Wycena mieszkania: Puławska, Warszawa

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (375 652 transakcje w rejestrze dla Warszawa), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

18 945 zł/m²

poziom cen: marzec 2026

Typowo (połowa transakcji)

16 618 ‑ 22 131 zł/m²

9 na 10: 14 363 ‑ 26 436

Mieszkanie 60 m²

1 137 000 zł

997 000 zł ‑ 1 328 000 zł

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (1816) i w okolicy do 800 m (653); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: 60 m², rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Puławska, Warszawa

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 14 363 zł/m² · 862 000 zł
Dobra cena: warto kupić14 363‑16 618 zł/m² · do 997 000 zł
Cena rynkowa: nie przepłacasz16 618‑22 131 zł/m² · 997 000 zł‑1 328 000 zł
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej22 131‑26 436 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 26 436 zł/m² · 1 586 000 zł

Od jakiej ceny warto kupić: do 16 618 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji (997 000 zł za 60 m²). Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 22 131 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)18 945 zł/m² · 1 137 000 zł
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)18 945‑22 131 zł/m² · do 1 328 000 zł
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 26 436 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio16 618 zł/m² · 997 000 zł

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 18 945 zł/m² (1 137 000 zł). Nie schodź poniżej 16 618 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 83%, spadku: 6%, bez zmian (±1%): 11%.

Zmiana w 6 mies.

+10%

Zmiana w 12 mies.

+6,6%

Transakcje, 12 mies.

27 664

+19% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-3,2%

szczyt: luty 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +10%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 83% przypadków, spadała w 6%, a typowa zmiana wynosiła +12,1% (połowa przypadków między +6,2% a +14,5%). Policzone z 36 podobnych okien spośród 201 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji wzrosła o 19% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest 3,2% poniżej szczytu z lutego 2026.

Indeks ceny za m²: Warszawa

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z marca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Warszawa dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Mokotów	Warszawa
do 30 m²	21 194 (187)	21 030 (638)	18 952 (5350)
30-40 m²	18 859 (398)	19 331 (2012)	17 221 (16 018)
40-50 m²	19 307 (365)	18 269 (2173)	16 679 (17 803)
50-60 m²	19 936 (461)	18 175 (1605)	15 911 (12 868)
60-70 m² ←	18 695 (389)	18 529 (1114)	15 582 (9186)
70-80 m²	20 332 (190)	19 614 (611)	16 118 (5307)
80-100 m²	21 050 (265)	19 155 (771)	16 431 (4975)
ponad 100 m²	25 282 (214)	20 126 (690)	15 956 (4405)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Mokotów	Warszawa
parter	19 459 (193)	18 619 (1213)	15 227 (12 597)
1-2 piętro	19 577 (844)	18 838 (3490)	16 457 (26 936)
3-4 piętro	19 639 (774)	18 882 (2464)	16 772 (19 825)
5. piętro i wyżej	20 798 (615)	19 618 (2377)	17 804 (16 116)
piętro nieznane	19 306 (43)	16 992 (70)	16 246 (438)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2469 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-03	Puławska 257	ta ulica	59,25	7. piętro	wtórny	13 333	+6,1%	-4,1%	13 559	1
2025-12-31	Puławska 105	ta ulica	62,35	3. piętro	wtórny	16 038	-0,3%	-0,8%	15 861	0,96
2025-10-30	Puławska 24	ta ulica	58,47	parter	wtórny	24 286	+8,6%	+3,9%	27 389	0,95
2026-01-28	Puławska 43	ta ulica	56,83	3. piętro	wtórny	17 332	-2,4%	-1,2%	16 713	0,94
2025-12-22	Puławska 111A	ta ulica	64	4. piętro	wtórny	23 281	-0,3%	-0,8%	23 024	0,9
2025-10-16	Puławska 228	ta ulica	63,57	2. piętro	wtórny	15 101	+8,6%	-	16 398	0,87
2026-01-07	Puławska 166/172	ta ulica	54,1	4. piętro	wtórny	19 224	-2,4%	-1,2%	18 537	0,83
2025-08-29	Puławska 228	ta ulica	63,8	2. piętro	wtórny	16 066	+9%	-	17 520	0,83
2025-04-03	Puławska 98	ta ulica	62,09	2. piętro	wtórny	16 428	+8,5%	-	17 829	0,81
2025-07-25	Puławska 166/172	ta ulica	56,3	3. piętro	wtórny	16 341	+9,2%	-1,2%	17 638	0,8
2025-11-27	Puławska 1	ta ulica	53,66	4. piętro	wtórny	25 531	+6,1%	-1,2%	26 763	0,78
2025-05-23	Puławska 230	ta ulica	63,6	9. piętro	wtórny	11 164	+8,1%	-3,8%	11 614	0,78
2025-05-22	Puławska 228	ta ulica	63,69	1. piętro	wtórny	18 056	+8,1%	-	19 517	0,77
2025-09-16	Puławska 7/9	ta ulica	53,9	2. piętro	wtórny	16 419	+10%	-0,4%	17 986	0,75
2025-12-22	Puławska 111A	ta ulica	52,2	7. piętro	wtórny	26 820	-0,3%	-4,1%	25 629	0,75
2024-10-28	Puławska 36	ta ulica	59,22	3. piętro	wtórny	13 678	+3,9%	-1,2%	14 046	0,74
2025-02-28	Puławska 176/178	ta ulica	56,9	5. piętro	wtórny	18 717	+7,2%	-4,1%	19 243	0,73
2024-10-31	Puławska 1A	ta ulica	61,59	6. piętro	wtórny	20 458	+3,9%	-3,8%	20 463	0,72
2025-07-11	Puławska 24A	ta ulica	67,53	2. piętro	wtórny	22 657	+9,2%	-	24 750	0,7
2026-01-20	Puławska 233	ta ulica	50,41	5. piętro	wtórny	15 473	-2,4%	-4,1%	14 475	0,7
2025-07-25	Puławska 240	ta ulica	67,62	6. piętro	wtórny	12 570	+9,2%	-3,8%	13 216	0,7
2026-01-07	Puławska 255	ta ulica	71,5	7. piętro	wtórny	19 021	-2,4%	-4,5%	17 723	0,7
2024-12-20	Puławska 90A	ta ulica	56,74	3. piętro	wtórny	16 038	+7%	-1,2%	16 955	0,7
2025-07-15	Puławska 130A	ta ulica	67,8	1. piętro	wtórny	19 543	+9,2%	-	21 348	0,69
2025-06-17	Puławska 108/112	ta ulica	67,65	2. piętro	wtórny	17 886	+9%	-	19 489	0,68
2024-09-12	Puławska 67	ta ulica	62,77	4. piętro	wtórny	15 000	+3,2%	-0,8%	15 358	0,67
2024-07-18	Puławska 174	ta ulica	58	5. piętro	wtórny	21 362	+3,7%	-4,1%	21 227	0,66
2024-11-14	Puławska 240	ta ulica	64,5	1. piętro	wtórny	13 798	+4,9%	-	14 476	0,65
2026-01-05	Puławska 134	ta ulica	48,95	parter	wtórny	18 386	-2,4%	+0,5%	18 040	0,65
2025-12-09	Puławska 36	ta ulica	73,23	1. piętro	wtórny	15 567	-0,3%	-0,8%	15 395	0,64
2024-10-25	Puławska 234	ta ulica	64,5	10. piętro	wtórny	16 279	+3,9%	-3,8%	16 283	0,64
2025-06-30	Puławska 156	ta ulica	51,5	5. piętro	wtórny	16 990	+9%	-4,1%	17 747	0,63
2024-09-06	Puławska 27	ta ulica	64,5	3. piętro	wtórny	16 744	+3,2%	-0,8%	17 144	0,62
2025-06-06	Puławska 107E	ta ulica	51,3	parter	wtórny	16 472	+9%	+3,9%	18 640	0,62
2024-07-11	Puławska 228	ta ulica	63,48	3. piętro	wtórny	17 328	+3,7%	-0,8%	17 820	0,62
2025-05-30	Puławska 103	ta ulica	51,63	1. piętro	wtórny	22 661	+8,1%	-0,4%	24 396	0,62
2024-07-26	Puławska 228	ta ulica	63,81	3. piętro	wtórny	20 060	+3,7%	-0,8%	20 628	0,61
2025-07-31	Puławska 176/178	ta ulica	72	3. piętro	wtórny	20 139	+9,2%	-1,6%	21 651	0,6
2023-12-07	Puławska 69	ta ulica	59,59	2. piętro	wtórny	16 446	+21,3%	-0,4%	19 876	0,6
2025-09-29	Puławska 28	ta ulica	73,48	1. piętro	wtórny	23 340	+10%	-0,8%	25 465	0,59

