Wycena mieszkania: Fordońska 19, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8678 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7224 ‑ 10 119 zł/m²

9 na 10: 6547 ‑ 10 807

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (918) i w okolicy (890); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Fordońska 19, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6547 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6547‑7224 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7224‑10 119 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 119‑10 807 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 807 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7224 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 119 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8678 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8678‑10 119 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 807 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7224 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8678 zł/m². Nie schodź poniżej 7224 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9392 (84)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9338 (515)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8571 (408)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8672 (402)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	8944 (226)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8765 (148)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	8732 (33)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	9904 (19)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	8510 (340)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8805 (376)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	8847 (385)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9824 (407)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	8546 (327)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1835 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-25	Fordońska 19	ten budynek	56,6	4. piętro	wtórny	11 655	+7,8%	-1%	12 443	1
2026-02-05	Fordońska 19	ten budynek	30,17	4. piętro	pierwotny	12 100	+0,2%	-21,6%	9507	0,73
2025-12-30	Fordońska 19	ten budynek	40,59	5. piętro	pierwotny	12 638	-1,2%	-20,8%	9888	0,7
2025-12-30	Fordońska 19	ten budynek	59,13	5. piętro	pierwotny	11 099	-1,2%	-20,6%	8710	0,7
2025-12-02	Fordońska 19	ten budynek	46,86	3. piętro	pierwotny	13 295	-1,2%	-17,1%	10 887	0,7
2025-10-17	Fordońska 19	ten budynek	56,67	3. piętro	pierwotny	11 770	+3,9%	-16,9%	10 165	0,66
2025-10-08	Fordońska 19	ten budynek	36,03	1. piętro	pierwotny	11 277	+3,9%	-20,8%	9280	0,66
2025-10-08	Fordońska 19	ten budynek	56,5	4. piętro	pierwotny	12 114	+3,9%	-16,9%	10 462	0,66
2025-09-18	Fordońska 19	ten budynek	45,02	1. piętro	pierwotny	12 172	+9,6%	-16,3%	11 167	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	37,47	1. piętro	pierwotny	11 720	+9,6%	-20,8%	10 173	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	36,18	2. piętro	pierwotny	11 430	+9,6%	-20,8%	9922	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	37,73	2. piętro	pierwotny	11 365	+9,6%	-20,8%	9865	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	30,21	3. piętro	pierwotny	11 896	+9,6%	-21,6%	10 224	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	56,28	1. piętro	pierwotny	10 331	+9,6%	-16%	9506	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	56,35	2. piętro	pierwotny	10 625	+9,6%	-16%	9776	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	36,03	4. piętro	pierwotny	12 463	+9,6%	-21,6%	10 712	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	60,23	5. piętro	pierwotny	11 352	+9,6%	-19,3%	10 043	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	36,16	4. piętro	pierwotny	12 233	+9,6%	-21,6%	10 514	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	35,96	3. piętro	pierwotny	11 734	+9,6%	-21,6%	10 084	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	36,06	2. piętro	pierwotny	12 117	+9,6%	-20,8%	10 518	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	36,14	3. piętro	pierwotny	12 179	+9,6%	-21,6%	10 467	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	35,16	3. piętro	pierwotny	12 074	+9,6%	-21,6%	10 377	0,65
2025-09-08	Fordońska 19	ten budynek	35,22	4. piętro	pierwotny	12 281	+9,6%	-21,6%	10 555	0,65
2025-09-05	Fordońska 19	ten budynek	56,35	3. piętro	pierwotny	12 138	+9,6%	-16,9%	11 058	0,65
2025-08-25	Fordońska 19	ten budynek	52,4	5. piętro	pierwotny	11 794	+9,5%	-20,6%	10 258	0,63
2025-08-21	Fordońska 19	ten budynek	68,59	6. piętro	pierwotny	10 570	+9,5%	-19,3%	9343	0,63
2025-08-13	Fordońska 19	ten budynek	60,19	6. piętro	pierwotny	12 245	+9,5%	-19,3%	10 823	0,63
2026-03-30	Cegielniana 6	okolica 95 m	78,57	-	wtórny	8782	+0,4%	-6,3%	8264	0,24
2026-01-26	Cegielniana 4	okolica 106 m	120,19	parter	wtórny	6240	+0,8%	+5,3%	6625	0,22
2026-08-06	Gajowa 16	okolica 246 m	72,1	3. piętro	wtórny	7074	-	-12,7%	6177	0,19
2026-04-30	Gajowa 16a	okolica 227 m	49,7	4. piętro	wtórny	7042	+1,2%	-13,5%	6168	0,18
2025-03-21	Cegielniana	okolica 111 m	51,86	-	wtórny	6749	+13,7%	-6,8%	7150	0,18
2025-09-26	Swarzewska 1a	okolica 220 m	71,35	2. piętro	wtórny	5886	+9,6%	-11,8%	5689	0,15
2024-01-12	Cegielniana 2	okolica 67 m	76	-	wtórny	7329	+19,9%	-6,3%	8237	0,14
2023-10-11	Cegielniana 6	okolica 95 m	72,87	-	wtórny	7177	+19,9%	-6,3%	8068	0,12
2024-01-31	Cegielniana 8	okolica 131 m	93,82	-	wtórny	6811	+19,9%	-1,1%	8077	0,12
2024-10-24	Gajowa 17	okolica 223 m	51,9	1. piętro	wtórny	8478	+12,4%	-12,3%	8352	0,12
2023-12-15	Cegielniana 8	okolica 131 m	91,67	-	wtórny	7363	+18,8%	-1,1%	8648	0,12
2025-10-21	Ceramiczna 5	okolica 348 m	57,25	1. piętro	wtórny	14 672	+3,9%	-12,3%	13 362	0,11
2024-07-12	Gajowa 16,16a	okolica 243 m	61,8	-	wtórny	8900	+17,2%	-5,3%	9877	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1835. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Cegielniana Bartodzieje	67 m	8609	7	34
Ceramiczna Bartodzieje	130 m	15 094	8	118
Swarzewska Bartodzieje	220 m	6596	5	34
Gajowa Bartodzieje	223 m	12 220	121	489
Żmudzka Bartodzieje	280 m	8159	27	193
C.Skłodowskiej Bartodzieje	456 m	8099	110	134
Uznamska Bartodzieje	462 m	7250	10	39
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	469 m	7862	67	774

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Fordońska 19 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8678 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7224 do 10 119 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (918) i w okolicy (890), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Fordońska 19?

Dobra cena dla kupującego to do 7224 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7224 do 10 119 zł/m². Powyżej 10 807 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Fordońska 19?

Realna cena sprzedaży to około 8678 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8678 a 10 119 zł/m², a poniżej 7224 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Fordońska 19 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (918) i w okolicy (890). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 215.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.