English
Українська
Wycena mieszkania: Barlickiego, Tomaszów Mazowiecki
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1491 transakcji w rejestrze dla Tomaszów Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.99, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Barlickiego, Tomaszów Mazowiecki
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5899 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5899‑6279 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6279‑7860 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7860‑8341 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8341 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6279 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7860 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6996 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6996‑7860 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8341 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6279 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6996 zł/m². Nie schodź poniżej 6279 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 45%, spadku: 40%, bez zmian (±1%): 15%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -1,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 45% przypadków, spadała w 40%, a typowa zmiana wynosiła +0,8% (połowa przypadków między -2,3% a +29,8%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 44 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Rynek bez wyraźnego kierunku: o wyniku decyduje cena konkretnego mieszkania, nie moment. Kupujący: trzymaj się przedziału „dobra cena”. Sprzedający: cena ofertowa blisko mediany sprzedaje najszybciej.
Indeks jest 6,1% poniżej szczytu z sierpnia 2024.
Indeks ceny za m²: Tomaszów Mazowiecki
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Tomaszów Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Tomaszów Mazowiecki |
|---|---|---|
| do 30 m² | 8128 (3) | 6482 (48) |
| 30-40 m² | 7326 (9) | 6402 (266) |
| 40-50 m² | 8461 (10) | 6734 (284) |
| 50-60 m² | 8105 (4) | 6627 (163) |
| 60-70 m² | - | 7158 (107) |
| 70-80 m² | - | 7083 (42) |
| 80-100 m² | - | 6892 (14) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Tomaszów Mazowiecki |
|---|---|---|
| parter | - | 6609 (152) |
| 1-2 piętro | 7792 (18) | 6767 (385) |
| 3-4 piętro | 8566 (7) | 6643 (310) |
| 5. piętro i wyżej | - | 5994 (14) |
| piętro nieznane | - | 6530 (67) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (28 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-10 | Barlickiego 6A | ta ulica | 41,5 | 2. piętro | pierwotny | 9901 | +0,4% | -16,7% | 8273 | 1 |
| 2026-07-07 | Barlickiego 6 | ta ulica | 49,75 | 1. piętro | pierwotny | 7885 | +0,4% | -16,7% | 6589 | 1 |
| 2026-06-29 | Barlickiego 6 | ta ulica | 73,2 | 1. piętro | pierwotny | 8339 | -1,5% | -18,2% | 6715 | 0,98 |
| 2026-06-29 | Barlickiego 6A | ta ulica | 39,5 | 2. piętro | pierwotny | 9967 | -1,5% | -15,2% | 8325 | 0,98 |
| 2026-06-26 | Barlickiego 6 | ta ulica | 49,16 | 3. piętro | pierwotny | 8698 | -1,5% | -16,9% | 7118 | 0,98 |
| 2026-06-26 | Barlickiego 6 | ta ulica | 57,94 | 2. piętro | pierwotny | 9232 | -1,5% | -17,9% | 7464 | 0,98 |
| 2026-06-26 | Barlickiego 6 | ta ulica | 47,42 | 3. piętro | pierwotny | 9889 | -1,5% | -16,9% | 8092 | 0,98 |
| 2026-06-25 | Barlickiego 6 | ta ulica | 49,72 | 2. piętro | pierwotny | 8486 | -1,5% | -16,7% | 6958 | 0,98 |
| 2026-06-24 | Barlickiego 6A | ta ulica | 55,87 | 1. piętro | pierwotny | 9256 | -1,5% | -17,9% | 7484 | 0,98 |
| 2026-06-23 | Barlickiego 6 | ta ulica | 43,15 | 1. piętro | pierwotny | 7716 | -1,5% | -16,7% | 6327 | 0,98 |
| 2026-06-23 | Barlickiego 6 | ta ulica | 38,91 | 1. piętro | pierwotny | 7742 | -1,5% | -15,2% | 6466 | 0,98 |
| 2026-06-23 | Barlickiego 6A | ta ulica | 41,29 | 3. piętro | pierwotny | 9081 | -1,5% | -16,9% | 7432 | 0,98 |
| 2026-06-22 | Barlickiego 6A | ta ulica | 39,76 | 1. piętro | pierwotny | 9558 | -1,5% | -15,2% | 7983 | 0,98 |
| 2026-05-20 | Szeroka 7/11 A | okolica 445 m | 73,58 | 2. piętro | wtórny | 7543 | +1,2% | -0,4% | 7603 | 0,36 |
| 2026-07-22 | Św.Antoniego 18 | okolica 617 m | 49,08 | 2. piętro | wtórny | 9780 | +0,4% | +1,4% | 9954 | 0,24 |
| 2026-05-26 | Stanisława Dubois 4 | okolica 655 m | 48 | - | wtórny | 4167 | +1,2% | -0,7% | 4189 | 0,21 |
| 2026-08-12 | B.Meca 15 | okolica 622 m | 33,69 | 2. piętro | pierwotny | 7200 | - | -15,2% | 6107 | 0,2 |
| 2026-08-12 | B.Meca 15 | okolica 622 m | 42,43 | 2. piętro | pierwotny | 7671 | - | -16,7% | 6388 | 0,2 |
| 2026-07-31 | B.Meca 15 | okolica 622 m | 32,81 | 3. piętro | pierwotny | 7300 | +0,4% | -15,4% | 6201 | 0,19 |
| 2026-07-29 | B.Meca 15 | okolica 622 m | 25,02 | 3. piętro | pierwotny | 8099 | +0,4% | -21,1% | 6410 | 0,19 |
| 2026-07-27 | B.Meca 15 | okolica 622 m | 32,66 | parter | pierwotny | 7300 | +0,4% | -13,5% | 6340 | 0,19 |
| 2026-06-23 | Polna 14A | okolica 746 m | 19,55 | parter | wtórny | 10 588 | -1,5% | -1,8% | 10 240 | 0,17 |
| 2026-04-17 | Mielczarskiego 1 | okolica 759 m | 32 | 2. piętro | wtórny | 6688 | +1,2% | +3,3% | 6990 | 0,16 |
| 2026-07-01 | Ks. I. J. Skorupki 3 | okolica 796 m | 37,82 | 4. piętro | wtórny | 13 009 | +0,4% | +3,1% | 13 459 | 0,16 |
| 2021-07-15 | Długa 11 | okolica 361 m | 57,7 | 1. piętro | wtórny | 5026 | +25,1% | - | 6286 | 0,12 |
| 2021-07-26 | Św.Antoniego 18 | okolica 617 m | 54,46 | 2. piętro | wtórny | 5692 | +25,1% | - | 7119 | 0,06 |
| 2021-07-20 | Polna 12 | okolica 723 m | 36,25 | 3. piętro | wtórny | 5241 | +25,1% | +3,1% | 6758 | 0,05 |
| 2021-07-14 | Polna 14A | okolica 746 m | 26,65 | 2. piętro | wtórny | 4240 | +25,1% | -3,8% | 5104 | 0,04 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Barlickiego w Tomaszów Mazowiecki?
Szacunkowa wartość to 6996 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6279 do 7860 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (15), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Barlickiego?
Dobra cena dla kupującego to do 6279 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6279 do 7860 zł/m². Powyżej 8341 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Barlickiego?
Realna cena sprzedaży to około 6996 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6996 a 7860 zł/m², a poniżej 6279 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Barlickiego wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 45% przypadków, spadała w 40%; typowa zmiana +0,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 928 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (13) i w okolicy do 800 m (15). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 928 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 27%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 82%, efektywna liczba 17.9).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).