	ta ulica	45,56	parter	pierwotny	7572	+60%	+8,5%	13 141	0,55
2023-02-02	Sobieskiego 1	ta ulica	56,75	1. piętro	pierwotny	6696	+60%	+8,3%	11 607	0,55
2023-02-02	Sobieskiego 1	ta ulica	69,85	1. piętro	pierwotny	5011	+60%	+10%	8818	0,55
2023-02-02	Sobieskiego 1	ta ulica	61,18	parter	pierwotny	7996	+60%	+13,7%	14 552	0,55
2023-02-02	Sobieskiego 1	ta ulica	60,81	2. piętro	pierwotny	7192	+60%	+10%	12 657	0,55
2023-02-01	Sobieskiego 1	ta ulica	95,81	parter	pierwotny	6262	+60%	+18,4%	11 867	0,55
2023-02-01	Sobieskiego 1	ta ulica	83,21	2. piętro	pierwotny	6706	+60%	+14,5%	12 288	0,55
2023-02-01	Sobieskiego 1	ta ulica	56,99	parter	pierwotny	7429	+60%	+12%	13 317	0,55
2023-02-01	Sobieskiego 1	ta ulica	70,15	2. piętro	pierwotny	10 378	+60%	+12,6%	18 700	0,55
2026-06-11	Chopina F. 12	okolica 424 m	70,22	-	wtórny	9541	+1,2%	+15,6%	11 165	0,54
2025-06-30	Daszyńskiego 3A	okolica 315 m	26,83	1. piętro	wtórny	17 518	+8,3%	-12,9%	16 527	0,54
2025-11-06	Daszyńskiego 10A	okolica 372 m	53,16	2. piętro	wtórny	12 980	+0,6%	-	13 057	0,52
2025-03-11	Anielin 1	okolica 304 m	52,73	3. piętro	wtórny	12 801	+14,7%	-1,6%	14 453	0,52
2026-01-28	Drzymały 10	okolica 398 m	17,67	1. piętro	wtórny	20 939	-4,6%	-12,9%	17 405	0,51
2024-12-06	Kościuszki 26	okolica 278 m	45,1	2. piętro	wtórny	9645	+20,4%	-3,2%	11 240	0,51
2025-12-18	Niecała 10	okolica 393 m	54,9	2. piętro	wtórny	11 749	-1,7%	-	11 547	0,51

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 406. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Owocowa	72 m	14 937	6	23
Kościuszki	190 m	13 827	9	14
Anielin	304 m	14 224	8	14
Chopina F.	307 m	13 844	41	93
Daszyńskiego	315 m	15 178	23	75
Drzymały	331 m	15 555	20	76
Niecała	341 m	13 206	24	32
Obrońców Pokoju	354 m	12 859	6	79

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Sobieskiego w Pruszków?

Szacunkowa wartość to 13 681 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 777 do 15 383 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (387), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sobieskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 11 777 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 777 do 15 383 zł/m². Powyżej 17 011 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sobieskiego?

Realna cena sprzedaży to około 13 681 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 681 a 15 383 zł/m², a poniżej 11 777 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Sobieskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +18%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 3272 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (387). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 3272 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 273.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.