Wycena mieszkania: Powstańców 37, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 081 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 237 ‑ 14 150 zł/m²

9 na 10: 11 140 ‑ 15 095

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (343); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Powstańców 37, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 140 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 140‑12 237 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 237‑14 150 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 150‑15 095 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 095 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 237 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 150 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 081 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 081‑14 150 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 095 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 237 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 081 zł/m². Nie schodź poniżej 12 237 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	14 946 (22)	14 788 (26)
30-40 m²	13 479 (128)	13 439 (192)
40-50 m²	13 640 (236)	13 184 (323)
50-60 m²	12 740 (227)	12 371 (323)
60-70 m²	12 399 (99)	11 949 (147)
70-80 m²	12 145 (73)	11 947 (71)
80-100 m²	11 743 (29)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8711 (37)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	13 228 (166)	12 563 (264)
1-2 piętro	12 783 (367)	12 275 (571)
3-4 piętro	13 009 (277)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 532 (26)	12 644 (37)
piętro nieznane	12 687 (15)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (851 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-06	Powstańców 37	ten budynek	45,61	parter	wtórny	13 572	-1%	-6,4%	12 567	1
2026-03-23	Powstańców 37	ten budynek	53,51	4. piętro	wtórny	13 082	-4,3%	-0,7%	12 432	0,95
2026-03-16	Powstańców 37	ten budynek	51,51	parter	wtórny	13 201	-4,3%	-1,5%	12 447	0,95
2026-03-05	Powstańców 37	ten budynek	86,43	2. piętro	wtórny	14 983	-4,3%	+12,9%	16 184	0,95
2025-11-12	Powstańców 37	ten budynek	50,29	parter	wtórny	12 925	+11,1%	-1,5%	14 149	0,87
2025-10-10	Powstańców 37	ten budynek	50,29	parter	wtórny	13 979	+7,9%	-1,5%	14 859	0,85
2025-06-06	Powstańców 37	ten budynek	74,24	2. piętro	wtórny	11 786	+4,3%	+5,7%	12 991	0,78
2025-05-20	Powstańców 37	ten budynek	72,63	parter	wtórny	12 488	+4,4%	+4,1%	13 583	0,76
2025-04-17	Powstańców 37	ten budynek	45,61	parter	wtórny	11 511	+4,7%	-6,4%	11 276	0,74
2024-11-28	Powstańców 37	ten budynek	53,51	4. piętro	wtórny	12 706	+8,8%	-0,7%	13 725	0,66
2024-11-21	Powstańców 37	ten budynek	58,83	3. piętro	wtórny	12 409	+8,8%	-0,7%	13 404	0,66
2024-10-23	Powstańców 37	ten budynek	50,29	4. piętro	wtórny	11 931	+5,4%	-0,7%	12 491	0,64
2024-04-25	Powstańców 37	ten budynek	50,2	parter	wtórny	12 849	+18,7%	-1,5%	15 032	0,56
2023-10-16	Powstańców 37	ten budynek	86,43	1. piętro	wtórny	9198	+26,7%	+12,9%	13 156	0,49
2023-08-31	Powstańców 37	ten budynek	48,26	parter	wtórny	11 894	+30,7%	-6,4%	14 545	0,47
2022-10-19	Powstańców 37	ten budynek	50,29	4. piętro	wtórny	10 320	+40,9%	-0,7%	14 435	0,37
2022-05-17	Powstańców 37	ten budynek	50,2	1. piętro	wtórny	8964	+43,4%	-	12 853	0,33
2022-04-21	Powstańców 37	ten budynek	58,83	4. piętro	wtórny	10 963	+53,9%	-0,7%	16 759	0,32
