English
Українська
Wycena mieszkania: Polna 23A, Tomaszów Mazowiecki
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1491 transakcji w rejestrze dla Tomaszów Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.99, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Polna 23A, Tomaszów Mazowiecki
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5034 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5034‑5565 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz5565‑8307 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8307‑9846 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9846 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5565 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8307 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6376 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6376‑8307 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9846 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5565 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6376 zł/m². Nie schodź poniżej 5565 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 45%, spadku: 40%, bez zmian (±1%): 15%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -1,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 45% przypadków, spadała w 40%, a typowa zmiana wynosiła +0,8% (połowa przypadków między -2,3% a +29,8%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 44 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Rynek bez wyraźnego kierunku: o wyniku decyduje cena konkretnego mieszkania, nie moment. Kupujący: trzymaj się przedziału „dobra cena”. Sprzedający: cena ofertowa blisko mediany sprzedaje najszybciej.
Indeks jest 6,1% poniżej szczytu z sierpnia 2024.
Indeks ceny za m²: Tomaszów Mazowiecki
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Tomaszów Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Tomaszów Mazowiecki |
|---|---|---|
| do 30 m² | 6646 (8) | 6482 (48) |
| 30-40 m² | 5903 (10) | 6402 (266) |
| 40-50 m² | 7058 (7) | 6734 (284) |
| 50-60 m² | 6873 (6) | 6627 (163) |
| 60-70 m² | 9795 (3) | 7158 (107) |
| 70-80 m² | - | 7083 (42) |
| 80-100 m² | - | 6892 (14) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Tomaszów Mazowiecki |
|---|---|---|
| parter | 9412 (7) | 6609 (152) |
| 1-2 piętro | 6830 (15) | 6767 (385) |
| 3-4 piętro | 5922 (11) | 6643 (310) |
| 5. piętro i wyżej | - | 5994 (14) |
| piętro nieznane | - | 6530 (67) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (34 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06-22 | Polna 23A | ten budynek | 38,47 | 1. piętro | wtórny | 5199 | -1,5% | +3,3% | 5289 | 1 |
| 2026-05-25 | Polna 23A | ten budynek | 25,19 | 2. piętro | wtórny | 6749 | +1,2% | -3,8% | 6573 | 0,98 |
| 2026-07-28 | Polna 30 | ta ulica | 36,3 | 2. piętro | wtórny | 5785 | +0,4% | +3,3% | 5997 | 0,56 |
| 2026-06-23 | Polna 14A | ta ulica | 19,55 | parter | wtórny | 10 588 | -1,5% | -1,8% | 10 240 | 0,55 |
| 2026-07-22 | Św.Antoniego 18 | okolica 234 m | 49,08 | 2. piętro | wtórny | 9780 | +0,4% | +1,4% | 9954 | 0,29 |
| 2026-04-24 | Prof.T.Seweryna 5 | okolica 208 m | 37,65 | 4. piętro | wtórny | 5551 | +1,2% | +3,1% | 5791 | 0,28 |
| 2026-07-13 | Małkowskich 8 | okolica 332 m | 36,73 | 4. piętro | wtórny | 5445 | +0,4% | +3,1% | 5634 | 0,22 |
| 2026-07-01 | Stolarska 1-3 | okolica 344 m | 48,15 | 1. piętro | wtórny | 8723 | +0,4% | +1,4% | 8878 | 0,22 |
| 2026-05-07 | Małkowskich 8 | okolica 332 m | 27,26 | parter | wtórny | 5503 | +1,2% | -1,8% | 5469 | 0,21 |
| 2026-03-25 | Małkowskich 8 | okolica 332 m | 36,73 | 1. piętro | wtórny | 5990 | +0,2% | +3,3% | 6199 | 0,2 |
| 2026-03-18 | Małkowskich 8 | okolica 332 m | 36,73 | 4. piętro | wtórny | 5990 | +0,2% | +3,1% | 6187 | 0,2 |
| 2026-06-05 | Małkowskich 2 | okolica 386 m | 44,9 | 3. piętro | wtórny | 6013 | -1,5% | +1,2% | 5994 | 0,19 |
