Wycena mieszkania: Łęczycka 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7047 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6405 ‑ 8514 zł/m²

9 na 10: 5854 ‑ 10 455

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (11) i w okolicy (1265); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Łęczycka 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5854 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5854‑6405 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6405‑8514 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8514‑10 455 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 455 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6405 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8514 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7047 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7047‑8514 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 455 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6405 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7047 zł/m². Nie schodź poniżej 6405 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bydgoszcz Wschód - Siernieczek	Bydgoszcz
do 30 m²	10 259 (73)	-	9954 (999)
30-40 m²	9273 (111)	7828 (10)	9393 (2656)
40-50 m²	8907 (421)	6869 (8)	8668 (2727)
50-60 m²	8801 (329)	-	8682 (2201)
60-70 m²	8785 (209)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8091 (93)	-	8906 (550)
80-100 m²	8990 (44)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	11 461 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bydgoszcz Wschód - Siernieczek	Bydgoszcz
parter	9000 (274)	-	8930 (1547)
1-2 piętro	9100 (274)	-	9241 (3523)
3-4 piętro	8886 (261)	-	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8443 (188)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8951 (287)	8082 (21)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1284 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-16	Łęczycka 5	ten budynek	46,24	parter	wtórny	9948	+3,9%	+4,3%	10 778	1
2023-03-15	Łęczycka 5	ten budynek	49,12	-	wtórny	7614	+33,2%	+6%	10 749	0,49
2025-03-31	Łęczycka 7	ta ulica	64,13	1. piętro	wtórny	8576	+13,7%	+1,6%	9912	0,47
2025-12-20	Kijowska 6	okolica 75 m	52,01	3. piętro	wtórny	9017	-1,2%	-16,9%	7403	0,43
2025-07-16	Kijowska 10	okolica 51 m	66,69	parter	wtórny	5998	+9,1%	-10,8%	5840	0,41
2025-08-22	Kijowska 8	okolica 75 m	53,13	-	wtórny	10 540	+9,5%	-10,8%	10 293	0,4
2026-03-05	Kijowska 1	okolica 160 m	55	1. piętro	wtórny	8818	+0,4%	-16,1%	7431	0,38
2023-12-19	Łęczycka 5a	ta ulica	77,1	-	wtórny	7134	+18,8%	+6,9%	9058	0,33
2025-03-12	Kijowska 3	okolica 142 m	63,2	10. piętro	wtórny	7389	+13,7%	-19,3%	6781	0,3
2025-04-02	Kijowska 1	okolica 160 m	58,8	-	wtórny	9864	+12,3%	-10,8%	9879	0,29
2026-04-16	Sobieszewska 2	okolica 284 m	62,8	3. piętro	wtórny	6768	+1,2%	-15,6%	5784	0,28
2026-06-23	Marii Curie Skłodowskiej 88	okolica 305 m	53	4. piętro	wtórny	8208	+7,8%	-16,9%	7354	0,28
2025-10-29	Kijowska 11	okolica 244 m	63	2. piętro	wtórny	6968	+3,9%	-14,7%	6174	0,27
2025-10-30	Swarzewska 41	okolica 255 m	63	-	wtórny	6349	+3,9%	-9,4%	5978	0,26
2026-03-17	Kijowska 40a	okolica 317 m	41,67	4. piętro	wtórny	11 997	+0,4%	-17,2%	9979	0,25
2026-01-02	C.Skłodowskiej 88	okolica 299 m	42,4	2. piętro	wtórny	8090	+0,8%	-16,3%	6826	0,25
2025-09-30	Sobieszewska 2	okolica 284 m	63,2	-	wtórny	8418	+9,6%	-9,4%	8361	0,24
