Wycena mieszkania: Ludwika Mierosławskiego, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8870 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7865 ‑ 10 044 zł/m²

9 na 10: 6938 ‑ 11 199

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1042); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.05. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ludwika Mierosławskiego, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6938 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6938‑7865 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7865‑10 044 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 044‑11 199 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 199 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7865 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 044 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8870 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8870‑10 044 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 199 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7865 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8870 zł/m². Nie schodź poniżej 7865 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
do 30 m²	9270 (75)	10 202 (37)	9954 (999)
30-40 m²	9282 (234)	9350 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	8784 (348)	8613 (103)	8668 (2727)
50-60 m²	8774 (229)	8712 (70)	8682 (2201)
60-70 m²	9570 (70)	8600 (26)	8482 (1333)
70-80 m²	8786 (48)	8586 (16)	8906 (550)
80-100 m²	7926 (47)	8606 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 811 (11)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bielawy	Bydgoszcz
parter	8772 (398)	8940 (42)	8930 (1547)
1-2 piętro	9386 (238)	9036 (106)	9241 (3523)
3-4 piętro	9350 (115)	9350 (62)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8543 (29)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8824 (282)	8318 (129)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1062 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-05-26	Ludwika Mierosławskiego 2	ta ulica	53,63	1. piętro	wtórny	7459	+11,3%	-	8300	1
2024-04-19	Ludwika Mierosławskiego 16	ta ulica	57	-	wtórny	8947	+15,5%	+6,3%	10 978	0,74
2024-03-25	Ludwika Mierosławskiego 2	ta ulica	53,63	1. piętro	wtórny	4102	+18%	-	4839	0,72
2024-03-04	Ludwika Mierosławskiego 16	ta ulica	54,11	-	wtórny	8132	+18%	+6,3%	10 195	0,72
2025-11-12	Cicha 56	okolica 150 m	49,57	2. piętro	wtórny	11 095	+0,6%	-0,3%	11 132	0,72
2025-06-17	Cicha 49	okolica 105 m	58,41	1. piętro	wtórny	9502	+9,1%	-	10 367	0,72
2026-05-13	Kasztanowa 47	okolica 216 m	50,65	3. piętro	wtórny	8095	+3,2%	+2,5%	8562	0,7
2023-12-06	Ludwika Mierosławskiego 2	ta ulica	50,82	-	wtórny	7477	+18,8%	+6,3%	9437	0,68
2025-11-21	Grabowa 1	okolica 176 m	26,98	11. piętro	wtórny	6486	+0,6%	-11,6%	5771	0,67
2026-06-19	Joachima Lelewela 45	okolica 244 m	27,17	4. piętro	wtórny	10 305	+7,8%	-7,5%	10 281	0,67
2025-07-15	Cicha 56	okolica 150 m	37,81	parter	wtórny	10 050	+9,1%	-1,3%	10 825	0,65
2025-11-07	Jana Karola Chodkiewicza 93	okolica 188 m	35,6	4. piętro	wtórny	6882	+0,6%	-1,6%	6818	0,65
2025-06-06	Cicha 56	okolica 150 m	37,95	2. piętro	wtórny	11 199	+9,1%	-5,7%	11 527	0,64
2025-08-28	Grabowa 1	okolica 176 m	47,51	6. piętro	wtórny	7472	+9,5%	-2,3%	7990	0,63
2025-10-02	Jana Karola Chodkiewicza 73	okolica 198 m	37,25	2. piętro	wtórny	10 336	+3,9%	-0,6%	10 676	0,62
2025-08-08	Jana Karola Chodkiewicza 93	okolica 188 m	56,04	-	wtórny	6638	+9,5%	+12%	8141	0,61
2026-03-31	Joachima Lelewela 44	okolica 263 m	47,3	1. piętro	wtórny	9915	+0,4%	+3,2%	10 277	0,59
