Wycena mieszkania: Bałkańska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7896 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6923 ‑ 9001 zł/m²

9 na 10: 6388 ‑ 9922

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (500); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bałkańska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6388 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6388‑6923 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6923‑9001 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9001‑9922 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9922 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6923 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9001 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7896 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7896‑9001 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9922 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6923 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7896 zł/m². Nie schodź poniżej 6923 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	9471 (9)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9327 (45)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	8669 (191)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	8070 (239)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	8034 (34)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	9063 (7)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	4792 (9)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	8197 (179)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	8780 (51)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	8150 (75)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7986 (62)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	8485 (167)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (534 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-30	Bałkańska 4	ta ulica	55,4	4. piętro	wtórny	6949	+9,6%	-1%	7540	1
2025-09-30	Bałkańska 4	ta ulica	42,9	10. piętro	wtórny	3263	+9,6%	-5,7%	3373	1
2025-08-08	Bałkańska 9	ta ulica	63,1	9. piętro	wtórny	6181	+9,5%	-3,9%	6507	0,98
2025-05-12	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	3. piętro	wtórny	6543	+11,3%	-1%	7209	0,91
2025-03-26	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	5. piętro	wtórny	9007	+13,7%	-5,4%	9691	0,87
2025-02-10	Bałkańska 6	ta ulica	42,9	parter	wtórny	7389	+12,4%	+4,3%	8660	0,85
2024-07-27	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	3. piętro	wtórny	5523	+17,2%	-1%	6411	0,72
2024-04-24	Bałkańska 9	ta ulica	63,1	4. piętro	wtórny	5943	+15,5%	+0,6%	6904	0,68
2024-02-29	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	5. piętro	wtórny	5731	+18,4%	-5,4%	6417	0,64
2024-01-12	Bałkańska 9	ta ulica	63,1	parter	wtórny	5784	+19,9%	+6,3%	7374	0,63
2023-10-16	Bałkańska 4	ta ulica	42,9	6. piętro	wtórny	7319	+19,9%	-5,7%	8281	0,59
2023-05-17	Bałkańska 9	ta ulica	30,7	7. piętro	wtórny	6678	+31,3%	-10,7%	7826	0,52
2022-07-12	Bałkańska 4	ta ulica	42,9	-	wtórny	7401	+30%	+6%	10 198	0,42
2022-04-01	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	-	wtórny	5957	+36,6%	+6,3%	8649	0,39
2021-03-24	Bałkańska 4	ta ulica	42,9	-	wtórny	5361	+53,5%	+6%	8719	0,29
2021-02-23	Bałkańska 9	ta ulica	30,7	-	wtórny	5505	+47,7%	+0,3%	8151	0,28
2020-05-27	Bałkańska 4	ta ulica	42,9	-	wtórny	5478	+63,9%	+6%	9515	0,23
2020-01-15	Bałkańska 9	ta ulica	55,4	-	wtórny	6047	+67,6%	+6,3%	10 768	0,21
2019-05-23	Bałkańska 9	ta ulica	42,9	2. piętro	wtórny	5967	+80,7%	-0,3%	10 748	0,17
2026-03-04	Kornela Ujejskiego 59	okolica 141 m	55,4	6. piętro	wtórny	7040	+0,4%	-5,4%	6687	0,13
2018-02-23	Bałkańska 4	ta ulica	55,4	-	wtórny	4783	+100,4%	+6,3%	10 188	0,12
2025-12-01	Kornela Ujejskiego 65	okolica 173 m	55,4	8. piętro	wtórny	6444	-1,2%	-5,4%	6023	0,11
2018-01-15	Bałkańska 4	ta ulica	55,4	1. piętro	-	4856	+93,8%	-	9411	0,11
2026-09-01	Słowiańska 16	okolica 301 m	63,1	9. piętro	wtórny	9667	-	-3,9%	9295	0,1
2017-09-19	Bałkańska 4	ta ulica	55,4	suterena	-	3971	+101,2%	+4,6%	8360	0,1
2026-07-08	Słowiańska 16	okolica 301 m	30,8	parter	wtórny	8831	+3,4%	-1,3%	9007	0,1
2026-08-03	Słowiańska 23	okolica 311 m	48,2	5. piętro	wtórny	7676	-	-5,7%	7241	0,1
2017-08-10	Bałkańska 9	ta ulica	42,9	suterena	-	4615	+103%	+4,3%	9771	0,1
2026-07-22	Słowiańska 23	okolica 311 m	23,8	8. piętro	wtórny	10 924	+3,4%	-14,6%	9640	0,1
2025-02-13	Kornela Ujejskiego 63	okolica 157 m	42,9	2. piętro	wtórny	8392	+12,4%	-0,3%	9402	0,09
2017-07-04	Bałkańska 6	ta ulica	55,4	suterena	-	3935	+107,8%	+4,6%	8553	0,09
2025-01-29	Kornela Ujejskiego 63	okolica 157 m	55,4	4. piętro	wtórny	7671	+13,2%	-1%	8601	0,09
2026-01-27	Kornela Ujejskiego 64	okolica 268 m	55,4	3. piętro	wtórny	3069	+0,8%	-1%	3064	0,09
2024-07-30	Czeska 11	okolica 104 m	42,9	-	wtórny	7576	+17,2%	+6%	9409	0,09
2017-06-01	Bałkańska 9	ta ulica	63,1	3. piętro	-	3724	+110,1%	+0,6%	7871	0,09
2026-03-11	Słowiańska 16	okolica 301 m	63,1	9. piętro	wtórny	6450	+0,4%	-3,9%	6227	0,09
2026-04-02	Słowiańska 23	okolica 311 m	32,3	2. piętro	wtórny	9598	+1,2%	-5,7%	9164	0,09
2026-01-30	Czeska 4	okolica 284 m	55,4	10. piętro	wtórny	9928	+0,8%	-5,4%	9471	0,09
2026-09-11	Słowiańska 21	okolica 357 m	54	2. piętro	wtórny	9352	-	-	9352	0,09
2026-02-18	Słowiańska 23	okolica 311 m	23,8	11. piętro	wtórny	9454	+0,2%	-14,6%	8087	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 534. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Czeska Wzgórze Wolności	104 m	8881	7	33
Kornela Ujejskiego Wzgórze Wolności	141 m	8410	17	101
Słowiańska Wzgórze Wolności	301 m	9103	23	90
Tadeusza Boya-Żeleńskiego Wyżyny	322 m	7940	36	158
Chorwacka Wzgórze Wolności	368 m	7715	11	48
Jana Biziela Wzgórze Wolności	389 m	9204	13	56
Feliksa Nowowiejskiego Wyżyny	421 m	7441	10	48
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	439 m	8479	29	159

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bałkańska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7896 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6923 do 9001 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (500), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bałkańska?

Dobra cena dla kupującego to do 6923 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6923 do 9001 zł/m². Powyżej 9922 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bałkańska?

Realna cena sprzedaży to około 7896 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7896 a 9001 zł/m², a poniżej 6923 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bałkańska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (500). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 54).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.