Wycena mieszkania: Bydgoska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7236 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6595 ‑ 8448 zł/m²

9 na 10: 5803 ‑ 9800

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (557); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bydgoska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5803 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5803‑6595 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6595‑8448 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8448‑9800 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9800 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6595 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8448 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7236 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7236‑8448 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9800 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6595 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7236 zł/m². Nie schodź poniżej 6595 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	8907 (45)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	8688 (160)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	7949 (105)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8380 (173)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7372 (42)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8178 (48)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	6693 (6)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7459 (131)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8581 (141)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	8422 (118)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9077 (74)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7717 (116)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (580 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-07	Bydgoska 19	ta ulica	30,52	1. piętro	pierwotny	10 288	+0,6%	-20,8%	8201	1
2025-10-31	Bydgoska 19	ta ulica	30,61	parter	pierwotny	11 434	+3,9%	-17,1%	9842	0,98
2024-11-19	Bydgoska 24	ta ulica	20,4	-	wtórny	6324	+14%	-4,1%	6914	0,95
2024-07-16	Bydgoska 25	ta ulica	29,76	-	wtórny	5544	+17,2%	-4,1%	6234	0,86
2024-03-01	Bydgoska 20	ta ulica	52,06	-	wtórny	3554	+18%	+6,3%	4455	0,79
2024-11-18	Bydgoska 19	ta ulica	18,14	parter	pierwotny	13 530	+14%	-20,7%	12 227	0,76
2023-12-18	Bydgoska 25	ta ulica	30,53	-	wtórny	4913	+18,8%	+0,3%	5850	0,73
2022-06-09	Bydgoska 21	ta ulica	65	-	wtórny	5923	+32,4%	+8%	8470	0,48
2022-05-26	Bydgoska 25	ta ulica	50,04	-	wtórny	5296	+36,6%	+6,3%	7687	0,47
2021-12-17	Bydgoska 25	ta ulica	29,76	-	wtórny	5242	+47,1%	-4,1%	7395	0,42
2023-12-19	Zakładowa 1	okolica 117 m	52,18	1. piętro	pierwotny	2875	+18,8%	-16%	2866	0,4
2024-06-12	Wyzwolenia 19	okolica 289 m	60,82	-	wtórny	5812	+18,4%	-3%	6678	0,37
2025-08-21	Piastowa 10	okolica 482 m	52,5	1. piętro	wtórny	7200	+9,5%	-	7884	0,32
2026-01-13	Rybaki 1	okolica 455 m	75,11	1. piętro	pierwotny	7655	+0,8%	-15,5%	6521	0,31
2025-05-15	Piastowa 10	okolica 482 m	52,2	3. piętro	wtórny	6705	+11,3%	-1%	7387	0,3
2026-03-25	Willowa 5	okolica 584 m	71,23	-	wtórny	9406	+0,4%	+6,9%	10 097	0,29
2025-01-30	Rybaki 1	okolica 455 m	39,8	1. piętro	wtórny	10 302	+13,2%	-5,7%	11 005	0,29
2020-07-23	Bydgoska 25	ta ulica	26,89	-	wtórny	3347	+55%	-4,1%	4976	0,28
2025-03-19	Piastowa 12	okolica 482 m	51,6	4. piętro	wtórny	6298	+13,7%	-1%	7092	0,28
2025-09-23	Rybaki 1	okolica 455 m	62,6	parter	pierwotny	7013	+9,6%	-10,7%	6859	0,28
2025-09-10	Rybaki 1	okolica 455 m	62,23	1. piętro	pierwotny	7200	+9,6%	-14,7%	6733	0,28
2026-01-08	Willowa 5	okolica 584 m	71,32	1. piętro	wtórny	9394	+0,8%	+0,6%	9530	0,28
2025-02-21	Pielęgniarska 15	okolica 486 m	58,83	-	wtórny	6884	+12,4%	+6,3%	8221	0,27
2023-10-04	Fordońska 442	okolica 339 m	55,04	-	wtórny	6177	+19,9%	+6,3%	7874	0,27
2020-05-27	Bydgoska 20	ta ulica	52,06	-	wtórny	3554	+63,9%	+6,3%	6191	0,27
2026-02-17	Rybaki 4	okolica 621 m	47,51	-	wtórny	6314	+0,2%	+6%	6702	0,26
2026-01-28	Pielęgniarska 25	okolica 618 m	47,47	-	wtórny	6910	+0,8%	+6%	7382	0,25
2025-04-09	Rybaki 1	okolica 455 m	68,62	1. piętro	pierwotny	6704	+12,3%	-14,7%	6423	0,25
2020-01-21	Bydgoska 25	ta ulica	75,45	-	wtórny	3287	+67,6%	+6,9%	5888	0,25
2024-02-07	Celna 9	okolica 425 m	33,4	-	wtórny	8234	+18,4%	+0,3%	9769	0,24
2022-09-06	Wyzwolenia 19	okolica 289 m	60,82	-	wtórny	4489	+26,2%	-3%	5498	0,23
2024-06-12	Pielęgniarska 15	okolica 486 m	73,88	-	wtórny	7275	+18,4%	+6,9%	9210	0,23
2019-09-18	Bydgoska 20	ta ulica	63,21	-	wtórny	2057	+71,2%	+8%	3803	0,23
2025-12-15	Pielęgniarska 29	okolica 663 m	23,98	-	wtórny	7798	-1,2%	-4,1%	7389	0,22
2025-12-08	Pielęgniarska 31	okolica 680 m	36,78	-	wtórny	7613	-1,2%	+0,3%	7541	0,21
2024-08-01	Piastowa 14	okolica 551 m	52,3	1. piętro	wtórny	7170	+14,5%	-	8209	0,2
2022-09-15	Fordońska 442	okolica 339 m	56,32	-	wtórny	6303	+26,2%	+6,3%	8455	0,2
2025-08-25	Pielęgniarska 29	okolica 663 m	47,49	-	wtórny	6759	+9,5%	+6%	7842	0,2
2024-06-19	Rybaki 1	okolica 455 m	40,3	2. piętro	pierwotny	7700	+18,4%	-16,3%	7633	0,2
2025-04-23	Rybaki 6	okolica 638 m	67,33	-	wtórny	5050	+12,3%	+8%	6124	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 580. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	289 m	7220	35	352
Fordońska Stary Fordon	339 m	8995	448	945
Pielęgniarska Stary Fordon	418 m	8031	15	97
Rybaki Stary Fordon	455 m	7890	17	75
Piastowa Stary Fordon	482 m	7461	5	33
Samotna Stary Fordon	587 m	8961	16	129

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bydgoska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7236 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6595 do 8448 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (557), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bydgoska?

Dobra cena dla kupującego to do 6595 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6595 do 8448 zł/m². Powyżej 9800 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bydgoska?

Realna cena sprzedaży to około 7236 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7236 a 8448 zł/m², a poniżej 6595 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bydgoska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (23) i w okolicy do 800 m (557). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 189.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.