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2469. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do marca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Adama Naruszewicza Mokotów	37 m	25 410	12	259
Ignacego Krasickiego Mokotów	56 m	25 032	5	58
Tyniecka Mokotów	71 m	21 932	13	101
Pilicka Mokotów	171 m	24 744	6	18
Jana Pawła Woronicza Mokotów	215 m	18 558	151	1366
Antoniego Malczewskiego Mokotów	264 m	20 101	5	111
Aleksandra Wejnerta Mokotów	269 m	19 910	4	68
Aleja Niepodległości Mokotów	305 m	18 234	186	1137
Wojciecha Żywnego Mokotów	337 m	17 684	13	73

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Warszawa mamy lokalne cenniki). Dla 60 m²: remont kompleksowy około 189 000 zł, wykończenie stanu deweloperskiego około 180 000 zł. Mieszkanie do remontu warto więc kupić najwyżej za 808 000 zł, żeby po remoncie nie przepłacić wobec gotowych.

Usługa	Mediana	Dla 60 m²
Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% (rynek wtórny; pierwsze mieszkanie może być zwolnione)	2%	22 740 zł
Taksa notarialna, stawka maksymalna (plus 23% VAT, wypisy, wpis do księgi)	wg przepisów	do 5044 zł
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3150 zł/m² tu	189 000 zł
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	180 000 zł
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	240 000 zł
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	285 000 zł
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m² tu	1200 zł
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	2880 zł
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	4200 zł
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	6900 zł
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	1200 zł
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	250 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Puławska w Warszawa o powierzchni 60 m²?

Szacunkowa wartość to 18 945 zł/m², czyli około 1 137 000 zł; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 16 618 do 22 131 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (1816) i w okolicy do 800 m (653), ceny z aktów notarialnych przeliczone na marzec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Puławska?

Dobra cena dla kupującego to do 16 618 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 16 618 do 22 131 zł/m². Powyżej 26 436 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Puławska?

Realna cena sprzedaży to około 18 945 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 18 945 a 22 131 zł/m², a poniżej 16 618 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Puławska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (36 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 83% przypadków, spadała w 6%; typowa zmiana +12,1%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 75 912 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (1816) i w okolicy do 800 m (653). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do marca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 75 912 transakcji (kwietnia 2023 ‑ marca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 672.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.