Wycena mieszkania: Wodociągowa 5B, Sulejówek

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wodociągowa 5B, Sulejówek

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 85%, spadku: 15%, bez zmian (±1%): 0%.

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -1,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 85% przypadków, spadała w 15%, a typowa zmiana wynosiła +21,6% (połowa przypadków między +17,6% a +30,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 41 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 30,3% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 5,3% poniżej szczytu z grudnia 2025.

Indeks ceny za m²: Sulejówek

Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z kwietnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Sulejówek dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×1.01 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (504 transakcje)

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 504. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do kwietnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Jak powstała ta wycena

1. Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (403) i w okolicy (72). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
2. Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do kwietnia 2026.
3. Korekta cech: czynniki z regresji na 682 transakcje (maja 2023 ‑ kwietnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 33%.
4. Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 134.8).
5. Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.