2022-02-16	Powstańców 37	ten budynek	58,83	3. piętro	wtórny	9329	+73,3%	-0,7%	16 054	0,31
2021-08-23	Powstańców 37	ten budynek	86,43	1. piętro	wtórny	8024	+64,5%	+12,9%	14 896	0,27
2026-05-29	Calineczki 8-12c	okolica 75 m	72,7	4. piętro	wtórny	13 618	-1%	+5%	14 147	0,11
2026-06-15	Hansa Christiana Andersena 32B	okolica 94 m	42,9	parter	wtórny	14 103	-	-6,4%	13 195	0,11
2026-07-06	Calineczki 2-6b	okolica 111 m	70,76	2. piętro	wtórny	12 507	-	+5,7%	13 221	0,1
2026-04-29	Hansa Christiana Andersena 32B	okolica 94 m	83,53	2. piętro	wtórny	15 025	-1,9%	+12,9%	16 631	0,1
2026-06-09	Calineczki 14-16c	okolica 125 m	46,8	4. piętro	wtórny	13 675	-	-5,7%	12 897	0,1
2026-04-13	Calineczki 14-16C	okolica 125 m	70,6	3. piętro	wtórny	12 181	-1,9%	+5%	12 541	0,09
2026-03-19	Calineczki 2-6a	okolica 127 m	47,3	3. piętro	wtórny	13 531	-4,3%	-5,7%	12 211	0,09
2026-03-19	Hansa Christiana Andersena 32A	okolica 129 m	56,84	2. piętro	wtórny	13 688	-4,3%	-	13 099	0,09
2026-02-06	Calineczki 14-16A	okolica 123 m	62,8	2. piętro	wtórny	12 898	-4%	+3,6%	12 837	0,09
2026-06-29	Hansa Christiana Andersena 32	okolica 161 m	56,18	2. piętro	wtórny	12 549	-	-	12 549	0,09
2026-05-13	Calineczki 8-12	okolica 152 m	71	2. piętro	wtórny	11 761	-1%	+5,7%	12 304	0,09
2025-08-08	Calineczki 2-6C	okolica 77 m	70,7	1. piętro	wtórny	10 891	+1,9%	+5,7%	11 728	0,09
2026-05-25	Hansa Christiana Andersena 32	okolica 161 m	44,15	parter	wtórny	15 289	-1%	-6,4%	14 157	0,09
2026-04-30	Calineczki 8-12	okolica 152 m	71,2	1. piętro	wtórny	12 500	-1,9%	+5,7%	12 959	0,09
2026-02-19	Hansa Christiana Andersena 32D	okolica 135 m	57,38	3. piętro	wtórny	13 245	-4%	-0,7%	12 632	0,09
2026-03-16	Calineczki 14-16b	okolica 145 m	65	2. piętro	wtórny	12 308	-4,3%	+3,6%	12 206	0,09
2026-05-22	Andersena 32	okolica 165 m	71,71	2. piętro	wtórny	12 551	-1%	+5,7%	13 130	0,09
2025-07-11	Calineczki 2-6C	okolica 77 m	50,78	1. piętro	wtórny	12 603	+3,5%	-	13 048	0,09
2026-03-19	Calineczki 8-12	okolica 152 m	71,9	parter	wtórny	10 987	-4,3%	+4,1%	10 951	0,09
2026-06-30	Calineczki 14-16	okolica 181 m	48,3	3. piętro	wtórny	12 422	-	-5,7%	11 715	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 851. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Calineczki	75 m	13 152	60	92
Hansa Christiana Andersena	94 m	14 103	13	13
Andersena	97 m	14 292	73	132
Mazowiecka	235 m	11 079	11	20
Wybickiego	248 m	14 289	8	17
Szwoleżerów	332 m	12 137	64	132

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Powstańców 37 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 13 081 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 237 do 14 150 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (343), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Powstańców 37?

Dobra cena dla kupującego to do 12 237 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 237 do 14 150 zł/m². Powyżej 15 095 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Powstańców 37?

Realna cena sprzedaży to około 13 081 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 081 a 14 150 zł/m², a poniżej 12 237 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Powstańców 37 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (343). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 142.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.