Wycena mieszkania: Jana Karola Chodkiewicza 73, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9904 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8269 ‑ 10 860 zł/m²

9 na 10: 7167 ‑ 11 979

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (737) i w okolicy (716); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Jana Karola Chodkiewicza 73, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7167 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7167‑8269 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8269‑10 860 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 860‑11 979 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 979 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8269 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 860 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9904 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9904‑10 860 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 979 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8269 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9904 zł/m². Nie schodź poniżej 8269 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	10 128 (99)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	10 130 (287)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	9071 (389)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	9292 (309)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	11 405 (156)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	9791 (91)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	9019 (111)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 626 (37)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	8859 (462)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 231 (381)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	12 006 (274)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	13 060 (62)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	8706 (300)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1479 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-02	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	37,25	2. piętro	wtórny	10 336	+3,9%	-5,7%	10 129	1
2025-01-29	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	41,69	1. piętro	wtórny	9595	+13,2%	-0,3%	10 832	0,81
2024-04-30	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	71,02	-	wtórny	7463	+15,5%	+6,9%	9212	0,66
2024-02-29	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	52,92	-	wtórny	9429	+18,4%	+6,3%	11 859	0,63
2024-01-02	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,13	-	wtórny	8066	+19,9%	+8%	10 446	0,62
2023-06-20	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,44	-	wtórny	6866	+28,3%	+8%	9511	0,52
2021-08-24	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,43	-	wtórny	7447	+45,4%	+8%	11 695	0,31
2020-10-16	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	51,34	-	wtórny	6623	+54,3%	+6,3%	10 857	0,25
2019-03-21	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	63,68	1. piętro	wtórny	6038	+81,1%	+1,6%	11 112	0,16
2019-02-07	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	63,61	-	wtórny	5659	+81,4%	+8%	11 085	0,16
2018-12-28	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,49	-	wtórny	5621	+86,8%	+8%	11 340	0,15
2018-09-05	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,31	-	wtórny	5200	+92,2%	+8%	10 795	0,14
2018-02-23	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	37,14	suterena	-	4981	+100,4%	-1,3%	9852	0,11
2017-10-24	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	89,77	suterena	-	5458	+101,2%	+11%	12 198	0,1
2017-10-20	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	52,23	suterena	-	5935	+101,2%	+4,6%	12 494	0,1
2017-10-11	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	41,3	suterena	-	5085	+101,2%	+4,3%	10 672	0,1
2016-01-11	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	63,92	parter	-	4615	+126,3%	+6,3%	11 104	0,06
2015-08-07	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	52,92	suterena	-	4724	+130,2%	+4,6%	11 375	0,05
2015-06-18	Jana Karola Chodkiewicza 73	ten budynek	60,24	2. piętro	-	4731	+127,5%	+1,6%	10 940	0,05
2025-06-03	Joachima Lelewela 28	okolica 92 m	67,7	-	wtórny	7888	+9,1%	+6,1%	9130	0,05
2025-12-16	Emilii Plater 21	okolica 161 m	83,4	parter	wtórny	10 779	-1,2%	+5,4%	11 220	0,05
2025-05-26	Ludwika Mierosławskiego 2	okolica 100 m	53,63	1. piętro	wtórny	7459	+11,3%	-5,1%	7874	0,05
2025-11-12	Cicha 56	okolica 167 m	49,57	2. piętro	wtórny	11 095	+0,6%	-5,4%	10 562	0,05
2026-02-26	Jana Kozietulskiego 27	okolica 207 m	32,77	parter	wtórny	11 443	+0,2%	-6,4%	10 733	0,05
2026-02-03	Jana Kozietulskiego 27	okolica 207 m	35,66	2. piętro	wtórny	13 320	+0,2%	-10,5%	11 944	0,05
2025-06-05	Joachima Lelewela 35	okolica 149 m	26,94	4. piętro	wtórny	8834	+9,1%	-12,2%	8461	0,04
2025-12-23	Powstańców Śląskich 11/III	okolica 211 m	45,01	-	wtórny	6443	-1,2%	+0,5%	6399	0,04
2025-07-15	Cicha 56	okolica 167 m	37,81	parter	wtórny	10 050	+9,1%	-6,4%	10 270	0,04
2026-01-14	Joachima Lelewela 23a	okolica 223 m	59,74	-	wtórny	5273	+0,8%	+4,4%	5551	0,04
2025-06-09	Emilii Plater 21	okolica 161 m	58,2	2. piętro	wtórny	8196	+9,1%	-5,1%	8484	0,04
2025-06-17	Cicha 49	okolica 165 m	58,41	1. piętro	wtórny	9502	+9,1%	-5,1%	9836	0,04
2025-06-06	Cicha 56	okolica 167 m	37,95	2. piętro	wtórny	11 199	+9,1%	-10,5%	10 936	0,04
2025-04-02	Powstańców Śląskich 13/I	okolica 149 m	26,71	parter	wtórny	8237	+12,3%	-10,4%	8284	0,04
2026-05-06	Jana Kozietulskiego 19	okolica 273 m	64,4	2. piętro	wtórny	8447	+3,2%	-3,6%	8404	0,04
2025-01-17	Joachima Lelewela 33	okolica 125 m	43,7	-	wtórny	8238	+13,2%	+4,1%	9709	0,04
2025-12-03	Emilii Plater 15	okolica 228 m	66,67	4. piętro	wtórny	8700	-1,2%	-4,5%	8205	0,04
2025-03-29	Joachima Lelewela 35	okolica 149 m	47,67	parter	wtórny	8391	+13,7%	+2,4%	9776	0,04
2026-06-11	Cicha 24	okolica 301 m	45	2. piętro	wtórny	8822	+7,8%	-5,4%	8999	0,04
2026-06-03	Cicha 24	okolica 301 m	37,2	-	wtórny	8065	+7,8%	-4,9%	8272	0,04
2026-07-23	Jana Kozietulskiego 22/I	okolica 313 m	51,35	1. piętro	wtórny	9250	+3,4%	-5,1%	9070	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1479. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Kozietulskiego Bielawy	85 m	9519	19	135
Joachima Lelewela Leśne	92 m	8926	30	151
Cicha Bielawy	93 m	8218	39	162
Ludwika Mierosławskiego Bielawy	100 m	8880	5	20
Emilii Plater Bielawy	112 m	8769	8	49
Powstańców Śląskich Bielawy	148 m	8248	14	69
Jastrzębia Bielawy	300 m	9072	3	12
Kasztanowa Leśne	312 m	8876	23	103
Aleja Powstańców Wielkopolskich Bielawy	325 m	7787	45	207

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Jana Karola Chodkiewicza 73 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9904 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8269 do 10 860 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (737) i w okolicy (716), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jana Karola Chodkiewicza 73?

Dobra cena dla kupującego to do 8269 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8269 do 10 860 zł/m². Powyżej 11 979 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jana Karola Chodkiewicza 73?

Realna cena sprzedaży to około 9904 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9904 a 10 860 zł/m², a poniżej 8269 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Jana Karola Chodkiewicza 73 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (737) i w okolicy (716). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 93.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.