Wycena mieszkania: Giserska 7, Warszawa

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (383 464 transakcje w rejestrze dla Warszawa), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

14 871 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

13 514 ‑ 16 164 zł/m²

9 na 10: 12 393 ‑ 17 526

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (514) i w okolicy (3905); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.73. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Giserska 7, Warszawa

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 12 393 zł/m²
Dobra cena: warto kupić12 393‑13 514 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz13 514‑16 164 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej16 164‑17 526 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 526 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 13 514 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 16 164 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)14 871 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 871‑16 164 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 526 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio13 514 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 871 zł/m². Nie schodź poniżej 13 514 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 73%, spadku: 18%, bez zmian (±1%): 9%.

Zmiana w 6 mies.

+3,1%

Zmiana w 12 mies.

+15,8%

Transakcje, 12 mies.

26 438

+8% wobec poprzednich 12

Od szczytu

szczyt: lipiec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +3,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 73% przypadków, spadała w 18%, a typowa zmiana wynosiła +5,6% (połowa przypadków między +0,5% a +8,7%). Policzone z 131 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: Warszawa

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Warszawa dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Ursus	Warszawa
do 30 m²	14 315 (245)	15 526 (353)	19 933 (5279)
30-40 m²	13 584 (1344)	14 627 (1497)	18 230 (16 402)
40-50 m²	14 175 (1135)	15 803 (1569)	17 669 (18 051)
50-60 m²	13 627 (465)	14 859 (891)	16 808 (13 045)
60-70 m²	13 414 (858)	14 128 (935)	16 554 (9395)
70-80 m²	13 422 (289)	14 237 (350)	17 296 (5206)
80-100 m²	13 349 (134)	14 128 (297)	17 420 (4961)
ponad 100 m²	12 326 (7)	12 909 (38)	16 859 (4393)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Ursus	Warszawa
parter	13 391 (356)	14 848 (662)	16 138 (12 533)
1-2 piętro	13 599 (1221)	14 842 (1814)	17 406 (27 162)
3-4 piętro	13 556 (1230)	14 785 (1633)	17 758 (20 190)
5. piętro i wyżej	13 896 (1669)	14 876 (1812)	18 814 (16 446)
piętro nieznane	-	14 166 (9)	17 167 (401)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (4477 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	54,43	2. piętro	wtórny	14 139	+6,1%	-	15 008	1
2026-04-24	Giserska 7	ten budynek	85,87	4. piętro	pierwotny	12 712	+6,1%	+1,7%	13 726	0,8
2026-04-24	Giserska 7	ten budynek	82,48	1. piętro	pierwotny	11 584	+6,1%	+2,4%	12 596	0,8
2026-04-24	Giserska 7	ten budynek	42,76	1. piętro	pierwotny	15 730	+6,1%	+1,2%	16 889	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	85,91	5. piętro	pierwotny	12 286	+6,1%	-1,3%	12 870	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	54,69	5. piętro	pierwotny	13 911	+6,1%	+0,7%	14 864	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	42,94	7. piętro	pierwotny	14 459	+6,1%	-2,5%	14 956	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	42,86	5. piętro	pierwotny	15 067	+6,1%	-2,5%	15 584	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	46,55	2. piętro	pierwotny	14 302	+6,1%	+1,2%	15 356	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	63,69	5. piętro	pierwotny	13 600	+6,1%	+1,3%	14 619	0,8
2026-04-23	Giserska 7	ten budynek	48,97	3. piętro	pierwotny	14 863	+6,1%	+0,5%	15 848	0,8
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	43,04	4. piętro	pierwotny	15 013	+6,1%	+0,5%	16 007	0,8
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	58,71	1. piętro	pierwotny	12 746	+6,1%	+4,5%	14 137	0,8
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	58,89	4. piętro	pierwotny	13 407	+6,1%	+3,8%	14 766	0,8
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	58,71	3. piętro	pierwotny	14 142	+6,1%	+3,8%	15 576	0,8
2026-04-22	Giserska 7	ten budynek	44,03	6. piętro	pierwotny	15 990	+6,1%	-2,5%	16 539	0,8
2026-04-21	Giserska 7	ten budynek	60,63	7. piętro	pierwotny	13 627	+6,1%	+1,3%	14 649	0,8
2026-04-21	Giserska 7	ten budynek	60,56	7. piętro	pierwotny	13 806	+6,1%	+1,3%	14 841	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	63,11	6. piętro	pierwotny	13 505	+6,1%	+1,3%	14 517	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	42,84	1. piętro	pierwotny	16 484	+6,1%	+1,2%	17 698	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	60,57	4. piętro	pierwotny	14 168	+6,1%	+4,4%	15 699	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	67,66	1. piętro	pierwotny	13 152	+6,1%	+5,1%	14 675	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	42,74	parter	pierwotny	14 819	+6,1%	+5,8%	16 643	0,8
2026-04-20	Giserska 7	ten budynek	60,55	3. piętro	pierwotny	13 328	+6,1%	+4,4%	14 768	0,8
2026-04-17	Giserska 7	ten budynek	85,92	3. piętro	pierwotny	12 578	+6,1%	+1,7%	13 581	0,8
2026-04-17	Giserska 7	ten budynek	67,06	4. piętro	pierwotny	14 125	+6,1%	+4,4%	15 651	0,8
2026-04-17	Giserska 7	ten budynek	60,43	2. piętro	pierwotny	12 879	+6,1%	+5,1%	14 371	0,8
2026-04-17	Giserska 7	ten budynek	60,53	5. piętro	pierwotny	13 228	+6,1%	+1,3%	14 220	0,8
2026-04-16	Giserska 7	ten budynek	42,99	6. piętro	pierwotny	15 214	+6,1%	-2,5%	15 737	0,8
2026-04-16	Giserska 7	ten budynek	58,14	parter	pierwotny	13 052	+6,1%	+9,3%	15 142	0,8
2026-04-16	Giserska 7	ten budynek	63,75	6. piętro	pierwotny	13 049	+6,1%	+1,3%	14 027	0,8
2026-04-16	Giserska 7	ten budynek	45	4. piętro	pierwotny	15 724	+6,1%	+0,5%	16 765	0,8
2026-04-16	Giserska 7	ten budynek	42,86	5. piętro	pierwotny	15 117	+6,1%	-2,5%	15 636	0,8
2026-04-15	Giserska 7	ten budynek	58,38	5. piętro	pierwotny	14 000	+6,1%	+0,7%	14 959	0,8
2026-04-15	Giserska 7	ten budynek	42,92	1. piętro	pierwotny	15 617	+6,1%	+1,2%	16 768	0,8
2026-04-14	Giserska 7	ten budynek	67,56	6. piętro	pierwotny	14 054	+6,1%	+1,3%	15 107	0,8
2026-04-14	Giserska 7	ten budynek	46,61	5. piętro	pierwotny	14 751	+6,1%	-2,5%	15 258	0,8
2026-04-14	Giserska 7	ten budynek	42,85	4. piętro	pierwotny	16 059	+6,1%	+0,5%	17 122	0,8
2026-04-14	Giserska 7	ten budynek	42,94	2. piętro	pierwotny	14 395	+6,1%	+1,2%	15 456	0,8
2026-04-13	Giserska 7	ten budynek	60,4	3. piętro	pierwotny	11 632	+6,1%	+4,4%	12 889	0,8

