Wycena mieszkania: Fordońska 112, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8459 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7155 ‑ 10 263 zł/m²

9 na 10: 6613 ‑ 11 128

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (921) i w okolicy (277); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Fordońska 112, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6613 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6613‑7155 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7155‑10 263 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 263‑11 128 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 128 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7155 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 263 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8459 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8459‑10 263 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 128 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7155 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8459 zł/m². Nie schodź poniżej 7155 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	10 018 (51)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9492 (293)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8924 (215)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8822 (309)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	9364 (195)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8259 (110)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	8945 (39)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 858 (10)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	8900 (175)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8877 (320)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	9023 (302)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9858 (307)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	8552 (118)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1222 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-17	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	10 000	+0,2%	-4,1%	9608	1
2025-01-31	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	9722	+13,2%	-4,1%	10 559	0,74
2024-03-18	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	8889	+18%	-4,1%	10 058	0,59
2024-02-02	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	9722	+18,4%	-4,1%	11 036	0,57
2022-11-02	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	6667	+23,6%	-4,1%	7901	0,41
2022-04-05	Fordońska 112	ten budynek	35	-	wtórny	5086	+36,6%	+0,3%	6966	0,35
2022-03-11	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	8667	+39,9%	-4,1%	11 633	0,34
2021-12-22	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	9167	+47,1%	-4,1%	12 932	0,31
2020-10-12	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	7278	+54,3%	-4,1%	10 768	0,23
2020-08-14	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	6261	+52,5%	-4,1%	9157	0,22
2020-07-15	Fordońska 112	ten budynek	39	-	wtórny	5513	+55%	+0,3%	8568	0,21
2020-01-20	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	6944	+67,6%	-4,1%	11 161	0,19
2019-10-31	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	7500	+70,9%	-4,1%	12 295	0,17
2019-10-25	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	5000	+70,9%	-4,1%	8197	0,17
2019-07-03	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	5833	+75,9%	-4,1%	9839	0,16
2019-05-09	Fordońska 112	ten budynek	18	-	wtórny	6833	+80,7%	-4,1%	11 840	0,15
2023-12-20	Oksywska 5	okolica 168 m	43,42	2. piętro	pierwotny	5735	+18,8%	-12,6%	5955	0,14
2019-01-17	Fordońska 112	ten budynek	23	-	wtórny	5000	+83,3%	-4,1%	8789	0,14
2025-10-16	Łęczycka 5	okolica 529 m	46,24	parter	wtórny	9948	+3,9%	+8,9%	11 258	0,12
2025-12-20	Kijowska 6	okolica 593 m	52,01	3. piętro	wtórny	9017	-1,2%	-13,2%	7733	0,11
2025-07-16	Kijowska 10	okolica 563 m	66,69	parter	wtórny	5998	+9,1%	-6,8%	6100	0,1
2025-03-31	Łęczycka 7	okolica 535 m	64,13	1. piętro	wtórny	8576	+13,7%	+6,2%	10 354	0,1
2018-03-21	Fordońska 112	ten budynek	39	suterena	-	4949	+93,9%	-1,3%	9469	0,1
2025-08-22	Kijowska 8	okolica 593 m	53,13	-	wtórny	10 540	+9,5%	-6,8%	10 751	0,1
2026-03-05	Kijowska 1	okolica 667 m	55	1. piętro	wtórny	8818	+0,4%	-12,3%	7762	0,1
2026-03-17	Kijowska 40a	okolica 692 m	41,67	4. piętro	wtórny	11 997	+0,4%	-13,5%	10 424	0,09
2025-10-29	Kijowska 11	okolica 716 m	63	2. piętro	wtórny	6968	+3,9%	-10,9%	6449	0,08
2025-04-02	Kijowska 1	okolica 667 m	58,8	-	wtórny	9864	+12,3%	-6,8%	10 319	0,07
2023-12-19	Łęczycka 5a	okolica 529 m	77,1	-	wtórny	7134	+18,8%	+11,7%	9461	0,07
2025-03-12	Kijowska 3	okolica 670 m	63,2	10. piętro	wtórny	7389	+13,7%	-15,7%	7083	0,07
2016-10-04	Fordońska 112	ten budynek	18	suterena	-	5278	+111,4%	-5,6%	10 533	0,07
2026-01-02	C.Skłodowskiej 88	okolica 796 m	42,4	2. piętro	wtórny	8090	+0,8%	-12,6%	7130	0,07
2025-10-28	C.Skłodowskiej 94	okolica 777 m	53	3. piętro	wtórny	6981	+3,9%	-13,2%	6295	0,07
2025-10-30	Swarzewska 41	okolica 781 m	63	-	wtórny	6349	+3,9%	-5,3%	6245	0,06
2025-05-29	C.Skłodowskiej 96	okolica 739 m	70,7	4. piętro	wtórny	6153	+11,3%	-12,7%	5978	0,06
2025-01-13	Kijowska 11	okolica 716 m	74,1	2. piętro	wtórny	7355	+13,2%	-11,8%	7345	0,06
2024-09-24	Kijowska 40a	okolica 692 m	41,56	3. piętro	wtórny	9865	+12,7%	-13,5%	9618	0,06
2023-03-15	Łęczycka 5	okolica 529 m	49,12	-	wtórny	7614	+33,2%	+10,7%	11 228	0,06
2025-09-03	Nastrojowa 11	okolica 726 m	60,41	4. piętro	pierwotny	8608	+9,6%	-19,5%	7597	0,06
2025-04-14	C.Skłodowskiej 94	okolica 777 m	63,5	1. piętro	wtórny	7008	+12,3%	-10,9%	7011	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1222. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Łęczycka Bydgoszcz Wschód - Siernieczek	529 m	9754	3	19
Kijowska Bartodzieje	563 m	8882	12	184
Nastrojowa Kapuściska	726 m	9064	35	36
C.Skłodowskiej Bartodzieje	739 m	8099	110	134
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	745 m	7862	67	774
Swarzewska Bartodzieje	745 m	6596	5	34

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Fordońska 112 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8459 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7155 do 10 263 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (921) i w okolicy (277), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Fordońska 112?

Dobra cena dla kupującego to do 7155 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7155 do 10 263 zł/m². Powyżej 11 128 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Fordońska 112?

Realna cena sprzedaży to około 8459 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8459 a 10 263 zł/m², a poniżej 7155 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Fordońska 112 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (921) i w okolicy (277). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 93.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.