Wycena mieszkania: Wagonowa 20, Warszawa

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (383 464 transakcje w rejestrze dla Warszawa), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

17 772 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

16 688 ‑ 18 926 zł/m²

9 na 10: 14 744 ‑ 20 906

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (64) i w okolicy (496); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.84. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wagonowa 20, Warszawa

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 14 744 zł/m²
Dobra cena: warto kupić14 744‑16 688 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz16 688‑18 926 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej18 926‑20 906 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 20 906 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 16 688 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 18 926 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)17 772 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)17 772‑18 926 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 20 906 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio16 688 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 17 772 zł/m². Nie schodź poniżej 16 688 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 73%, spadku: 18%, bez zmian (±1%): 9%.

Zmiana w 6 mies.

+3,1%

Zmiana w 12 mies.

+15,8%

Transakcje, 12 mies.

26 438

+8% wobec poprzednich 12

Od szczytu

szczyt: lipiec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +3,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 73% przypadków, spadała w 18%, a typowa zmiana wynosiła +5,6% (połowa przypadków między +0,5% a +8,7%). Policzone z 131 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: Warszawa

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Warszawa dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Włochy	Warszawa
do 30 m²	16 956 (90)	18 251 (288)	19 933 (5279)
30-40 m²	16 676 (186)	17 622 (1274)	18 230 (16 402)
40-50 m²	16 223 (127)	17 152 (991)	17 669 (18 051)
50-60 m²	15 646 (63)	16 078 (933)	16 808 (13 045)
60-70 m²	15 741 (43)	16 185 (531)	16 554 (9395)
70-80 m²	16 236 (52)	15 924 (333)	17 296 (5206)
80-100 m²	14 699 (11)	15 252 (256)	17 420 (4961)
ponad 100 m²	11 540 (8)	15 660 (97)	16 859 (4393)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Włochy	Warszawa
parter	16 089 (65)	16 337 (679)	16 138 (12 533)
1-2 piętro	16 238 (193)	16 557 (1728)	17 406 (27 162)
3-4 piętro	16 499 (191)	16 858 (1432)	17 758 (20 190)
5. piętro i wyżej	16 313 (130)	17 589 (853)	18 814 (16 446)
piętro nieznane	-	18 132 (11)	17 167 (401)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (580 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-16	Wagonowa 20	ten budynek	92,19	3. piętro	wtórny	16 858	+2,9%	-2,6%	16 884	1
2026-03-05	Wagonowa 20	ten budynek	69,48	2. piętro	pierwotny	15 895	+5,3%	+5,1%	17 595	0,82
2026-03-05	Wagonowa 20	ten budynek	69,6	5. piętro	pierwotny	16 395	+5,3%	+1,3%	17 484	0,82
2026-03-03	Wagonowa 20	ten budynek	69,67	4. piętro	pierwotny	17 075	+5,3%	+4,4%	18 770	0,82
2026-03-03	Wagonowa 20	ten budynek	69,73	3. piętro	pierwotny	17 060	+5,3%	+4,4%	18 754	0,82
2026-03-02	Wagonowa 20	ten budynek	54,08	1. piętro	pierwotny	15 977	+5,3%	+4,5%	17 580	0,82
2026-02-25	Wagonowa 20	ten budynek	40,79	2. piętro	pierwotny	19 448	+2,9%	+1,2%	20 237	0,8
2026-02-19	Wagonowa 20	ten budynek	40,65	1. piętro	pierwotny	17 885	+2,9%	+1,2%	18 611	0,8
2026-02-19	Wagonowa 20	ten budynek	39,58	1. piętro	pierwotny	17 691	+2,9%	-1,4%	17 940	0,8
2026-02-17	Wagonowa 20	ten budynek	82,04	3. piętro	pierwotny	17 249	+2,9%	+1,7%	18 052	0,8
2026-02-16	Wagonowa 20	ten budynek	43,26	3. piętro	pierwotny	18 264	+2,9%	+0,5%	18 873	0,8
2026-02-16	Wagonowa 20	ten budynek	68	1. piętro	pierwotny	15 533	+2,9%	+5,1%	16 797	0,8
2026-02-13	Wagonowa 20	ten budynek	83,33	5. piętro	pierwotny	17 889	+2,9%	-1,3%	18 162	0,8
2026-02-09	Wagonowa 20	ten budynek	39,87	2. piętro	pierwotny	18 159	+2,9%	-1,4%	18 414	0,8
2026-02-09	Wagonowa 20	ten budynek	40,58	2. piętro	pierwotny	18 154	+2,9%	+1,2%	18 891	0,8
2026-02-09	Wagonowa 20	ten budynek	39,64	2. piętro	pierwotny	18 388	+2,9%	-1,4%	18 647	0,8
2026-02-09	Wagonowa 20	ten budynek	40,84	1. piętro	pierwotny	18 759	+2,9%	+1,2%	19 520	0,8
2026-02-09	Wagonowa 20	ten budynek	39,8	1. piętro	pierwotny	16 900	+2,9%	-1,4%	17 138	0,8
2026-01-26	Wagonowa 20	ten budynek	39,45	4. piętro	pierwotny	17 186	+3,1%	-2,1%	17 350	0,78
2026-01-26	Wagonowa 20	ten budynek	39,64	4. piętro	pierwotny	17 187	+3,1%	-2,1%	17 352	0,78
2025-03-31	Wagonowa 19	ta ulica	40,96	parter	wtórny	16 357	+13%	+1,3%	18 709	0,43
2024-07-22	Wagonowa 19	ta ulica	31,74	4. piętro	wtórny	20 227	+9,9%	-6,3%	20 818	0,35
2023-11-08	Wagonowa 19	ta ulica	52,83	5. piętro	wtórny	17 604	+29,2%	-3,7%	21 917	0,29
2022-12-16	Wagonowa 19	ta ulica	31,21	parter	wtórny	14 579	+47,5%	-1,3%	21 223	0,23
2022-09-22	Wagonowa 19	ta ulica	31,78	3. piętro	wtórny	16 362	+50,8%	-6,3%	23 121	0,21
2022-08-11	Wagonowa 19	ta ulica	25,1	parter	wtórny	16 135	+49,3%	-5,1%	22 867	0,21
2026-02-20	Bakalarska 15A	okolica 105 m	41,15	3. piętro	wtórny	17 497	+2,9%	-3,9%	17 303	0,13
2026-02-17	Bakalarska 15A	okolica 105 m	45,01	3. piętro	wtórny	17 774	+2,9%	-3,9%	17 577	0,13
2026-03-02	Bakalarska 15B	okolica 131 m	38,69	5. piętro	wtórny	18 997	+5,3%	-9,1%	18 181	0,13
2025-10-29	Bakalarska 15A	okolica 105 m	74,85	3. piętro	wtórny	18 036	+15,1%	-1,6%	20 429	0,12
2020-07-10	Wagonowa 19	ta ulica	34,75	4. piętro	wtórny	11 655	+94,1%	-6,3%	21 196	0,12
2020-06-05	Wagonowa 19	ta ulica	52,83	5. piętro	wtórny	11 263	+97%	-3,7%	21 380	0,11
2025-08-28	Bakalarska 15B	okolica 131 m	75,74	4. piętro	wtórny	19 342	+15,6%	-1,6%	22 002	0,11
2020-03-12	Wagonowa 19	ta ulica	34,67	3. piętro	wtórny	12 076	+95%	-6,3%	22 056	0,11
2020-02-26	Wagonowa 19	ta ulica	36,56	3. piętro	wtórny	12 992	+96,7%	-6,3%	23 938	0,1
2024-09-20	Bakalarska 15	okolica 64 m	31,13	3. piętro	wtórny	22 486	+9,4%	-6,3%	23 044	0,1
2025-12-19	Podborska 13	okolica 212 m	29,44	1. piętro	wtórny	13 145	+5,7%	-9,3%	12 603	0,1
2024-08-19	Bakalarska 15	okolica 64 m	26,07	3. piętro	wtórny	19 179	+10%	-9,9%	19 014	0,1
2025-03-25	Bakalarska 15B	okolica 131 m	78,12	4. piętro	wtórny	19 457	+13%	-1,6%	21 630	0,1
2025-03-24	Bakalarska 15B	okolica 131 m	45,07	1. piętro	wtórny	17 972	+13%	-3,2%	19 652	0,1