2026-06-03	Joachima Lelewela 46	okolica 299 m	47,7	-	wtórny	8386	+7,8%	+9,7%	9919	0,58
2026-03-10	Kasztanowa 45	okolica 275 m	38,26	1. piętro	wtórny	9043	+0,4%	-2,3%	8869	0,58
2026-05-25	Joachima Lelewela 46	okolica 299 m	36,3	-	wtórny	8953	+3,2%	+3,8%	9589	0,57
2026-01-07	Joachima Lelewela 44	okolica 263 m	36,2	2. piętro	wtórny	9696	+0,8%	-2,3%	9550	0,57
2026-02-26	Jana Kozietulskiego 27	okolica 286 m	32,77	parter	wtórny	11 443	+0,2%	-1,3%	11 313	0,55
2026-02-03	Jana Kozietulskiego 27	okolica 286 m	35,66	2. piętro	wtórny	13 320	+0,2%	-5,7%	12 589	0,55
2025-06-30	Kasztanowa 47	okolica 216 m	75,99	parter	wtórny	5922	+9,1%	+9%	7040	0,54
2025-07-31	Grabowa 3	okolica 226 m	47,2	-	wtórny	9322	+9,1%	+9,7%	11 161	0,54
2025-06-05	Joachima Lelewela 35	okolica 220 m	26,94	4. piętro	wtórny	8834	+9,1%	-7,5%	8918	0,54
2025-12-11	Kasztanowa 45	okolica 275 m	40,2	2. piętro	wtórny	10 448	-1,2%	+3,2%	10 655	0,54
2025-01-01	Jana Karola Chodkiewicza 93	okolica 188 m	64	parter	wtórny	7219	+13,2%	+12%	9159	0,52
2025-10-03	Kasztanowa 45	okolica 275 m	40,2	2. piętro	wtórny	6517	+3,9%	+3,2%	6989	0,51
2024-12-19	Jana Karola Chodkiewicza 93	okolica 188 m	33,3	2. piętro	wtórny	8048	+12,7%	-0,6%	9021	0,51
2026-06-11	Cicha 24	okolica 355 m	45	2. piętro	wtórny	8822	+7,8%	-0,3%	9485	0,51
2026-06-03	Cicha 24	okolica 355 m	37,2	-	wtórny	8065	+7,8%	+0,3%	8718	0,51
2025-01-29	Jana Karola Chodkiewicza 73	okolica 198 m	41,69	1. piętro	wtórny	9595	+13,2%	+5,1%	11 417	0,5
2025-08-22	Joachima Lelewela 44	okolica 263 m	36,8	3. piętro	wtórny	8696	+9,5%	-3,3%	9208	0,5
2025-03-29	Joachima Lelewela 35	okolica 220 m	47,67	parter	wtórny	8391	+13,7%	+8%	10 304	0,5
2024-10-07	Grabowa 1	okolica 176 m	38,25	-	wtórny	7320	+12,4%	+3,8%	8539	0,5
2025-03-28	Grabowa 3	okolica 226 m	37,9	-	wtórny	8113	+13,7%	+3,8%	9578	0,49
2025-03-21	Grabowa 3	okolica 226 m	47,2	-	wtórny	6716	+13,7%	+9,7%	8379	0,49
2025-03-14	Grabowa 3	okolica 226 m	47	-	wtórny	6489	+13,7%	+9,7%	8096	0,49
2025-11-26	Jana Karola Chodkiewicza 64	okolica 301 m	62,64	3. piętro	wtórny	9195	+0,6%	+6,1%	9814	0,49

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1062. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Cicha Bielawy	105 m	8218	39	162
Joachima Lelewela Leśne	136 m	8926	30	151
Kasztanowa Leśne	141 m	8876	23	103
Grabowa Leśne	176 m	7638	11	96
Jana Karola Chodkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	188 m	11 852	216	763
Jana Kozietulskiego Bielawy	218 m	9519	19	135
Powstańców Śląskich Bielawy	286 m	8248	14	69
Kazimierza Pułaskiego Bartodzieje	290 m	8697	10	79
Emilii Plater Bielawy	304 m	8769	8	49
Kaliska Leśne	327 m	8678	5	25

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ludwika Mierosławskiego w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8870 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7865 do 10 044 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1042), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ludwika Mierosławskiego?

Dobra cena dla kupującego to do 7865 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7865 do 10 044 zł/m². Powyżej 11 199 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ludwika Mierosławskiego?

Realna cena sprzedaży to około 8870 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8870 a 10 044 zł/m², a poniżej 7865 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ludwika Mierosławskiego wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (1042). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 438.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.