Wycena mieszkania: Grabowa, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8260 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7498 ‑ 9281 zł/m²

9 na 10: 6380 ‑ 10 324

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (96) i w okolicy do 800 m (871); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Grabowa, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6380 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6380‑7498 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7498‑9281 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9281‑10 324 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 324 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7498 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9281 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8260 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8260‑9281 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 324 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7498 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8260 zł/m². Nie schodź poniżej 7498 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9639 (55)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	8892 (290)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	8514 (262)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8519 (232)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	8972 (60)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9494 (39)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	7980 (21)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	11 751 (8)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8463 (439)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	9216 (192)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	9096 (88)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8709 (20)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8708 (228)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (967 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-19	Grabowa 7	ta ulica	37,85	9. piętro	wtórny	7133	+0,4%	-10,7%	6393	1
2025-11-21	Grabowa 1	ta ulica	26,98	11. piętro	wtórny	6486	+0,6%	-14,6%	5574	0,91
2025-08-28	Grabowa 1	ta ulica	47,51	6. piętro	wtórny	7472	+9,5%	-5,7%	7717	0,85
2025-07-31	Grabowa 3	ta ulica	47,2	-	wtórny	9322	+9,1%	+6%	10 780	0,83
2025-03-28	Grabowa 3	ta ulica	37,9	-	wtórny	8113	+13,7%	+0,3%	9251	0,76
2025-03-21	Grabowa 3	ta ulica	47,2	-	wtórny	6716	+13,7%	+6%	8093	0,76
2025-03-21	Grabowa 5	ta ulica	48,04	-	wtórny	6245	+13,7%	+6%	7525	0,76
2025-03-14	Grabowa 3	ta ulica	47	-	wtórny	6489	+13,7%	+6%	7819	0,76
2024-10-07	Grabowa 1	ta ulica	38,25	-	wtórny	7320	+12,4%	+0,3%	8247	0,68
2024-08-21	Grabowa 5	ta ulica	38,09	parter	wtórny	8139	+14,5%	-1,3%	9195	0,64
2023-10-12	Grabowa 1	ta ulica	47,46	6. piętro	wtórny	5689	+19,9%	-5,7%	6437	0,51
2023-04-03	Grabowa 5	ta ulica	36,29	8. piętro	wtórny	5952	+32,2%	-10,7%	7023	0,45
2022-09-07	Grabowa 3	ta ulica	38,3	-	wtórny	7180	+26,2%	+0,3%	9086	0,38
2022-08-11	Grabowa 5	ta ulica	29,27	1. piętro	wtórny	6987	+30,8%	-9,7%	8245	0,37
2022-06-22	Grabowa 5	ta ulica	47,62	-	wtórny	7518	+32,4%	+6%	10 547	0,35
2022-06-15	Grabowa 3	ta ulica	28,8	7. piętro	wtórny	8507	+32,4%	-14,6%	9618	0,35
2022-03-21	Grabowa 7	ta ulica	47,76	3. piętro	wtórny	6156	+39,9%	-1,3%	8504	0,33
2022-01-24	Grabowa 3	ta ulica	47,3	-	wtórny	8224	+46,9%	+6%	12 797	0,31
2022-01-17	Grabowa 3	ta ulica	36	-	wtórny	6750	+46,9%	+0,3%	9939	0,31
2021-12-28	Grabowa 5	ta ulica	46,48	9. piętro	wtórny	6992	+47,1%	-5,7%	9701	0,31
2021-12-14	Grabowa 1	ta ulica	48,21	5. piętro	wtórny	5808	+47,1%	-5,7%	8058	0,31
2021-12-04	Grabowa 3	ta ulica	47,2	7. piętro	wtórny	6356	+47,1%	-5,7%	8818	0,31
2021-11-10	Grabowa 7	ta ulica	47,89	6. piętro	wtórny	5951	+42,6%	-5,7%	8002	0,3
2021-08-27	Grabowa 3	ta ulica	47,3	-	wtórny	5201	+45,4%	+6%	8013	0,28
2021-08-06	Grabowa 7	ta ulica	47,89	2. piętro	wtórny	5220	+45,4%	-0,3%	7569	0,28
2021-07-19	Grabowa 1	ta ulica	47,46	6. piętro	wtórny	4425	+48,6%	-5,7%	6204	0,27
2021-06-15	Grabowa 5	ta ulica	46,48	9. piętro	wtórny	6454	+42,3%	-5,7%	8666	0,27
2021-06-02	Grabowa 3	ta ulica	36,2	1. piętro	wtórny	5442	+42,3%	-5,7%	7308	0,27
2021-05-20	Grabowa 7	ta ulica	47,89	10. piętro	wtórny	5011	+45,6%	-5,7%	6882	0,26
2021-03-26	Grabowa 3	ta ulica	36,2	-	wtórny	5166	+53,5%	+0,3%	7949	0,25
2020-12-15	Grabowa 3	ta ulica	48	10. piętro	wtórny	5670	+46%	-5,7%	7811	0,23
2020-11-06	Grabowa 3	ta ulica	38,3	-	wtórny	6005	+53,9%	+0,3%	9263	0,23
2020-06-17	Grabowa 3	ta ulica	36,4	parter	wtórny	5769	+59,8%	-1,3%	9095	0,2
2020-03-25	Grabowa 3	ta ulica	37,9	-	wtórny	5831	+63,2%	+0,3%	9539	0,19
2020-03-04	Grabowa 7	ta ulica	47,89	6. piętro	wtórny	5659	+63,2%	-5,7%	8709	0,19
2019-10-30	Grabowa 1	ta ulica	28,55	6. piętro	wtórny	6830	+70,9%	-14,6%	9968	0,17
2019-09-09	Grabowa 3	ta ulica	47,4	1. piętro	wtórny	5401	+71,2%	-0,3%	9219	0,16
2019-07-31	Grabowa 3	ta ulica	38,3	1. piętro	wtórny	6136	+75,9%	-5,7%	10 180	0,16
2019-04-29	Grabowa 5	ta ulica	37,51	-	wtórny	4132	+80,5%	+0,3%	7478	0,15
2019-02-22	Grabowa 5	ta ulica	47,46	-	wtórny	4846	+81,4%	+6%	9312	0,14

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 967. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kasztanowa Leśne	77 m	8876	23	103
Joachima Lelewela Leśne	83 m	8926	30	151
Czerkaska Leśne	126 m	8275	62	310
Kaliska Leśne	186 m	8678	5	25
Ludwika Mierosławskiego Bielawy	226 m	8880	5	20
Cicha Bielawy	262 m	8218	39	162
Kazimierza Pułaskiego Bartodzieje	324 m	8697	10	79
Kozacka Bartodzieje	352 m	9062	26	26

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Grabowa w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8260 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7498 do 9281 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (96) i w okolicy do 800 m (871), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Grabowa?

Dobra cena dla kupującego to do 7498 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7498 do 9281 zł/m². Powyżej 10 324 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Grabowa?

Realna cena sprzedaży to około 8260 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8260 a 9281 zł/m², a poniżej 7498 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Grabowa wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (96) i w okolicy do 800 m (871). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 85.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.