English
Українська
Wycena mieszkania: Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9, Bydgoszcz
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9, Bydgoszcz
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6214 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić6214‑6861 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6861‑9404 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9404‑10 645 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 645 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6861 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9404 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)8074 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8074‑9404 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 645 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6861 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8074 zł/m². Nie schodź poniżej 6861 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Bartodzieje | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| do 30 m² | 8909 (71) | 10 458 (31) | 9954 (999) |
| 30-40 m² | 9192 (512) | 9792 (172) | 9393 (2656) |
| 40-50 m² | 8749 (477) | 8137 (198) | 8668 (2727) |
| 50-60 m² | 11 663 (286) | 8958 (142) | 8682 (2201) |
| 60-70 m² | 11 704 (207) | 9501 (75) | 8482 (1333) |
| 70-80 m² | 11 649 (141) | 10 927 (53) | 8906 (550) |
| 80-100 m² | 13 218 (55) | 8958 (10) | 8167 (333) |
| ponad 100 m² | 12 153 (35) | 11 703 (13) | 7252 (194) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Bartodzieje | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| parter | 10 395 (653) | 8787 (61) | 8930 (1547) |
| 1-2 piętro | 10 816 (268) | 9520 (140) | 9241 (3523) |
| 3-4 piętro | 11 269 (234) | 8912 (122) | 9188 (2487) |
| 5. piętro i wyżej | 11 353 (263) | 9696 (204) | 9743 (980) |
| piętro nieznane | 8685 (366) | 8194 (167) | 7970 (2456) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (1784 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09-10 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | 2. piętro | wtórny | 5708 | +9,6% | -0,3% | 6237 | 1 |
| 2025-07-25 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 7505 | +9,1% | +6% | 8679 | 0,95 |
| 2024-10-11 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | - | wtórny | 9011 | +12,4% | +0,3% | 10 152 | 0,78 |
| 2024-07-05 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | - | wtórny | 6287 | +17,2% | +0,3% | 7389 | 0,72 |
| 2024-06-14 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 44,5 | - | wtórny | 6247 | +18,4% | +6% | 7838 | 0,71 |
| 2023-09-15 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 5180 | +22,2% | +6% | 6709 | 0,57 |
| 2023-08-24 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 4715 | +24,9% | +6% | 6240 | 0,56 |
| 2023-07-31 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 44,2 | - | wtórny | 6109 | +24,5% | +6% | 8055 | 0,55 |
| 2023-05-30 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 4651 | +31,3% | +6% | 6471 | 0,52 |
| 2022-09-01 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,3 | 6. piętro | wtórny | 5920 | +26,2% | -5,7% | 7048 | 0,44 |
| 2021-08-05 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 47,2 | - | wtórny | 5297 | +45,4% | +6% | 8161 | 0,32 |
| 2021-05-11 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | - | wtórny | 5610 | +45,6% | +0,3% | 8188 | 0,3 |
| 2021-02-19 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | - | wtórny | 4824 | +47,7% | +0,3% | 7143 | 0,28 |
| 2025-12-29 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 34 | ta ulica | 48,4 | - | wtórny | 6777 | -1,2% | +6% | 7094 | 0,27 |
| 2025-11-26 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 36 | ta ulica | 47,5 | - | wtórny | 8316 | +0,6% | +6% | 8867 | 0,26 |
| 2025-10-03 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 11 | ta ulica | 47,5 | 3. piętro | wtórny | 5695 | +3,9% | -1,3% | 5840 | 0,26 |
| 2020-10-30 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | - | wtórny | 5149 | +54,3% | +0,3% | 7963 | 0,26 |
| 2025-08-12 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 13 | ta ulica | 47,1 | parter | wtórny | 3185 | +9,5% | +4,3% | 3637 | 0,25 |
| 2025-04-10 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 13 | ta ulica | 37,5 | 9. piętro | wtórny | 6400 | +12,3% | -10,7% | 6414 | 0,23 |
