Wycena mieszkania: Pielęgniarska 29, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7833 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7151 ‑ 8806 zł/m²

9 na 10: 6398 ‑ 9519

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (85) i w okolicy (299); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Pielęgniarska 29, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6398 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6398‑7151 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7151‑8806 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8806‑9519 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9519 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7151 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8806 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7833 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7833‑8806 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9519 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7151 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7833 zł/m². Nie schodź poniżej 7151 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	8891 (25)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	8084 (89)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	7440 (117)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	7736 (89)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7073 (56)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	7411 (10)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	5644 (7)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	4388 (3)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7198 (161)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8182 (61)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	7682 (35)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7701 (139)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (396 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-15	Pielęgniarska 29	ten budynek	23,98	-	wtórny	7798	-1,2%	-4,1%	7389	1
2025-08-25	Pielęgniarska 29	ten budynek	47,49	-	wtórny	6759	+9,5%	+6%	7842	0,91
2026-01-28	Pielęgniarska 25	ta ulica	47,47	-	wtórny	6910	+0,8%	+6%	7382	0,56
2025-12-08	Pielęgniarska 31	ta ulica	36,78	-	wtórny	7613	-1,2%	+0,3%	7541	0,55
2023-10-27	Pielęgniarska 29	ten budynek	46,71	-	wtórny	7707	+19,9%	+6%	9795	0,55
2023-06-16	Pielęgniarska 29	ten budynek	47,16	-	wtórny	5778	+28,3%	+6%	7852	0,5
2025-02-21	Pielęgniarska 15	ta ulica	58,83	-	wtórny	6884	+12,4%	+6,3%	8221	0,44
2025-01-17	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,95	-	wtórny	7093	+13,2%	+6%	8509	0,43
2024-06-17	Pielęgniarska 25	ta ulica	47,45	-	wtórny	7271	+18,4%	+6%	9122	0,36
2024-06-12	Pielęgniarska 15	ta ulica	73,88	-	wtórny	7275	+18,4%	+6,9%	9210	0,36
2024-05-07	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,77	-	wtórny	5623	+17,2%	+6%	6981	0,35
2024-03-20	Pielęgniarska 31	ta ulica	46,87	-	wtórny	6934	+18%	+6%	8667	0,34
2022-01-17	Pielęgniarska 29	ten budynek	36,45	-	wtórny	5295	+46,9%	+0,3%	7796	0,34
2024-02-26	Pielęgniarska 31	ta ulica	23,96	-	wtórny	8013	+18,4%	-4,1%	9096	0,33
2024-01-19	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,95	-	wtórny	6922	+19,9%	+6%	8795	0,32
2023-09-20	Pielęgniarska 27	ta ulica	36,31	-	wtórny	5784	+22,2%	+0,3%	7088	0,29
2023-09-19	Pielęgniarska 21	ta ulica	36,22	-	wtórny	7537	+22,2%	+0,3%	9237	0,29
2023-08-31	Pielęgniarska 8	ta ulica	42,83	-	wtórny	6304	+24,9%	+6%	8344	0,29
2023-04-13	Pielęgniarska 21	ta ulica	36,22	-	wtórny	6875	+32,2%	+0,3%	9111	0,26
2023-03-20	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,92	-	wtórny	6714	+33,2%	+6%	9478	0,26
2023-01-27	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,92	-	wtórny	3772	+26,3%	+6%	5049	0,24
2022-08-04	Pielęgniarska 15	ta ulica	73,88	-	wtórny	4737	+30,8%	+6,9%	6623	0,22
2022-07-14	Pielęgniarska 25	ta ulica	36,78	-	wtórny	5846	+30%	+0,3%	7621	0,21
2022-06-15	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,97	parter	wtórny	6387	+32,4%	+4,3%	8820	0,21
2026-02-25	Altanowa 5	okolica 77 m	55,81	-	wtórny	7687	+0,2%	+6,3%	8183	0,2
2022-03-22	Pielęgniarska 27	ta ulica	36,18	-	wtórny	8181	+39,9%	+0,3%	11 479	0,19
2026-04-02	Altanowa 7	okolica 124 m	71	1. piętro	wtórny	6831	+1,2%	+0,6%	6955	0,19
2021-11-26	Pielęgniarska 27	ta ulica	36,18	-	wtórny	5252	+42,6%	+0,3%	7505	0,18
2021-10-22	Pielęgniarska 27	ta ulica	36,18	3. piętro	wtórny	4008	+40,2%	-6,6%	5249	0,17
2021-08-20	Pielęgniarska 27	ta ulica	46,97	3. piętro	wtórny	5642	+45,4%	-1,3%	8099	0,17
2021-08-19	Pielęgniarska 8	ta ulica	33,5	-	wtórny	5970	+45,4%	+0,3%	8704	0,17
2021-07-23	Pielęgniarska 8	ta ulica	34,2	-	wtórny	5702	+48,6%	+0,3%	8496	0,16
2021-06-07	Pielęgniarska 25	ta ulica	36,68	-	wtórny	7034	+42,3%	+0,3%	10 038	0,16
2025-03-14	Altanowa 3	okolica 79 m	36,78	-	wtórny	6661	+13,7%	+0,3%	7595	0,16
2021-04-12	Pielęgniarska 21	ta ulica	36,22	-	wtórny	5577	+46,8%	+0,3%	8210	0,15
2025-11-17	Altanowa 13	okolica 175 m	50,09	parter	wtórny	7526	+0,6%	+4,6%	7923	0,15
2020-11-12	Pielęgniarska 25	ta ulica	47,44	-	wtórny	5375	+53,9%	+6%	8763	0,13
2026-02-17	Rybaki 4	okolica 244 m	47,51	-	wtórny	6314	+0,2%	+6%	6702	0,13
2020-09-01	Pielęgniarska 25	ta ulica	36,76	-	wtórny	5686	+52,5%	+0,3%	8693	0,13
2025-01-02	Rybaki 8	okolica 144 m	31,02	3. piętro	wtórny	6770	+13,2%	-6,6%	7160	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 396. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Altanowa Stary Fordon	77 m	7711	14	81
Rybaki Stary Fordon	144 m	7890	17	75
Cechowa Stary Fordon	356 m	7163	9	51
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	406 m	7220	35	352
Aleja Marsz. Józefa Piłsudskiego Stary Fordon	598 m	7559	11	45

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Pielęgniarska 29 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7833 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7151 do 8806 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (85) i w okolicy (299), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Pielęgniarska 29?

Dobra cena dla kupującego to do 7151 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7151 do 8806 zł/m². Powyżej 9519 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Pielęgniarska 29?

Realna cena sprzedaży to około 7833 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7833 a 8806 zł/m², a poniżej 7151 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Pielęgniarska 29 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (85) i w okolicy (299). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 75.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.