English
Українська
Wycena mieszkania: Nowa 7, Tarczyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (424 transakcje w rejestrze dla Tarczyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Nowa 7, Tarczyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 716 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić10 716‑11 059 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz11 059‑12 110 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 110‑12 677 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 677 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 059 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 110 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)11 657 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 657‑12 110 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 677 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 059 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 657 zł/m². Nie schodź poniżej 11 059 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji wzrosła o 29,2% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Tarczyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Tarczyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Tarczyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | 9899 (7) | 10 649 (48) |
| 40-50 m² | 10 186 (13) | 10 467 (70) |
| 50-60 m² | 10 199 (8) | 10 129 (146) |
| 60-70 m² | - | 9860 (19) |
| 70-80 m² | 10 314 (6) | 10 326 (47) |
| 80-100 m² | 10 895 (8) | 8628 (27) |
| ponad 100 m² | - | 9210 (64) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Tarczyn |
|---|---|---|
| parter | 10 757 (15) | 9815 (170) |
| 1-2 piętro | 10 318 (14) | 10 190 (148) |
| 3-4 piętro | 10 408 (13) | 10 179 (102) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.99, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (43 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-08-25 | Nowa 7 | ten budynek | 41,97 | 2. piętro | wtórny | 10 365 | +18,5% | -4,4% | 11 739 | 1 |
| 2025-10-23 | Nowa 7 | ten budynek | 30,23 | 4. piętro | pierwotny | 9924 | +16,8% | +9,3% | 12 665 | 0,84 |
| 2025-09-04 | Nowa 7 | ten budynek | 57,61 | 4. piętro | pierwotny | 8863 | +17,8% | +15,4% | 12 046 | 0,82 |
| 2025-08-27 | Nowa 7 | ten budynek | 42,59 | parter | pierwotny | 8473 | +18,5% | +11% | 11 142 | 0,8 |
| 2025-08-26 | Nowa 7 | ten budynek | 59,9 | 1. piętro | pierwotny | 8035 | +18,5% | +14,9% | 10 941 | 0,8 |
| 2025-08-05 | Nowa 7 | ten budynek | 49,29 | 2. piętro | pierwotny | 8464 | +18,5% | +9,9% | 11 019 | 0,8 |
| 2025-08-05 | Nowa 7 | ten budynek | 59,84 | 3. piętro | pierwotny | 8559 | +18,5% | +15,4% | 11 702 | 0,8 |
| 2025-08-05 | Nowa 7 | ten budynek | 50,56 | 2. piętro | pierwotny | 8660 | +18,5% | +14,9% | 11 792 | 0,8 |
| 2025-07-31 | Nowa 7 | ten budynek | 42,81 | 3. piętro | pierwotny | 8230 | +23,4% | +10,3% | 11 207 | 0,78 |
| 2025-07-31 | Nowa 7 | ten budynek | 77,91 | 2. piętro | pierwotny | 8407 | +23,4% | +11,7% | 11 590 | 0,78 |
| 2025-07-31 | Nowa 7 | ten budynek | 42,08 | 4. piętro | pierwotny | 8832 | +23,4% | +10,3% | 12 026 | 0,78 |
| 2025-07-31 | Nowa 7 | ten budynek | 77,21 | parter | pierwotny | 8242 | +23,4% | +12,8% | 11 478 | 0,78 |
| 2025-07-29 | Nowa 7 | ten budynek | 42,55 | 2. piętro | pierwotny | 7979 | +23,4% | +9,9% | 10 822 | 0,78 |
| 2025-07-29 | Nowa 7 | ten budynek | 77,63 | 1. piętro | pierwotny | 8824 | +23,4% | +11,7% | 12 165 | 0,78 |
| 2025-07-29 | Nowa 7 | ten budynek | 42,69 | 1. piętro | pierwotny | 8253 | +23,4% | +9,9% | 11 193 | 0,78 |
| 2025-07-29 | Nowa 7 | ten budynek | 50,67 | 3. piętro | pierwotny | 8201 | +23,4% | +15,4% | 11 680 | 0,78 |
| 2025-07-29 | Nowa 7 | ten budynek | 77,65 | 4. piętro | pierwotny | 8564 | +23,4% | +12,2% | 11 854 | 0,78 |