| 2026-07-02 | Armii Krajowej 6 | okolica 491 m | 29,83 | 4. piętro | wtórny | 5263 | +0,4% | -3,9% | 5073 | 0,15 |
| 2026-06-29 | Czołgistów 2A | okolica 497 m | 34,01 | parter | wtórny | 6645 | -1,5% | +5,4% | 6898 | 0,14 |
| 2026-04-21 | Armii Krajowej 11 | okolica 483 m | 34,4 | parter | wtórny | 9302 | +1,2% | +5,4% | 9922 | 0,14 |
| 2021-07-20 | Polna 12 | ta ulica | 36,25 | 3. piętro | wtórny | 5241 | +25,1% | +3,1% | 6758 | 0,14 |
| 2021-07-14 | Polna 14A | ta ulica | 26,65 | 2. piętro | wtórny | 4240 | +25,1% | -3,8% | 5104 | 0,14 |
| 2026-09-11 | Rolna 10 | okolica 578 m | 65,97 | parter | wtórny | 11 824 | - | +0,9% | 11 934 | 0,12 |
| 2026-07-27 | B.Głowackiego 22/24 | okolica 585 m | 18,18 | 4. piętro | wtórny | 9846 | +0,4% | -3,9% | 9491 | 0,12 |
| 2026-06-11 | Rolna 10 | okolica 578 m | 29,9 | 2. piętro | wtórny | 10 033 | -1,5% | -3,8% | 9510 | 0,12 |
| 2026-04-08 | Krzyżowa 25/27 | okolica 560 m | 65,08 | 1. piętro | wtórny | 9680 | +1,2% | -1,1% | 9688 | 0,12 |
| 2026-06-22 | B.Głowackiego 44/46 | okolica 609 m | 29,71 | 2. piętro | wtórny | 6563 | -1,5% | -3,8% | 6221 | 0,11 |
| 2026-05-05 | Wandy Panfil 42A | okolica 602 m | 58,59 | 3. piętro | wtórny | 9387 | +1,2% | -0,2% | 9481 | 0,11 |
| 2026-03-17 | B.Głowackiego 22/24 | okolica 585 m | 46,86 | 2. piętro | wtórny | 6509 | +0,2% | +1,4% | 6613 | 0,11 |
| 2026-05-25 | Rolna 12 | okolica 591 m | 52,6 | parter | - | 9886 | +1,2% | +2% | 10 209 | 0,1 |
| 2026-06-25 | B.Głowackiego 31/33 | okolica 649 m | 38 | 4. piętro | wtórny | 5789 | -1,5% | +3,1% | 5878 | 0,1 |
| 2026-07-28 | B.Głowackiego 39/43 | okolica 660 m | 59,76 | 4. piętro | wtórny | 4769 | +0,4% | -0,2% | 4776 | 0,1 |
| 2026-03-31 | Wandy Panfil 18 | okolica 642 m | 49,15 | parter | wtórny | 6205 | +0,2% | +3,5% | 6434 | 0,09 |
| 2026-07-24 | Wandy Panfil 30A | okolica 683 m | 53 | - | wtórny | 6604 | +0,4% | -2,1% | 6491 | 0,09 |
| 2026-04-24 | Rolna 12 | okolica 591 m | 68,53 | 2. piętro | pierwotny | 8360 | +1,2% | -18,8% | 6869 | 0,09 |
| 2026-09-15 | B.Głowackiego 61/63 | okolica 743 m | 48,17 | 4. piętro | wtórny | 7058 | - | +1,2% | 7144 | 0,08 |
| 2026-08-04 | Św.Antoniego 74 | okolica 771 m | 52,63 | 1. piętro | wtórny | 6080 | - | - | 6080 | 0,08 |
| 2021-07-26 | Św.Antoniego 18 | okolica 234 m | 54,46 | 2. piętro | wtórny | 5692 | +25,1% | - | 7119 | 0,07 |
| 2021-07-16 | Małkowskich 6 | okolica 339 m | 44,9 | 2. piętro | wtórny | 6370 | +25,1% | +1,4% | 8079 | 0,05 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Małkowskich | 332 m | 5922 | 5 | 6 |
| Rolna | 578 m | 9880 | 3 | 4 |
| B.Głowackiego | 585 m | 6463 | 5 | 6 |
| Wandy Panfil | 602 m | 6627 | 3 | 3 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Polna 23A w Tomaszów Mazowiecki?
Szacunkowa wartość to 6376 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5565 do 8307 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (6) i w okolicy do 800 m (28), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Polna 23A?
Dobra cena dla kupującego to do 5565 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5565 do 8307 zł/m². Powyżej 9846 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Polna 23A?
Realna cena sprzedaży to około 6376 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6376 a 8307 zł/m², a poniżej 5565 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Polna 23A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 45% przypadków, spadała w 40%; typowa zmiana +0,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 928 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (6) i w okolicy do 800 m (28). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 928 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 27%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 16.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).