| 2025-04-03 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7 | ta ulica | 45,6 | parter | wtórny | 8333 | +12,3% | +4,3% | 9759 | 0,23 |
| 2025-01-28 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 11 | ta ulica | 47,5 | 3. piętro | wtórny | 5053 | +13,2% | -1,3% | 5648 | 0,21 |
| 2025-01-17 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 34 | ta ulica | 37,1 | - | wtórny | 4852 | +13,2% | +0,3% | 5508 | 0,21 |
| 2024-10-25 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7 | ta ulica | 37 | 6. piętro | wtórny | 6973 | +12,4% | -10,7% | 6994 | 0,2 |
| 2019-09-10 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 36,9 | 6. piętro | wtórny | 4336 | +71,2% | -10,7% | 6626 | 0,19 |
| 2024-07-29 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7 | ta ulica | 46,6 | - | wtórny | 6373 | +17,2% | +6% | 7916 | 0,18 |
| 2024-05-20 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 11 | ta ulica | 45,8 | 8. piętro | wtórny | 6190 | +17,2% | -5,7% | 6841 | 0,17 |
| 2024-05-09 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7 | ta ulica | 37,3 | - | wtórny | 6300 | +17,2% | +0,3% | 7400 | 0,17 |
| 2024-04-24 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 11 | ta ulica | 44,4 | - | wtórny | 4505 | +15,5% | +6% | 5510 | 0,17 |
| 2024-04-08 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7 | ta ulica | 45,6 | - | wtórny | 6140 | +15,5% | +6% | 7511 | 0,17 |
| 2024-04-04 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 34 | ta ulica | 36,3 | - | wtórny | 6639 | +15,5% | +0,3% | 7685 | 0,17 |
| 2024-02-23 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 5 | ta ulica | 48,2 | - | wtórny | 7863 | +18,4% | +6% | 9860 | 0,16 |
| 2023-10-16 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 38 | ta ulica | 59 | - | wtórny | 6610 | +19,9% | +6,3% | 8426 | 0,15 |
| 2023-10-09 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 11 | ta ulica | 47,5 | 6. piętro | wtórny | 7979 | +19,9% | -5,7% | 9027 | 0,15 |
| 2023-09-21 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 5 | ta ulica | 47,6 | - | wtórny | 7983 | +22,2% | +6% | 10 340 | 0,15 |
| 2023-09-14 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 38 | ta ulica | 48,5 | 1. piętro | wtórny | 7423 | +22,2% | -0,3% | 9047 | 0,15 |
| 2023-09-07 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 13 | ta ulica | 17 | - | wtórny | 4706 | +22,2% | -4,1% | 5517 | 0,15 |
| 2023-09-06 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 5 | ta ulica | 48,2 | - | wtórny | 5394 | +22,2% | +6% | 6987 | 0,15 |
| 2023-08-18 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 38 | ta ulica | 48,7 | - | wtórny | 5318 | +24,9% | +6% | 7039 | 0,14 |
| 2018-08-17 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 | ten budynek | 21,1 | - | wtórny | 5687 | +95,2% | -4,1% | 10 647 | 0,14 |
| 2023-06-05 | Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 34 | ta ulica | 49,3 | - | wtórny | 6491 | +28,3% | +6% | 8821 | 0,14 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1784. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Żmudzka Bartodzieje | 109 m | 8159 | 27 | 193 |
| C.Skłodowskiej Bartodzieje | 115 m | 8099 | 110 | 134 |
| Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje | 121 m | 7862 | 67 | 774 |
| Jana Pestalozziego Bartodzieje | 135 m | 8745 | 13 | 272 |
| Gajowa Bartodzieje | 272 m | 12 220 | 121 | 489 |
| Jagiellońska Bartodzieje | 283 m | 8729 | 61 | 669 |
| Ceramiczna Bartodzieje | 398 m | 15 094 | 8 | 118 |
| Swarzewska Bartodzieje | 420 m | 6596 | 5 | 34 |
| Fordońska Stary Fordon | 470 m | 8995 | 448 | 945 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 180 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8074 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6861 do 9404 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (137) i w okolicy (1621), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9?
Dobra cena dla kupującego to do 6861 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6861 do 9404 zł/m². Powyżej 10 645 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9?
Realna cena sprzedaży to około 8074 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8074 a 9404 zł/m², a poniżej 6861 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (26), na tej ulicy (137) i w okolicy (1621). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 104.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).