Wycena mieszkania: Czerkaska 26, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8478 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7506 ‑ 9560 zł/m²

9 na 10: 6655 ‑ 10 798

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (300) i w okolicy (895); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Czerkaska 26, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6655 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6655‑7506 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7506‑9560 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9560‑10 798 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 798 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7506 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9560 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8478 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8478‑9560 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 798 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7506 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8478 zł/m². Nie schodź poniżej 7506 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9631 (75)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	8657 (360)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	8458 (364)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8131 (281)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	8082 (76)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9074 (32)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	7926 (13)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	11 751 (4)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8341 (595)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	8877 (150)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	8498 (88)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8709 (20)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8617 (352)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1205 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-01-31	Czerkaska 26	ten budynek	63,4	-	wtórny	8281	+13,2%	+8%	10 127	1
2026-05-15	Czerkaska 15	ta ulica	46,67	3. piętro	wtórny	8528	+3,2%	-1,3%	8686	0,8
2026-04-17	Czerkaska 5	ta ulica	57,1	3. piętro	wtórny	6130	+1,2%	-1%	6142	0,78
2026-04-15	Czerkaska 3	ta ulica	37,4	-	wtórny	7487	+1,2%	+0,3%	7596	0,78
2026-03-23	Czerkaska 30	ta ulica	40,46	2. piętro	wtórny	6846	+0,4%	-0,3%	6854	0,76
2026-02-16	Czerkaska 19	ta ulica	34,3	1. piętro	wtórny	8892	+0,2%	-5,7%	8404	0,74
2026-01-19	Czerkaska 21	ta ulica	35,68	3. piętro	wtórny	6783	+0,8%	-6,6%	6388	0,73
2025-11-25	Czerkaska 13	ta ulica	35,24	3. piętro	wtórny	8229	+0,6%	-6,6%	7735	0,69
2025-11-20	Czerkaska 14	ta ulica	45,87	1. piętro	wtórny	6649	+0,6%	-0,3%	6671	0,69
2025-11-17	Czerkaska 25	ta ulica	39,29	1. piętro	wtórny	7068	+0,6%	-5,7%	6710	0,69
2025-11-04	Czerkaska 5	ta ulica	51,6	-	wtórny	10 659	+0,6%	+6,3%	11 399	0,69
2025-10-24	Czerkaska 24	ta ulica	37	-	wtórny	10 784	+3,9%	+0,3%	11 231	0,68
2025-10-06	Czerkaska 10	ta ulica	22	-	wtórny	7273	+3,9%	-4,1%	7246	0,68
2025-09-27	Czerkaska 15	ta ulica	46,49	2. piętro	wtórny	8174	+9,6%	-0,3%	8931	0,66
2025-09-02	Czerkaska 10	ta ulica	40,85	3. piętro	wtórny	8886	+9,6%	-1,3%	9613	0,66
2025-08-27	Czerkaska 3	ta ulica	50,3	-	wtórny	10 517	+9,5%	+6,3%	12 237	0,65
2025-08-22	Czerkaska 21	ta ulica	46,64	parter	wtórny	9005	+9,5%	+4,3%	10 283	0,65
2025-08-05	Czerkaska 16	ta ulica	52,3	-	wtórny	7801	+9,5%	+6,3%	9077	0,65
2025-07-21	Czerkaska 14	ta ulica	59,36	-	wtórny	6317	+9,1%	+6,3%	7327	0,63
2025-07-14	Czerkaska 15	ta ulica	46,49	2. piętro	wtórny	6023	+9,1%	-0,3%	6554	0,63
2025-07-01	Czerkaska 23	ta ulica	34,63	-	wtórny	8446	+9,1%	+0,3%	9242	0,63
2025-06-30	Czerkaska 9	ta ulica	55,3	-	wtórny	8137	+9,1%	+6,3%	9435	0,62
2025-06-26	Czerkaska 5	ta ulica	51,6	-	wtórny	4496	+9,1%	+6,3%	5213	0,62
2025-06-24	Czerkaska 9	ta ulica	39,2	-	wtórny	8495	+9,1%	+0,3%	9292	0,62
2025-06-10	Czerkaska 21	ta ulica	46,6	-	wtórny	7468	+9,1%	+6%	8633	0,62
2025-06-10	Czerkaska 27	ta ulica	38,3	2. piętro	wtórny	6632	+9,1%	-5,7%	6826	0,62
2025-05-16	Czerkaska 30	ta ulica	40,09	-	wtórny	5987	+11,3%	+6%	7058	0,6
2023-03-27	Czerkaska 26	ten budynek	34,87	3. piętro	wtórny	9349	+33,2%	-6,6%	11 636	0,6
2025-04-02	Czerkaska 23	ta ulica	49,7	3. piętro	wtórny	5533	+12,3%	-1,3%	6133	0,59
2025-03-27	Czerkaska 3	ta ulica	50,3	-	wtórny	6481	+13,7%	+6,3%	7833	0,58
2025-03-27	Czerkaska 3	ta ulica	50,7	-	wtórny	7870	+13,7%	+6,3%	9511	0,58
2025-03-19	Czerkaska 21	ta ulica	37,56	parter	wtórny	5751	+13,7%	-1,3%	6454	0,58
2025-03-13	Czerkaska 27	ta ulica	24,9	1. piętro	wtórny	6024	+13,7%	-9,7%	6183	0,58
2025-02-21	Czerkaska 23	ta ulica	34,82	3. piętro	wtórny	10 597	+12,4%	-6,6%	11 123	0,56
2025-02-20	Czerkaska 19	ta ulica	34,3	1. piętro	wtórny	8746	+12,4%	-5,7%	9272	0,56
2022-12-01	Czerkaska 26	ten budynek	34,87	3. piętro	wtórny	6682	+24,8%	-6,6%	7792	0,56
2024-12-20	Czerkaska 23	ta ulica	51,93	parter	wtórny	9532	+12,7%	+4,6%	11 240	0,54
2024-11-29	Czerkaska 13	ta ulica	46,65	2. piętro	wtórny	8146	+14%	-0,3%	9259	0,53
2024-09-23	Czerkaska 24	ta ulica	53	-	wtórny	8491	+12,7%	+6,3%	10 165	0,5
2024-09-20	Czerkaska 24	ta ulica	51,4	-	wtórny	6226	+12,7%	+6,3%	7454	0,5

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1205. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Joachima Lelewela Leśne	7 m	8926	30	151
Kaliska Leśne	62 m	8678	5	25
Grabowa Leśne	173 m	7638	11	96
Kasztanowa Leśne	207 m	8876	23	103
Józefa Sułkowskiego Leśne	241 m	8229	78	433
Topolowa Leśne	360 m	8681	18	94
11 Listopada Leśne	374 m	8004	39	183
Modrzewiowa Leśne	408 m	8688	30	169

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Czerkaska 26 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8478 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7506 do 9560 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (300) i w okolicy (895), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Czerkaska 26?

Dobra cena dla kupującego to do 7506 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7506 do 9560 zł/m². Powyżej 10 798 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Czerkaska 26?

Realna cena sprzedaży to około 8478 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8478 a 9560 zł/m², a poniżej 7506 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Czerkaska 26 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (300) i w okolicy (895). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 273).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.