| 2025-07-28 | Nowa 7 | ten budynek | 58,09 | 1. piętro | pierwotny | 8607 | +23,4% | +14,9% | 12 210 | 0,78 |
| 2025-07-17 | Nowa 7 | ten budynek | 42,76 | 4. piętro | pierwotny | 8089 | +23,4% | +10,3% | 11 014 | 0,78 |
| 2025-07-17 | Nowa 7 | ten budynek | 57,42 | 3. piętro | pierwotny | 8433 | +23,4% | +15,4% | 12 012 | 0,78 |
| 2025-07-17 | Nowa 7 | ten budynek | 42,45 | parter | pierwotny | 8469 | +23,4% | +11% | 11 602 | 0,78 |
| 2024-06-26 | Nowa 3 | ta ulica | 32,29 | 4. piętro | pierwotny | 4910 | +30,1% | +9,3% | 6983 | 0,32 |
| 2026-06-15 | Miodowa 9C | okolica 326 m | 94,13 | parter | pierwotny | 9904 | +8,7% | +26,8% | 13 644 | 0,22 |
| 2023-02-28 | Nowa 3 | ta ulica | 57,53 | 2. piętro | pierwotny | 6638 | +0,5% | +14,9% | 7668 | 0,22 |
| 2025-12-16 | Miodowa 9C | okolica 326 m | 93,94 | parter | pierwotny | 9371 | +17,3% | +26,8% | 13 933 | 0,19 |
| 2025-11-07 | Miodowa 9B | okolica 333 m | 94,33 | parter | pierwotny | 9211 | +16,8% | +26,8% | 13 634 | 0,19 |
| 2025-10-31 | Miodowa 9A | okolica 351 m | 94 | parter | pierwotny | 9487 | +16,8% | +26,8% | 14 042 | 0,17 |
| 2025-10-31 | Miodowa 9A | okolica 351 m | 93,98 | parter | pierwotny | 9246 | +16,8% | +26,8% | 13 685 | 0,17 |
| 2025-11-24 | Błońska 53A | okolica 432 m | 76,89 | parter | pierwotny | 8584 | +16,8% | +12,8% | 11 310 | 0,15 |
| 2025-11-28 | Błońska 53 | okolica 449 m | 76,89 | parter | pierwotny | 8779 | +16,8% | +12,8% | 11 567 | 0,14 |
| 2024-07-23 | Miodowa 7 | okolica 375 m | 91,09 | parter | pierwotny | 8618 | +29,6% | +26,8% | 14 160 | 0,12 |
| 2024-04-22 | Miodowa 7B | okolica 371 m | 90,48 | parter | pierwotny | 8800 | +111,5% | +26,8% | 23 596 | 0,11 |
| 2025-07-07 | Warszawska 3a | okolica 605 m | 43,67 | 2. piętro | wtórny | 9847 | +23,4% | -4,4% | 11 618 | 0,11 |
| 2026-03-02 | Osiedle Ustronie 7 | okolica 724 m | 37,86 | 1. piętro | wtórny | 7924 | +12,8% | -5,3% | 8468 | 0,1 |
| 2025-09-10 | Osiedle Ustronie 8 | okolica 737 m | 37,86 | 2. piętro | wtórny | 11 173 | +17,8% | -5,3% | 12 461 | 0,08 |
| 2025-11-03 | Osiedle Ustronie 1 | okolica 791 m | 45,42 | 3. piętro | wtórny | 6605 | +16,8% | -4% | 7403 | 0,07 |
| 2025-03-13 | Osiedle Ustronie 7 | okolica 724 m | 45,42 | 4. piętro | wtórny | 8256 | +31,1% | -4% | 10 393 | 0,07 |
| 2023-03-23 | Miodowa 5A | okolica 420 m | 93,09 | parter | pierwotny | 6972 | +0,7% | +26,8% | 8901 | 0,07 |
| 2025-03-19 | Osiedle Ustronie 8 | okolica 737 m | 37,86 | - | wtórny | 5864 | +31,1% | -0,3% | 7665 | 0,07 |
| 2024-09-27 | Osiedle Ustronie 6 | okolica 735 m | 37,86 | parter | wtórny | 7660 | +29,2% | -4,3% | 9469 | 0,06 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 43. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Miodowa | 326 m | 10 993 | 7 | 8 |
| Osiedle Ustronie | 724 m | 10 827 | 9 | 9 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Nowa 7 w Tarczyn?
Szacunkowa wartość to 11 657 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 059 do 12 110 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (2) i w okolicy (20), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nowa 7?
Dobra cena dla kupującego to do 11 059 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 059 do 12 110 zł/m². Powyżej 12 677 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nowa 7?
Realna cena sprzedaży to około 11 657 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 657 a 12 110 zł/m², a poniżej 11 059 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Nowa 7 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 422 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (2) i w okolicy (20). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 422 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 15%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 87%, efektywna liczba 27.6).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).