Wycena mieszkania: Modrakowa 74, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8736 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7726 ‑ 9830 zł/m²

9 na 10: 7122 ‑ 10 624

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (260) i w okolicy (798); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Modrakowa 74, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7122 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7122‑7726 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7726‑9830 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9830‑10 624 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 624 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7726 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9830 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8736 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8736‑9830 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 624 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7726 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8736 zł/m². Nie schodź poniżej 7726 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9463 (17)	-	9954 (999)
30-40 m²	9003 (130)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8789 (428)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8364 (362)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	8293 (127)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 049 (11)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	11 110 (9)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8695 (307)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	8982 (188)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	8706 (196)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9192 (52)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8457 (342)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1085 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-01	Modrakowa 74	ten budynek	53	-	wtórny	9189	-1,2%	+6,3%	9647	1
2025-03-12	Modrakowa 74	ten budynek	53	-	wtórny	6377	+13,7%	+6,3%	7708	0,81
2025-02-12	Modrakowa 74	ten budynek	42	2. piętro	wtórny	7024	+12,4%	-0,3%	7869	0,79
2024-12-12	Modrakowa 74	ten budynek	42	parter	wtórny	7738	+12,7%	+4,3%	9097	0,76
2024-06-03	Modrakowa 74	ten budynek	31	-	wtórny	8710	+18,4%	+0,3%	10 340	0,66
2024-01-25	Modrakowa 74	ten budynek	53	-	wtórny	5849	+19,9%	+6,3%	7454	0,59
2023-02-27	Modrakowa 74	ten budynek	30,7	-	wtórny	8143	+31,8%	+0,3%	10 759	0,46
2022-04-11	Modrakowa 74	ten budynek	30,8	-	wtórny	6818	+36,6%	+0,3%	9339	0,36
2021-04-16	Modrakowa 74	ten budynek	31	-	wtórny	5645	+46,8%	+0,3%	8311	0,27
2021-04-08	Modrakowa 74	ten budynek	30,6	-	wtórny	6797	+46,8%	+0,3%	10 007	0,27
2020-10-23	Modrakowa 74	ten budynek	52	-	wtórny	6058	+54,3%	+6,3%	9931	0,24
2019-08-01	Modrakowa 74	ten budynek	30,6	-	wtórny	5719	+71,3%	+0,3%	9824	0,17
2019-03-29	Modrakowa 74	ten budynek	52	-	wtórny	5481	+81,1%	+6,3%	10 548	0,15
2019-02-14	Modrakowa 74	ten budynek	30,8	-	wtórny	5844	+81,4%	+0,3%	10 626	0,15
2026-05-26	Modrakowa 78	ta ulica	52,4	-	wtórny	9676	+3,2%	+6,3%	10 610	0,13
2026-04-22	Modrakowa 80	ta ulica	53,01	1. piętro	wtórny	7546	+1,2%	-	7637	0,13
2018-06-20	Modrakowa 74	ten budynek	53	-	wtórny	3698	+93,1%	+6,3%	7591	0,13
2026-03-31	Modrakowa 46	ta ulica	42	3. piętro	wtórny	7738	+0,4%	-1,3%	7670	0,12
2026-03-23	Modrakowa 44	ta ulica	51,9	3. piętro	wtórny	6744	+0,4%	-1%	6704	0,12
2026-02-27	Modrakowa 78	ta ulica	62	4. piętro	wtórny	7419	+0,2%	+0,6%	7479	0,12
2026-02-09	Modrakowa 46	ta ulica	41,6	-	wtórny	7308	+0,2%	+6%	7757	0,12
2026-01-08	Modrakowa 42	ta ulica	42,27	4. piętro	wtórny	6742	+0,8%	-1,3%	6712	0,12
2025-11-17	Modrakowa 78	ta ulica	52,6	-	wtórny	8175	+0,6%	+6,3%	8743	0,11
2025-09-15	Modrakowa 44	ta ulica	41,8	-	wtórny	6938	+9,6%	+6%	8056	0,11
2025-08-12	Modrakowa 58	ta ulica	63	2. piętro	wtórny	9365	+9,5%	+1,6%	10 421	0,11
2025-08-06	Modrakowa 48	ta ulica	53	1. piętro	wtórny	6415	+9,5%	-	7024	0,11
2025-07-28	Modrakowa 44a	ta ulica	62,3	4. piętro	wtórny	6870	+9,1%	+0,6%	7545	0,1
2025-07-17	Modrakowa 76	ta ulica	63,1	2. piętro	wtórny	6418	+9,1%	+1,6%	7119	0,1
2025-07-14	Modrakowa 44a	ta ulica	42,3	4. piętro	wtórny	7210	+9,1%	-1,3%	7768	0,1
2025-07-11	Modrakowa 46	ta ulica	41	4. piętro	wtórny	7927	+9,1%	-1,3%	8540	0,1
2025-06-27	Modrakowa 44A	ta ulica	52	-	wtórny	8462	+9,1%	+6,3%	9811	0,1
2025-06-20	Modrakowa 44a	ta ulica	62,7	-	wtórny	6380	+9,1%	+8%	7517	0,1
2025-06-06	Modrakowa 50	ta ulica	42,42	-	wtórny	7661	+9,1%	+6%	8856	0,1
2025-05-21	Modrakowa 48	ta ulica	63,56	-	wtórny	6451	+11,3%	+8%	7752	0,1
2025-05-08	Modrakowa 44a	ta ulica	42,3	-	wtórny	6454	+11,3%	+6%	7609	0,1
2025-04-17	Modrakowa 46	ta ulica	52	1. piętro	wtórny	7596	+12,3%	-	8530	0,1
2025-04-10	Modrakowa 56	ta ulica	63,6	parter	wtórny	7044	+12,3%	+6,3%	8408	0,1
2025-04-03	Modrakowa 48	ta ulica	42	-	wtórny	7143	+12,3%	+6%	8498	0,1
2025-02-12	Modrakowa 50	ta ulica	53	-	wtórny	7623	+12,4%	+6,3%	9103	0,09
2025-01-20	Modrakowa 48	ta ulica	42	-	wtórny	6667	+13,2%	+6%	7998	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1085. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kąkolowa Wyżyny	124 m	8065	9	65
Łomżyńska Wyżyny	190 m	7878	11	62
Szpitalna Kapuściska	234 m	9978	20	198
Xawerego Dunikowskiego Wyżyny	235 m	8041	37	170
Władysława Bełzy Kapuściska	339 m	9890	7	141
Wojska Polskiego Kapuściska	347 m	8945	65	229
Ku Wiatrakom Wyżyny	395 m	8779	20	143
Szarych Szeregów Kapuściska	401 m	7833	41	288

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Modrakowa 74 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8736 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7726 do 9830 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (260) i w okolicy (798), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Modrakowa 74?

Dobra cena dla kupującego to do 7726 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7726 do 9830 zł/m². Powyżej 10 624 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Modrakowa 74?

Realna cena sprzedaży to około 8736 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8736 a 9830 zł/m², a poniżej 7726 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Modrakowa 74 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (260) i w okolicy (798). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 98.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.