Wycena mieszkania: Cicha 22, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8867 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7794 ‑ 9932 zł/m²

9 na 10: 6894 ‑ 11 212

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (143) i w okolicy (1377); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Cicha 22, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6894 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6894‑7794 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7794‑9932 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9932‑11 212 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 212 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7794 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9932 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8867 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8867‑9932 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 212 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7794 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8867 zł/m². Nie schodź poniżej 7794 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
do 30 m²	9731 (98)	10 202 (37)	9954 (999)
30-40 m²	9495 (342)	9350 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9043 (420)	8613 (103)	8668 (2727)
50-60 m²	8733 (329)	8712 (70)	8682 (2201)
60-70 m²	10 936 (155)	8600 (26)	8482 (1333)
70-80 m²	9518 (88)	8586 (16)	8906 (550)
80-100 m²	8281 (83)	8606 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	11 481 (24)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
parter	8555 (528)	8940 (42)	8930 (1547)
1-2 piętro	9885 (342)	9036 (106)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 098 (258)	9350 (62)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	13 130 (61)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8806 (350)	8318 (129)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1539 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-08-06	Cicha 22	ten budynek	44,67	-	wtórny	7611	+14,5%	+6%	9233	1
2026-07-09	Cicha 20	ta ulica	46,4	1. piętro	wtórny	7543	+3,4%	-0,3%	7773	0,94
2026-06-11	Cicha 24	ta ulica	45	2. piętro	wtórny	8822	+7,8%	-0,3%	9485	0,91
2026-06-03	Cicha 24	ta ulica	37,2	-	wtórny	8065	+7,8%	+0,3%	8718	0,91
2024-04-19	Cicha 22	ten budynek	43,82	-	wtórny	7554	+15,5%	+6%	9240	0,91
2026-04-17	Cicha 20	ta ulica	49	4. piętro	wtórny	7959	+1,2%	-1,3%	7952	0,87
2026-02-26	Cicha 20	ta ulica	45,6	parter	wtórny	7566	+0,2%	+4,3%	7905	0,83
2026-01-21	Cicha 20	ta ulica	48,2	1. piętro	wtórny	4979	+0,8%	-0,3%	5006	0,81
2025-11-12	Cicha 56	ta ulica	49,57	2. piętro	wtórny	11 095	+0,6%	-0,3%	11 132	0,78
2025-11-10	Cicha 20	ta ulica	52,4	-	wtórny	9160	+0,6%	+6,3%	9796	0,78
2023-09-20	Cicha 22	ten budynek	44,35	-	wtórny	6246	+22,2%	+6%	8090	0,78
2025-10-27	Cicha 20	ta ulica	37,5	-	wtórny	8933	+3,9%	+0,3%	9304	0,76
2025-09-05	Cicha 20	ta ulica	48,7	-	wtórny	8316	+9,6%	+6%	9656	0,74
2025-08-26	Cicha 20	ta ulica	52,4	-	wtórny	6775	+9,5%	+6,3%	7883	0,73
2025-08-06	Cicha 20	ta ulica	52,4	-	wtórny	5248	+9,5%	+6,3%	6107	0,73
2026-05-22	Cicha 20a	ta ulica	52,8	-	pierwotny	7955	+3,2%	-10,8%	7324	0,71
2025-07-15	Cicha 56	ta ulica	37,81	parter	wtórny	10 050	+9,1%	-1,3%	10 825	0,71
2025-06-30	Cicha 24	ta ulica	45	4. piętro	wtórny	8378	+9,1%	-1,3%	9023	0,69
2025-06-17	Cicha 49	ta ulica	58,41	1. piętro	wtórny	9502	+9,1%	-	10 367	0,69
2025-06-06	Cicha 56	ta ulica	37,95	2. piętro	wtórny	11 199	+9,1%	-5,7%	11 527	0,69
2025-06-06	Cicha 24	ta ulica	44,4	-	wtórny	8446	+9,1%	+6%	9763	0,69
2025-06-03	Cicha 20	ta ulica	48,9	3. piętro	wtórny	7157	+9,1%	-1,3%	7709	0,69
2025-04-24	Cicha 20	ta ulica	56,4	-	wtórny	7358	+12,3%	+6,3%	8781	0,66
2025-02-17	Cicha 20a	ta ulica	37,2	4. piętro	wtórny	7500	+12,4%	-6,6%	7872	0,63
2025-01-16	Cicha 20	ta ulica	86,7	-	wtórny	5882	+13,2%	+12,8%	7514	0,62
2025-01-07	Cicha 20	ta ulica	37,5	parter	wtórny	6267	+13,2%	-1,3%	7002	0,62
2024-12-11	Cicha 24	ta ulica	45,1	3. piętro	wtórny	7073	+12,7%	-1,3%	7871	0,6
2024-04-29	Cicha 24	ta ulica	44,8	-	wtórny	7522	+15,5%	+6%	9202	0,5
2024-04-29	Cicha 20a	ta ulica	51	-	wtórny	5882	+15,5%	+6,3%	7217	0,5
2024-02-22	Cicha 20a	ta ulica	52,4	-	wtórny	4771	+18,4%	+6,3%	6001	0,48
2024-01-09	Cicha 20a	ta ulica	52,1	-	wtórny	5374	+19,9%	+6,3%	6849	0,47
2023-12-15	Cicha 20	ta ulica	37,2	-	wtórny	9409	+18,8%	+0,3%	11 202	0,46
2023-12-14	Cicha 20a	ta ulica	46,3	-	wtórny	3564	+18,8%	+6%	4484	0,46
2023-12-01	Cicha 24	ta ulica	44,8	-	wtórny	6920	+18,8%	+6%	8707	0,46
2023-11-30	Cicha 47	ta ulica	34,5	-	wtórny	5797	+19%	+0,3%	6915	0,45
2023-11-30	Cicha 24	ta ulica	44,8	-	wtórny	6362	+19%	+6%	8020	0,45
2023-10-23	Cicha 47	ta ulica	50,6	-	wtórny	8103	+19,9%	+6,3%	10 329	0,44
2023-10-05	Cicha 20a	ta ulica	37,1	-	wtórny	6280	+19,9%	+0,3%	7552	0,44
2023-09-08	Cicha 49	ta ulica	56,9	parter	wtórny	7469	+22,2%	+4,6%	9551	0,43
2023-08-23	Cicha 24	ta ulica	36,5	-	wtórny	7534	+24,9%	+0,3%	9436	0,42

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1539. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Kozietulskiego Bielawy	41 m	9519	19	135
Józefa Poniatowskiego Bielawy	145 m	9297	15	59
Jana Karola Chodkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	177 m	11 852	216	763
Joachima Lelewela Leśne	197 m	8926	30	151
Kasztanowa Leśne	240 m	8876	23	103
Józefa Sułkowskiego Leśne	268 m	8229	78	433

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Cicha 22 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8867 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7794 do 9932 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (143) i w okolicy (1377), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Cicha 22?

Dobra cena dla kupującego to do 7794 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7794 do 9932 zł/m². Powyżej 11 212 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Cicha 22?

Realna cena sprzedaży to około 8867 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8867 a 9932 zł/m², a poniżej 7794 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Cicha 22 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (19), na tej ulicy (143) i w okolicy (1377). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 148.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.