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 580. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bakalarska Włochy	64 m	21 760	19	211
Zbąszyńska Włochy	179 m	16 171	11	26
Podborska Włochy	198 m	15 138	4	59
Hejnałowa Włochy	216 m	12 933	3	11
Borsucza Włochy	378 m	15 825	33	189
Sabały Włochy	407 m	18 746	6	45
Rakowska Włochy	407 m	21 021	82	955
Marcina Flisa Włochy	409 m	17 275	19	89
Instalatorów Włochy	416 m	17 268	677	1201
Aleja Krakowska Włochy	419 m	18 889	265	409

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Warszawa mamy lokalne cenniki).

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3150 zł/m² tu	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m² tu	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	250 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wagonowa 20 w Warszawa?

Szacunkowa wartość to 17 772 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 16 688 do 18 926 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (64) i w okolicy (496), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wagonowa 20?

Dobra cena dla kupującego to do 16 688 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 16 688 do 18 926 zł/m². Powyżej 20 906 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wagonowa 20?

Realna cena sprzedaży to około 17 772 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 17 772 a 18 926 zł/m², a poniżej 16 688 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wagonowa 20 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (131 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 73% przypadków, spadała w 18%; typowa zmiana +5,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 76 732 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (64) i w okolicy (496). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 76 732 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 73.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.