Wycena mieszkania: Czeska 2, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8462 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7470 ‑ 9493 zł/m²

9 na 10: 6638 ‑ 10 671

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (28) i w okolicy (754); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Czeska 2, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6638 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6638‑7470 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7470‑9493 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9493‑10 671 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 671 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7470 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9493 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8462 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8462‑9493 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 671 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7470 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8462 zł/m². Nie schodź poniżej 7470 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	10 463 (29)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9584 (180)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	9119 (189)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	8518 (223)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	8822 (115)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	8536 (27)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	7049 (18)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8204 (6)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	9024 (327)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 291 (124)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	8952 (86)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8039 (87)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	8988 (163)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (787 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-02-10	Czeska 2	ten budynek	55,4	4. piętro	wtórny	6245	+12,4%	-1%	6949	1
2026-01-30	Czeska 4	ta ulica	55,4	10. piętro	wtórny	9928	+0,8%	-5,4%	9471	0,71
2025-11-06	Czeska 4	ta ulica	55,4	10. piętro	wtórny	6498	+0,6%	-5,4%	6187	0,68
2024-11-22	Czeska 4	ta ulica	43	9. piętro	wtórny	7558	+14%	-5,7%	8128	0,51
2022-09-14	Czeska 2	ten budynek	55,4	2. piętro	wtórny	6498	+26,2%	-	8202	0,51
2024-07-30	Czeska 11	ta ulica	42,9	-	wtórny	7576	+17,2%	+6%	9409	0,47
2024-03-22	Czeska 11	ta ulica	42,9	2. piętro	wtórny	8042	+18%	-0,3%	9459	0,43
2023-10-23	Czeska 11	ta ulica	55,4	4. piętro	wtórny	7671	+19,9%	-1%	9111	0,38
2023-03-16	Czeska 11	ta ulica	42,9	-	wtórny	5711	+33,2%	+6%	8063	0,32
2022-08-23	Czeska 11	ta ulica	55,4	-	wtórny	5388	+30,8%	+6,3%	7487	0,28
2022-07-29	Czeska 11	ta ulica	55,4	-	wtórny	5668	+30%	+6,3%	7833	0,27
2022-05-19	Czeska 4	ta ulica	43	-	wtórny	7767	+36,6%	+6%	11 241	0,26
2022-01-07	Czeska 4	ta ulica	43	-	wtórny	4884	+46,9%	+6%	7599	0,23
2021-08-06	Czeska 11	ta ulica	42,9	-	wtórny	6270	+45,4%	+6%	9661	0,21
2021-07-22	Czeska 4	ta ulica	55,4	-	wtórny	6047	+48,6%	+6,3%	9551	0,2
2021-05-27	Czeska 11	ta ulica	55,4	-	wtórny	5289	+45,6%	+6,3%	8183	0,19
2018-10-30	Czeska 2	ten budynek	55,4	parter	wtórny	4332	+91,7%	+4,6%	8688	0,17
2020-09-14	Czeska 11	ta ulica	55,4	-	wtórny	5379	+52,5%	+6,3%	8718	0,16
2019-05-06	Czeska 11	ta ulica	42,9	-	wtórny	5548	+80,7%	+6%	10 619	0,11
2018-07-19	Czeska 4	ta ulica	43	-	wtórny	4302	+93,6%	+6%	8826	0,09
2017-12-19	Czeska 4	ta ulica	55,4	7. piętro	-	3520	+96%	-5,4%	6527	0,07
2017-05-15	Czeska 11	ta ulica	55,4	5. piętro	-	3845	+112%	-5,4%	7710	0,06
2025-05-07	Kornela Ujejskiego 52	okolica 4 m	43	7. piętro	wtórny	7558	+11,3%	-5,7%	7933	0,06
2025-11-19	Kornela Ujejskiego 50	okolica 67 m	60,77	3. piętro	wtórny	8392	+0,6%	+0,6%	8498	0,06
2025-04-28	Kornela Ujejskiego 52	okolica 4 m	43	-	wtórny	8953	+12,3%	+6%	10 652	0,06
2025-08-26	Kornela Ujejskiego 50	okolica 67 m	67,65	3. piętro	wtórny	8500	+9,5%	+0,6%	9364	0,05
2026-03-26	Chorwacka 26	okolica 144 m	55,4	10. piętro	wtórny	8484	+0,4%	-5,4%	8059	0,05
2026-03-16	Chorwacka 26	okolica 144 m	55,4	2. piętro	wtórny	6769	+0,4%	-	6797	0,05
2026-01-27	Kornela Ujejskiego 64	okolica 132 m	55,4	3. piętro	wtórny	3069	+0,8%	-1%	3064	0,05
2016-09-20	Czeska 11	ta ulica	55,4	suterena	-	3069	+112,9%	+4,6%	6833	0,05
2016-07-04	Czeska 11	ta ulica	55,4	suterena	-	3881	+113,4%	+4,6%	8662	0,05
2025-09-08	Chorwacka 26	okolica 144 m	55,4	5. piętro	wtórny	7040	+9,6%	-5,4%	7299	0,04
2025-12-07	Karpacka 43B	okolica 204 m	36,32	2. piętro	wtórny	10 105	-1,2%	-5,7%	9418	0,04
2025-05-07	Chorwacka 26	okolica 144 m	43	3. piętro	wtórny	9698	+11,3%	-1,3%	10 652	0,04
2026-07-07	Karpacka 39c	okolica 275 m	36,5	5. piętro	wtórny	8219	+3,4%	-10,7%	7582	0,04
2016-01-25	Czeska 4	ta ulica	55,4	7. piętro	-	3610	+126,3%	-5,4%	7730	0,04
2025-04-07	Chorwacka 26	okolica 144 m	55,4	7. piętro	wtórny	7401	+12,3%	-5,4%	7862	0,04
2013-10-25	Czeska 2	ten budynek	43	suterena	-	3558	+140,9%	+4,3%	8938	0,04
2025-12-01	Kornela Ujejskiego 65	okolica 231 m	55,4	8. piętro	wtórny	6444	-1,2%	-5,4%	6023	0,04
2025-09-03	Karpacka 43c	okolica 204 m	39,42	3. piętro	wtórny	10 908	+9,6%	-6,6%	11 166	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 787. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kornela Ujejskiego Wzgórze Wolności	4 m	8410	17	101
Chorwacka Wzgórze Wolności	120 m	7715	11	48
Karpacka Wzgórze Wolności	176 m	8908	42	338
Glinki Wyżyny	299 m	10 255	96	754
Bałkańska Wzgórze Wolności	326 m	6937	11	34
Beskidzka Wzgórze Wolności	360 m	7941	14	54
Wojska Polskiego Kapuściska	378 m	8945	65	229
Słowiańska Wzgórze Wolności	387 m	9103	23	90

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Czeska 2 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8462 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7470 do 9493 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (28) i w okolicy (754), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Czeska 2?

Dobra cena dla kupującego to do 7470 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7470 do 9493 zł/m². Powyżej 10 671 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Czeska 2?

Realna cena sprzedaży to około 8462 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8462 a 9493 zł/m², a poniżej 7470 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Czeska 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (28) i w okolicy (754). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 50.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.