Wycena mieszkania: Węgierska 3, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8256 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7470 ‑ 9303 zł/m²

9 na 10: 6838 ‑ 10 148

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (31) i w okolicy (1014); waga porównywalnych 91%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Węgierska 3, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6838 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6838‑7470 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7470‑9303 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9303‑10 148 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 148 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7470 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9303 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8256 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8256‑9303 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 148 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7470 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8256 zł/m². Nie schodź poniżej 7470 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9950 (9)	-	9954 (999)
30-40 m²	9024 (171)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8527 (367)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8320 (411)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	8304 (67)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 272 (7)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 748 (12)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	10 378 (9)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8384 (303)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	9226 (153)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	8609 (184)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8494 (87)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8485 (326)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1053 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-30	Węgierska 3	ten budynek	42,42	2. piętro	wtórny	7426	+1,2%	-0,3%	7493	1
2024-11-20	Węgierska 3	ten budynek	42,42	-	wtórny	7426	+14%	+6%	8970	0,68
2026-04-23	Węgierska 5	ta ulica	42,42	4. piętro	wtórny	7544	+1,2%	-1,3%	7537	0,55
2026-04-17	Węgierska 7	ta ulica	42,42	2. piętro	wtórny	6836	+1,2%	-0,3%	6898	0,55
2025-04-28	Węgierska 5	ta ulica	52,97	-	wtórny	6419	+12,3%	+6,3%	7659	0,42
2024-04-04	Węgierska 1	ta ulica	42	-	wtórny	7857	+15,5%	+6%	9612	0,32
2024-02-29	Węgierska 1	ta ulica	52,97	-	wtórny	5664	+18,4%	+6,3%	7123	0,3
2023-10-27	Węgierska 1	ta ulica	42,42	parter	wtórny	7732	+19,9%	+4,3%	9673	0,28
2020-07-09	Węgierska 3	ten budynek	52,97	-	wtórny	5192	+55%	+6,3%	8553	0,2
2022-04-08	Węgierska 7	ta ulica	52,97	-	wtórny	5664	+36,6%	+6,3%	8223	0,18
2019-01-07	Węgierska 3	ten budynek	63,57	4. piętro	wtórny	5270	+83,3%	+0,6%	9718	0,13
2020-10-27	Węgierska 7	ta ulica	52,97	-	wtórny	5286	+54,3%	+6,3%	8666	0,12
2020-09-10	Węgierska 7	ta ulica	52,97	-	wtórny	4531	+52,5%	+6,3%	7344	0,12
2020-07-09	Węgierska 1	ta ulica	52,97	-	wtórny	6589	+55%	+6,3%	10 854	0,11
2020-01-14	Węgierska 5	ta ulica	52,97	-	wtórny	5475	+67,6%	+6,3%	9749	0,1
2019-10-28	Węgierska 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	5540	+70,9%	+6%	10 032	0,09
2019-01-03	Węgierska 5	ta ulica	42,42	1. piętro	wtórny	4856	+83,3%	-0,3%	8873	0,07
2017-02-20	Węgierska 3	ten budynek	42,42	suterena	-	4267	+123,5%	+4,3%	9947	0,07
2018-07-23	Węgierska 7	ta ulica	52,97	-	wtórny	4059	+93,6%	+6,3%	8351	0,06
2016-08-22	Węgierska 3	ten budynek	52,97	suterena	-	3776	+114,3%	+4,6%	8464	0,06
2016-03-30	Węgierska 3	ten budynek	52,97	1. piętro	-	4248	+126,3%	-	9614	0,05
2015-01-12	Węgierska 3	ten budynek	52,97	parter	-	4361	+128,6%	+4,6%	10 428	0,04
2016-10-20	Węgierska 5	ta ulica	52,97	suterena	-	4531	+111,4%	+4,6%	10 019	0,04
2016-10-14	Węgierska 7	ta ulica	52,97	suterena	-	4342	+111,4%	+4,6%	9602	0,04
2025-11-28	Tadeusza Boya-Żeleńskiego 10	okolica 138 m	52,97	4. piętro	wtórny	8023	+0,6%	-1%	7994	0,03
2016-06-28	Węgierska 7	ta ulica	52,97	suterena	-	3681	+119,1%	+4,6%	8438	0,03
2016-06-01	Węgierska 5	ta ulica	42,42	3. piętro	-	4008	+119,1%	-1,3%	8668	0,03
2025-12-22	Tadeusza Boya-Żeleńskiego 6	okolica 207 m	52,97	1. piętro	wtórny	8476	-1,2%	-	8375	0,03
2025-10-07	Adama Grzymały Siedleckiego 2	okolica 190 m	52,8	-	wtórny	5795	+3,9%	+6,3%	6398	0,03
2025-12-18	Adama Grzymały Siedleckiego 1	okolica 216 m	41,95	-	wtórny	8582	-1,2%	+6%	8983	0,03
2026-03-18	Komuny Paryskiej 1	okolica 247 m	42,42	parter	wtórny	8487	+0,4%	+4,3%	8887	0,03
2026-02-27	Komuny Paryskiej 3	okolica 240 m	52,97	4. piętro	wtórny	7268	+0,2%	-1%	7209	0,03
2025-10-27	Tadeusza Boya-Żeleńskiego 6	okolica 207 m	42,42	-	wtórny	9312	+3,9%	+6%	10 249	0,03
2025-10-08	Tadeusza Boya-Żeleńskiego 6	okolica 207 m	52,97	3. piętro	wtórny	6759	+3,9%	-1%	6951	0,03
2025-08-28	Adama Grzymały Siedleckiego 2	okolica 190 m	52,8	parter	wtórny	7197	+9,5%	+4,6%	8243	0,03
2026-04-21	Komuny Paryskiej 7	okolica 268 m	42,42	4. piętro	wtórny	5893	+1,2%	-1,3%	5888	0,03
2025-07-15	Przyjazna 7	okolica 196 m	52,97	2. piętro	wtórny	8684	+9,1%	-	9478	0,03
2025-09-24	Adama Grzymały Siedleckiego 1	okolica 216 m	51,33	4. piętro	wtórny	6429	+9,6%	-1%	6976	0,03
2025-08-05	Adama Grzymały Siedleckiego 4	okolica 212 m	42,3	3. piętro	wtórny	4965	+9,5%	-1,3%	5366	0,03
2025-08-28	Adama Grzymały Siedleckiego 1	okolica 216 m	41,77	-	wtórny	6464	+9,5%	+6%	7499	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1053. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tadeusza Boya-Żeleńskiego Wyżyny	75 m	7940	36	158
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	190 m	8479	29	159
Przyjazna Wyżyny	196 m	7441	16	57
Komuny Paryskiej Wyżyny	239 m	8367	14	73
Feliksa Nowowiejskiego Wyżyny	288 m	7441	10	48
Wiosny Ludów Wyżyny	295 m	7778	9	50
Ogrody Wyżyny	325 m	8146	70	482
Czeska Wzgórze Wolności	385 m	8881	7	33
Bałkańska Wzgórze Wolności	410 m	6937	11	34

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Węgierska 3 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8256 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7470 do 9303 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (31) i w okolicy (1014), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Węgierska 3?

Dobra cena dla kupującego to do 7470 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7470 do 9303 zł/m². Powyżej 10 148 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Węgierska 3?

Realna cena sprzedaży to około 8256 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8256 a 9303 zł/m², a poniżej 7470 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Węgierska 3 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (31) i w okolicy (1014). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 38.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.