Wycena mieszkania: Andersena 45, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 586 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 634 ‑ 14 850 zł/m²

9 na 10: 11 669 ‑ 15 245

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (571); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Andersena 45, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 669 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 669‑12 634 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 634‑14 850 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 850‑15 245 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 245 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 634 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 850 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 586 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 586‑14 850 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 245 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 634 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 586 zł/m². Nie schodź poniżej 12 634 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	15 264 (16)	14 788 (26)
30-40 m²	13 852 (100)	13 439 (192)
40-50 m²	13 950 (201)	13 184 (323)
50-60 m²	13 048 (201)	12 371 (323)
60-70 m²	12 871 (75)	11 949 (147)
70-80 m²	12 259 (63)	11 947 (71)
80-100 m²	11 753 (20)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8793 (27)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	13 685 (130)	12 563 (264)
1-2 piętro	13 007 (298)	12 275 (571)
3-4 piętro	13 260 (239)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 629 (24)	12 644 (37)
piętro nieznane	12 977 (12)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (703 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-07-08	Andersena 45	ten budynek	57,37	4. piętro	wtórny	14 642	+3,5%	-0,7%	15 054	1
2025-04-03	Andersena 45	ten budynek	57,63	4. piętro	wtórny	14 315	+4,7%	-0,7%	14 884	0,93
2025-03-20	Andersena 45	ten budynek	39,47	2. piętro	wtórny	14 695	+6,5%	-8,8%	14 283	0,91
2024-11-15	Andersena 45	ten budynek	35,92	2. piętro	wtórny	15 312	+8,8%	-8,8%	15 197	0,83
2024-08-30	Andersena 45	ten budynek	57,83	3. piętro	wtórny	12 883	+5,9%	-0,7%	13 550	0,78
2024-07-19	Andersena 45	ten budynek	53,73	4. piętro	wtórny	13 400	+6,7%	-0,7%	14 193	0,76
2023-05-16	Andersena 45	ten budynek	56,81	1. piętro	wtórny	9681	+35,4%	-	13 105	0,55
2023-03-29	Andersena 45	ten budynek	59,76	1. piętro	wtórny	9454	+39,2%	-	13 162	0,52
2023-02-08	Andersena 45	ten budynek	57,46	1. piętro	pierwotny	8600	+38,1%	+10,5%	13 122	0,41
2022-03-03	Andersena 45	ten budynek	45,86	3. piętro	wtórny	10 608	+66,5%	-5,7%	16 657	0,4
2021-11-30	Andersena 45	ten budynek	48,55	2. piętro	wtórny	9310	+68,9%	-5%	14 932	0,36
2021-10-29	Andersena 45	ten budynek	60,21	4. piętro	wtórny	8969	+61,6%	+2,9%	14 917	0,35
2022-07-21	Andersena 45	ten budynek	57,46	3. piętro	pierwotny	9470	+46,2%	+9,7%	15 194	0,35
2022-04-05	Andersena 45	ten budynek	58,38	2. piętro	pierwotny	9456	+53,9%	+10,5%	16 086	0,32
2022-01-24	Andersena 45	ten budynek	58,38	1. piętro	pierwotny	9250	+72,3%	+10,5%	17 605	0,3
2021-10-14	Andersena 45	ten budynek	60,86	4. piętro	pierwotny	6489	+61,6%	+13,7%	11 925	0,28
2021-10-07	Andersena 45	ten budynek	46,88	4. piętro	pierwotny	6954	+61,6%	+4,2%	11 712	0,28
2021-09-22	Andersena 45	ten budynek	59,76	1. piętro	pierwotny	7631	+59,2%	+10,5%	13 421	0,28
2021-09-22	Andersena 45	ten budynek	40,24	1. piętro	pierwotny	7381	+59,2%	+4,9%	12 328	0,28
2021-09-22	Andersena 45	ten budynek	40,24	3. piętro	pierwotny	8027	+59,2%	+4,2%	13 314	0,28
2026-05-22	Andersena 32	ta ulica	71,71	2. piętro	wtórny	12 551	-1%	+5,7%	13 130	0,17
2026-01-19	Andersena 12	ta ulica	51,59	3. piętro	wtórny	13 569	-2,8%	-0,7%	13 091	0,16
2025-12-17	Andersena 18D	ta ulica	128,69	4. piętro	wtórny	8890	-2,5%	+44,5%	12 530	0,15
2026-02-27	Andersena 18H	ta ulica	63,43	4. piętro	-	8513	-4%	+2,9%	8414	0,14
2025-09-03	Andersena 1B	ta ulica	59,58	2. piętro	wtórny	13 931	+5,8%	-	14 735	0,14
2025-08-22	Andersena 28	ta ulica	51,5	parter	wtórny	12 233	+1,9%	-1,5%	12 278	0,14
2025-08-21	Andersena 1	ta ulica	59,58	parter	wtórny	13 760	+1,9%	-1,5%	13 810	0,14
2025-08-12	Andersena 18H	ta ulica	38,73	3. piętro	wtórny	13 865	+1,9%	-9,4%	12 798	0,14
2025-08-11	Andersena 30	ta ulica	51,5	3. piętro	wtórny	13 786	+1,9%	-0,7%	13 946	0,14
2025-08-01	Andersena 32	ta ulica	45,68	2. piętro	wtórny	13 748	+1,9%	-5%	13 300	0,14
2025-07-30	Andersena 38A	ta ulica	57,6	parter	wtórny	14 236	+3,5%	-1,5%	14 521	0,14
2025-07-29	Andersena 32	ta ulica	44,13	4. piętro	wtórny	14 480	+3,5%	-5,7%	14 138	0,14
2025-07-18	Andersena 32D	ta ulica	45,36	2. piętro	wtórny	14 220	+3,5%	-5%	13 981	0,14
2025-07-10	Andersena 32A	ta ulica	57,77	1. piętro	wtórny	13 588	+3,5%	-	14 068	0,14
2025-07-08	Andersena 28	ta ulica	33	4. piętro	wtórny	13 636	+3,5%	-9,4%	12 792	0,14
2025-07-07	Andersena 1E	ta ulica	36,27	4. piętro	wtórny	15 699	+3,5%	-9,4%	14 727	0,14
2025-06-23	Andersena 38B	ta ulica	41,33	3. piętro	wtórny	12 945	+4,3%	-5,7%	12 729	0,13
2025-06-10	Andersena 32D	ta ulica	58,65	parter	wtórny	14 237	+4,3%	-1,5%	14 626	0,13
2025-06-06	Andersena 30	ta ulica	50,35	1. piętro	wtórny	12 014	+4,3%	-	12 527	0,13
2025-06-02	Andersena 1B	ta ulica	41,65	5. piętro	wtórny	15 006	+4,3%	-4,6%	14 934	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 703. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Hansa Christiana Andersena	74 m	14 103	13	13
Powstańców	109 m	12 576	323	508
Calineczki	214 m	13 152	60	92
Szwoleżerów	245 m	12 137	64	132
Wybickiego	272 m	14 289	8	17
Wronia	287 m	14 929	5	7
Krucza	307 m	12 227	21	33

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Andersena 45 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 13 586 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 634 do 14 850 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (571), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Andersena 45?

Dobra cena dla kupującego to do 12 634 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 634 do 14 850 zł/m². Powyżej 15 245 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Andersena 45?

Realna cena sprzedaży to około 13 586 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 586 a 14 850 zł/m², a poniżej 12 634 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Andersena 45 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (571). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 120.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.