2020-07-27	Łęczycka 5	ten budynek	80,7	-	wtórny	6722	+55%	+12,8%	11 756	0,23
2020-07-17	Łęczycka 5	ten budynek	49,12	-	wtórny	6963	+55%	+6%	11 436	0,23
2023-05-25	Łęczycka 7	ta ulica	55,02	-	pierwotny	8906	+31,3%	-10,8%	10 435	0,23
2025-01-13	Kijowska 11	okolica 244 m	74,1	2. piętro	wtórny	7355	+13,2%	-15,6%	7032	0,22
2025-06-16	Swarzewska 39	okolica 295 m	63	3. piętro	wtórny	6587	+9,1%	-15,6%	6069	0,22
2025-10-20	C.Skłodowskiej 86	okolica 349 m	53	4. piętro	wtórny	8302	+3,9%	-16,9%	7166	0,21
2025-10-28	C.Skłodowskiej 94	okolica 358 m	53	3. piętro	wtórny	6981	+3,9%	-16,9%	6026	0,2
2022-12-28	Kijowska 10	okolica 51 m	67,01	-	wtórny	8282	+24,8%	-9,4%	9372	0,2
2025-07-09	C.Skłodowskiej 86	okolica 349 m	48,7	parter	wtórny	6468	+9,1%	-12,5%	6179	0,2
2025-10-29	C.Skłodowskiej 92	okolica 384 m	42,4	-	wtórny	10 189	+3,9%	-11,1%	9412	0,19
2025-05-29	C.Skłodowskiej 96	okolica 339 m	70,7	4. piętro	wtórny	6153	+11,3%	-16,4%	5723	0,19
2026-03-09	Marii Curie Skłodowskiej 80	okolica 432 m	53	3. piętro	wtórny	6792	+0,4%	-16,9%	5667	0,19
2025-06-23	C.Skłodowskiej 86	okolica 349 m	53	4. piętro	wtórny	7830	+9,1%	-16,9%	7099	0,19
2019-10-04	Łęczycka 5	ten budynek	92,48	-	wtórny	4596	+70,9%	+12,8%	8861	0,19
2026-01-12	C.Skłodowskiej 84	okolica 418 m	42,4	1. piętro	wtórny	9434	+0,8%	-16,3%	7960	0,19
2024-11-27	C.Skłodowskiej 88	okolica 299 m	42,4	4. piętro	wtórny	8019	+14%	-17,2%	7574	0,18
2024-09-26	Sobieszewska 2	okolica 284 m	49,1	8. piętro	wtórny	7536	+12,7%	-20,8%	6721	0,18
2025-04-14	C.Skłodowskiej 94	okolica 358 m	63,5	1. piętro	wtórny	7008	+12,3%	-14,7%	6712	0,18
2026-06-20	Marii Curie Skłodowskiej 78	okolica 488 m	63,6	2. piętro	wtórny	7390	+7,8%	-14,7%	6796	0,18
2024-09-19	Swarzewska 39	okolica 295 m	63	3. piętro	wtórny	5556	+12,7%	-15,6%	5285	0,18
2026-05-14	Marii Curie Skłodowskiej 78	okolica 488 m	42,4	-	wtórny	8608	+3,2%	-11,1%	7898	0,17
2024-12-11	C,skłodowskiej 96	okolica 336 m	73,8	2. piętro	wtórny	6301	+12,7%	-15,6%	5997	0,17
2026-03-04	C.Skłodowskiej 82	okolica 477 m	53	4. piętro	wtórny	6604	+0,4%	-16,9%	5510	0,17

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1284. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kijowska Bartodzieje	51 m	8882	12	184
Swarzewska Bartodzieje	219 m	6596	5	34
Sobieszewska Bartodzieje	284 m	8490	3	14
C.Skłodowskiej Bartodzieje	299 m	8099	110	134
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	305 m	7862	67	774
Fordońska Stary Fordon	450 m	8995	448	945
Nastrojowa Kapuściska	464 m	9064	35	36
Filmowa Kapuściska	579 m	9062	178	559

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Łęczycka 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7047 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6405 do 8514 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (11) i w okolicy (1265), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Łęczycka 5?

Dobra cena dla kupującego to do 6405 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6405 do 8514 zł/m². Powyżej 10 455 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Łęczycka 5?

Realna cena sprzedaży to około 7047 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7047 a 8514 zł/m², a poniżej 6405 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Łęczycka 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (11) i w okolicy (1265). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 444.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.