Wycena mieszkania: Kąkolowa 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9007 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8146 ‑ 10 206 zł/m²

9 na 10: 7062 ‑ 11 122

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (38) i w okolicy (908); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kąkolowa 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7062 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7062‑8146 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8146‑10 206 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 206‑11 122 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 122 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8146 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 206 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9007 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9007‑10 206 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 122 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8146 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9007 zł/m². Nie schodź poniżej 8146 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9239 (9)	-	9954 (999)
30-40 m²	9089 (105)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8723 (387)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8362 (327)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	8502 (124)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 049 (11)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	11 192 (9)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8701 (292)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	8982 (164)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	8574 (180)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 238 (16)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8414 (321)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (973 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-06	Kąkolowa 3	ten budynek	41,3	parter	wtórny	7966	+9,5%	+4,3%	9097	1
2024-05-13	Kąkolowa 3	ten budynek	41,2	-	wtórny	8228	+17,2%	+6%	10 214	0,71
2024-01-24	Kąkolowa 3	ten budynek	51,3	-	wtórny	6725	+19,9%	+6,3%	8570	0,64
2025-12-01	Kąkolowa 7	ta ulica	42,42	3. piętro	wtórny	7308	-1,2%	-1,3%	7127	0,6
2025-05-07	Kąkolowa 5	ta ulica	42	2. piętro	wtórny	6071	+11,3%	-0,3%	6736	0,51
2025-01-16	Kąkolowa 5	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	6608	+13,2%	-1%	7408	0,47
2024-12-09	Kąkolowa 5	ta ulica	52,97	1. piętro	wtórny	7410	+12,7%	-	8353	0,46
2022-09-08	Kąkolowa 3	ten budynek	41,1	-	wtórny	6837	+26,2%	+6%	9143	0,45
2022-05-04	Kąkolowa 3	ten budynek	52	-	wtórny	7788	+36,6%	+6,3%	11 305	0,41
2024-06-17	Kąkolowa 5	ta ulica	53	-	wtórny	6604	+18,4%	+6,3%	8310	0,4
2022-04-28	Kąkolowa 3	ten budynek	41,9	-	wtórny	6325	+36,6%	+6%	9156	0,4
2022-03-08	Kąkolowa 3	ten budynek	41,3	-	wtórny	6973	+39,9%	+6%	10 340	0,39
2022-03-04	Kąkolowa 3	ten budynek	41,2	-	wtórny	7500	+39,9%	+6%	11 121	0,39
2022-01-21	Kąkolowa 3	ten budynek	52	-	wtórny	5288	+46,9%	+6,3%	8254	0,37
2021-11-30	Kąkolowa 3	ten budynek	52,2	-	wtórny	6801	+42,6%	+6,3%	10 302	0,35
2021-11-24	Kąkolowa 3	ten budynek	41,2	-	wtórny	5655	+42,6%	+6%	8542	0,35
2023-09-14	Kąkolowa 7	ta ulica	47,18	-	wtórny	6994	+22,2%	+6%	9059	0,32
2020-04-16	Kąkolowa 3	ten budynek	51,7	-	wtórny	6480	+61,3%	+6,3%	11 109	0,23
2020-03-19	Kąkolowa 3	ten budynek	52,2	-	wtórny	4789	+63,2%	+6,3%	8304	0,22
2021-06-25	Kąkolowa 5	ta ulica	41,73	-	wtórny	6003	+42,3%	+6%	9053	0,17
2019-02-14	Kąkolowa 3	ten budynek	51,8	-	wtórny	5656	+81,4%	+6,3%	10 901	0,16
2021-02-12	Kąkolowa 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	5422	+47,7%	+6%	8485	0,16
2018-11-15	Kąkolowa 3	ten budynek	41,1	-	wtórny	4136	+87,7%	+6%	8225	0,15
2018-10-29	Kąkolowa 3	ten budynek	51,3	parter	wtórny	5536	+91,7%	+4,6%	11 103	0,15
2020-03-05	Kąkolowa 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	5587	+63,2%	+6%	9659	0,12
2020-01-20	Kąkolowa 5	ta ulica	42	-	wtórny	5833	+67,6%	+6%	10 356	0,12
2018-02-21	Kąkolowa 3	ten budynek	41,7	parter	-	3118	+100,4%	+4,3%	6516	0,11
2019-03-29	Kąkolowa 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	4102	+81,1%	+6%	7870	0,09
2018-11-16	Kąkolowa 5	ta ulica	93	-	wtórny	2688	+87,7%	+12,8%	5692	0,08
2018-10-16	Kąkolowa 5	ta ulica	42	-	wtórny	4952	+91,7%	+6%	10 060	0,08
2018-08-21	Kąkolowa 5	ta ulica	52,97	parter	wtórny	5192	+95,2%	+4,6%	10 600	0,08
2018-03-29	Kąkolowa 5	ta ulica	52,97	parter	wtórny	2832	+93,9%	+4,6%	5744	0,07
2016-03-30	Kąkolowa 3	ten budynek	51,1	parter	-	4012	+126,3%	+4,6%	9497	0,07
2016-03-16	Kąkolowa 3	ten budynek	51,7	4. piętro	-	3056	+126,3%	-1%	6848	0,07
2016-01-22	Kąkolowa 3	ten budynek	41,3	1. piętro	-	3826	+126,3%	-0,3%	8633	0,06
2026-05-26	Modrakowa 78	okolica 114 m	52,4	-	wtórny	9676	+3,2%	+6,3%	10 610	0,05
2026-04-22	Modrakowa 80	okolica 115 m	53,01	1. piętro	wtórny	7546	+1,2%	-	7637	0,05
2026-02-27	Modrakowa 78	okolica 114 m	62	4. piętro	wtórny	7419	+0,2%	+0,6%	7479	0,05
2025-11-17	Modrakowa 78	okolica 114 m	52,6	-	wtórny	8175	+0,6%	+6,3%	8743	0,05
2026-04-13	Łomżyńska 47b	okolica 174 m	52,3	-	wtórny	7438	+1,2%	+6,3%	8000	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 973. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Łomżyńska Wyżyny	71 m	7878	11	62
Modrakowa Wyżyny	114 m	8021	51	287
Szpitalna Kapuściska	165 m	9978	20	198
Xawerego Dunikowskiego Wyżyny	248 m	8041	37	170
Wojska Polskiego Kapuściska	332 m	8945	65	229
Kombatantów Kapuściska	377 m	7946	7	35

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kąkolowa 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9007 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8146 do 10 206 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (38) i w okolicy (908), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kąkolowa 3?

Dobra cena dla kupującego to do 8146 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8146 do 10 206 zł/m². Powyżej 11 122 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kąkolowa 3?

Realna cena sprzedaży to około 9007 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9007 a 10 206 zł/m², a poniżej 8146 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kąkolowa 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (38) i w okolicy (908). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 55.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.