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 4477. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Silnikowa Ursus	158 m	15 479	351	468
Herbu Oksza Ursus	185 m	12 737	904	1367
Edwarda Habicha Ursus	324 m	13 811	860	1222
Quo Vadis Ursus	335 m	18 864	17	172
Posag 7 Panien Ursus	354 m	19 095	98	676
Tadeusza Hennela Ursus	432 m	17 638	34	318
Obywatelska Włochy	460 m	18 198	64	462
Marka Leykama Ursus	506 m	21 237	6	6
Karola Taylora Ursus	527 m	11 499	268	359
Ogniowa Ursus	553 m	19 355	3	79

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Warszawa mamy lokalne cenniki).

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3150 zł/m² tu	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m² tu	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	250 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Giserska 7 w Warszawa?

Szacunkowa wartość to 14 871 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 13 514 do 16 164 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (514) i w okolicy (3905), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Giserska 7?

Dobra cena dla kupującego to do 13 514 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 13 514 do 16 164 zł/m². Powyżej 17 526 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Giserska 7?

Realna cena sprzedaży to około 14 871 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 871 a 16 164 zł/m², a poniżej 13 514 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Giserska 7 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (131 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 73% przypadków, spadała w 18%; typowa zmiana +5,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 76 732 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (58), na tej ulicy (514) i w okolicy (3905). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 76 732 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 458.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.