English
Українська
Wycena mieszkania: Olimpijska 8A, Sochaczew
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (769 transakcji w rejestrze dla Sochaczew), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.99, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Olimpijska 8A, Sochaczew
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7579 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić7579‑7994 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz7994‑9247 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9247‑9983 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9983 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7994 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9247 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)8548 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8548‑9247 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9983 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7994 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8548 zł/m². Nie schodź poniżej 7994 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 18,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 10,6% poniżej szczytu z listopada 2025.
Indeks ceny za m²: Sochaczew
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Sochaczew dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Sochaczew |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 8398 (39) |
| 30-40 m² | 9892 (4) | 8975 (205) |
| 40-50 m² | 9647 (3) | 8701 (208) |
| 50-60 m² | 10 082 (4) | 8548 (124) |
| 60-70 m² | - | 8326 (120) |
| 70-80 m² | - | 7962 (13) |
| 80-100 m² | - | 6944 (50) |
| ponad 100 m² | - | 6917 (8) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Sochaczew |
|---|---|---|
| parter | - | 7695 (155) |
| 1-2 piętro | 9855 (4) | 8824 (267) |
| 3-4 piętro | 9887 (5) | 8678 (225) |
| 5. piętro i wyżej | - | 8674 (64) |
| piętro nieznane | - | 7676 (56) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.93, 3‑4 piętro ×0.98, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (11 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 41,96 | 3. piętro | pierwotny | 9646 | - | -8,7% | 8809 | 1 |
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 58,9 | 4. piętro | pierwotny | 10 568 | - | -9,1% | 9602 | 1 |
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 41,87 | parter | pierwotny | 9647 | - | -3,4% | 9324 | 1 |
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 32,58 | 1. piętro | pierwotny | 10 467 | - | -15,5% | 8843 | 1 |
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 59,66 | 2. piętro | pierwotny | 9370 | - | -11% | 8344 | 1 |
| 2026-09-22 | Olimpijska 8A | ten budynek | 41,83 | 4. piętro | pierwotny | 9887 | - | -8,7% | 9029 | 1 |
| 2026-09-18 | Olimpijska 8A | ten budynek | 58,8 | parter | pierwotny | 10 350 | - | -3,8% | 9953 | 1 |
| 2026-09-18 | Olimpijska 8A | ten budynek | 39,12 | 3. piętro | pierwotny | 9889 | - | -13,8% | 8525 | 1 |
| 2026-09-18 | Olimpijska 8A | ten budynek | 39,31 | 3. piętro | pierwotny | 9886 | - | -13,8% | 8523 | 1 |
| 2026-09-17 | Olimpijska 8A | ten budynek | 38,74 | 2. piętro | pierwotny | 9895 | - | -15,5% | 8360 | 1 |
| 2026-09-17 | Olimpijska 8A | ten budynek | 55,93 | 1. piętro | pierwotny | 9815 | - | -11% | 8740 | 1 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Olimpijska 8A w Sochaczew?
Szacunkowa wartość to 8548 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7994 do 9247 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (11), na tej ulicy (0) i w okolicy (0), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Olimpijska 8A?
Dobra cena dla kupującego to do 7994 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7994 do 9247 zł/m². Powyżej 9983 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Olimpijska 8A?
Realna cena sprzedaży to około 8548 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8548 a 9247 zł/m², a poniżej 7994 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Olimpijska 8A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 767 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (11), na tej ulicy (0) i w okolicy (0). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 767 transakcji (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 24%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 73%, efektywna liczba 11).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).