Wycena mieszkania: Przyjazna 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8186 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7215 ‑ 9451 zł/m²

9 na 10: 6344 ‑ 10 277

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (49) i w okolicy (1317); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Przyjazna 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6344 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6344‑7215 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7215‑9451 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9451‑10 277 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 277 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7215 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9451 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8186 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8186‑9451 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 277 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7215 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8186 zł/m². Nie schodź poniżej 7215 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9950 (9)	-	9954 (999)
30-40 m²	9412 (202)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8766 (456)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8549 (544)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	8571 (113)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 115 (16)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 999 (21)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	10 631 (13)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8762 (368)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	9411 (200)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	9042 (259)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8825 (96)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8530 (451)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1374 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-02-24	Przyjazna 4	ten budynek	52,97	-	wtórny	7344	+12,4%	+6,3%	8770	1
2026-02-20	Przyjazna 3	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	6419	+0,2%	-1%	6367	0,73
2023-11-24	Przyjazna 4	ten budynek	52,97	-	wtórny	6041	+19%	+6,3%	7639	0,71
2025-10-06	Przyjazna 1	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	8099	+3,9%	-1%	8330	0,66
2025-09-05	Przyjazna 1	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	5664	+9,6%	-1%	6145	0,65
2025-08-22	Przyjazna 2	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	5852	+9,5%	-1%	6345	0,63
2025-07-15	Przyjazna 7	ta ulica	52,97	2. piętro	wtórny	8684	+9,1%	-	9478	0,62
2025-05-15	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	3. piętro	wtórny	7426	+11,3%	-1,3%	8157	0,59
2025-03-07	Przyjazna 5	ta ulica	52,97	-	wtórny	6702	+13,7%	+6,3%	8100	0,56
2025-02-07	Przyjazna 5	ta ulica	52,97	-	wtórny	6041	+12,4%	+6,3%	7214	0,55
2025-01-30	Przyjazna 5	ta ulica	42,42	-	wtórny	8722	+13,2%	+6%	10 465	0,54
2025-01-17	Przyjazna 5	ta ulica	42,42	-	wtórny	6412	+13,2%	+6%	7693	0,54
2022-08-02	Przyjazna 4	ten budynek	52,97	-	wtórny	5097	+30,8%	+6,3%	7083	0,5
2024-08-26	Przyjazna 7	ta ulica	42,42	-	wtórny	8062	+14,5%	+6%	9780	0,48
2025-04-24	Przyjazna 3	ta ulica	63,56	3. piętro	pierwotny	3500	+12,3%	-15,5%	3320	0,46
2024-02-20	Przyjazna 5	ta ulica	42,42	parter	wtórny	8251	+18,4%	+4,3%	10 184	0,42
2024-01-26	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	2. piętro	wtórny	5776	+19,9%	-0,3%	6905	0,41
2022-10-04	Przyjazna 2	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	6173	+25,3%	-1%	7656	0,29
2020-03-02	Przyjazna 4	ten budynek	52,97	-	wtórny	5513	+63,2%	+6,3%	9558	0,26
2022-03-11	Przyjazna 2	ta ulica	52,97	3. piętro	wtórny	5154	+39,9%	-1%	7141	0,24
2022-02-02	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	1. piętro	wtórny	7638	+41,3%	-0,3%	10 762	0,24
2021-06-24	Przyjazna 1	ta ulica	52,97	4. piętro	wtórny	6419	+42,3%	-1%	9046	0,2
2021-05-21	Przyjazna 5	ta ulica	52,97	1. piętro	wtórny	4059	+45,6%	-	5909	0,19
2019-01-28	Przyjazna 4	ten budynek	52,97	-	wtórny	5097	+83,3%	+6,3%	9927	0,19
2021-02-25	Przyjazna 3	ta ulica	42,42	-	wtórny	5776	+47,7%	+6%	9038	0,18
2021-01-26	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	1. piętro	wtórny	5540	+45,6%	-0,3%	8041	0,18
2020-11-10	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	1. piętro	wtórny	4243	+53,9%	-0,3%	6509	0,17
2020-02-25	Przyjazna 5	ta ulica	42,42	-	wtórny	5823	+63,6%	+6%	10 094	0,14
2019-12-13	Przyjazna 3	ta ulica	42,42	-	wtórny	6271	+68,9%	+6%	11 222	0,13
2019-07-17	Przyjazna 3	ta ulica	42,42	-	wtórny	4361	+75,9%	+6%	8126	0,12
2019-07-09	Przyjazna 2	ta ulica	52,97	-	wtórny	5003	+75,9%	+6,3%	9350	0,12
2017-03-08	Przyjazna 4	ten budynek	42,42	suterena	-	3819	+121,3%	+4,3%	8812	0,1
2018-11-14	Przyjazna 5	ta ulica	42,42	2. piętro	wtórny	4809	+87,7%	-0,3%	8999	0,1
2016-08-18	Przyjazna 3	ta ulica	52,97	suterena	-	3889	+114,3%	+4,6%	8718	0,05
2016-06-10	Przyjazna 3	ta ulica	52,97	suterena	-	3587	+119,1%	+4,6%	8221	0,04
2016-05-31	Przyjazna 2	ta ulica	42,42	parter	-	4243	+119,6%	+4,3%	9716	0,04
2025-08-04	Magnuszewska 3	okolica 87 m	56,4	2. piętro	wtórny	7270	+9,5%	-	7960	0,04
2016-01-28	Przyjazna 1	ta ulica	42,42	suterena	-	3843	+126,3%	+4,3%	9070	0,04
2015-12-14	Przyjazna 5	ta ulica	63,56	suterena	-	4169	+124,3%	+6,3%	9942	0,04
2026-01-08	Modrakowa 42	okolica 172 m	42,27	4. piętro	wtórny	6742	+0,8%	-1,3%	6712	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1374. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tadeusza Boya-Żeleńskiego Wyżyny	76 m	7940	36	158
Modrakowa Wyżyny	172 m	8021	51	287
Bohaterów Kragujewca Wyżyny	205 m	9707	90	283
Komuny Paryskiej Wyżyny	207 m	8367	14	73
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	265 m	8479	29	159
Węgierska Wyżyny	312 m	7575	8	39
Ogrody Wyżyny	425 m	8146	70	482
Wiosny Ludów Wyżyny	444 m	7778	9	50
Zofii Nałkowskiej Wyżyny	455 m	7783	21	89

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Przyjazna 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8186 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7215 do 9451 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (49) i w okolicy (1317), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Przyjazna 4?

Dobra cena dla kupującego to do 7215 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7215 do 9451 zł/m². Powyżej 10 277 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Przyjazna 4?

Realna cena sprzedaży to około 8186 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8186 a 9451 zł/m², a poniżej 7215 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Przyjazna 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (49) i w okolicy (1317). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 59.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.