Wycena mieszkania: Magnuszewska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8518 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7657 ‑ 9593 zł/m²

9 na 10: 6939 ‑ 10 538

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (1424); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Magnuszewska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6939 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6939‑7657 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7657‑9593 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9593‑10 538 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 538 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7657 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9593 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8518 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8518‑9593 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 538 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7657 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8518 zł/m². Nie schodź poniżej 7657 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	9950 (9)	-	9954 (999)
30-40 m²	9350 (221)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	8704 (490)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	8508 (565)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	8616 (103)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 240 (14)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 999 (21)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	10 631 (13)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	8669 (388)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	9430 (213)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	9045 (258)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8825 (96)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	8502 (481)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1436 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-04	Magnuszewska 3	ta ulica	56,4	2. piętro	wtórny	7270	+9,5%	-	7960	1
2026-01-08	Modrakowa 42	okolica 119 m	42,27	4. piętro	wtórny	6742	+0,8%	-1,3%	6712	0,76
2025-08-22	Przyjazna 2	okolica 82 m	52,97	4. piętro	wtórny	5852	+9,5%	-1%	6345	0,74
2026-03-23	Modrakowa 44	okolica 173 m	51,9	3. piętro	wtórny	6744	+0,4%	-1%	6704	0,69
2026-04-02	Bohaterów Kragujewca 3	okolica 183 m	42	-	wtórny	7119	+1,2%	+6%	7634	0,69
2026-02-20	Przyjazna 3	okolica 177 m	52,97	4. piętro	wtórny	6419	+0,2%	-1%	6367	0,67
2025-10-06	Przyjazna 1	okolica 154 m	52,97	4. piętro	wtórny	8099	+3,9%	-1%	8330	0,65
2025-02-24	Przyjazna 4	okolica 83 m	52,97	-	wtórny	7344	+12,4%	+6,3%	8770	0,64
2025-09-05	Przyjazna 1	okolica 154 m	52,97	4. piętro	wtórny	5664	+9,6%	-1%	6145	0,63
2025-09-15	Modrakowa 44	okolica 173 m	41,8	-	wtórny	6938	+9,6%	+6%	8056	0,6
2025-10-29	Bohaterów Kragujewca 3	okolica 183 m	49,49	1. piętro	wtórny	6769	+3,9%	-0,3%	7011	0,6
2023-09-13	Magnuszewska 3	ta ulica	62,34	-	wtórny	6457	+22,2%	+8%	8524	0,59
2025-05-15	Przyjazna 1	okolica 154 m	42,42	3. piętro	wtórny	7426	+11,3%	-1,3%	8157	0,58
2026-02-17	Bohaterów Kragujewca 2	okolica 248 m	40,74	4. piętro	wtórny	8837	+0,2%	-1,3%	8739	0,56
2025-07-28	Modrakowa 44a	okolica 199 m	62,3	4. piętro	wtórny	6870	+9,1%	+0,6%	7545	0,54
2025-07-14	Modrakowa 44a	okolica 199 m	42,3	4. piętro	wtórny	7210	+9,1%	-1,3%	7768	0,54
2026-03-31	Modrakowa 46	okolica 277 m	42	3. piętro	wtórny	7738	+0,4%	-1,3%	7670	0,53
2025-07-15	Przyjazna 7	okolica 204 m	52,97	2. piętro	wtórny	8684	+9,1%	-	9478	0,53
2025-06-20	Modrakowa 44a	okolica 199 m	62,7	-	wtórny	6380	+9,1%	+8%	7517	0,53
2025-03-07	Przyjazna 5	okolica 172 m	52,97	-	wtórny	6702	+13,7%	+6,3%	8100	0,53
2026-02-09	Modrakowa 46	okolica 277 m	41,6	-	wtórny	7308	+0,2%	+6%	7757	0,52
2025-12-10	Bohaterów Kragujewca 6	okolica 260 m	33,79	-	wtórny	8286	-1,2%	+0,3%	8208	0,52
2025-12-10	Bohaterów Kragujewca 6	okolica 260 m	33,2	-	wtórny	8434	-1,2%	+0,3%	8354	0,52
2025-12-09	Bohaterów Kragujewca 6	okolica 260 m	61,77	3. piętro	wtórny	9633	-1,2%	+0,6%	9576	0,52
2025-06-27	Modrakowa 44A	okolica 207 m	52	-	wtórny	8462	+9,1%	+6,3%	9811	0,52
2026-02-26	Bohaterów Kragujewca 9	okolica 281 m	52,8	-	wtórny	9470	+0,2%	+6,3%	10 082	0,52
2025-05-08	Modrakowa 44a	okolica 199 m	42,3	-	wtórny	6454	+11,3%	+6%	7609	0,52
2025-02-07	Przyjazna 5	okolica 172 m	52,97	-	wtórny	6041	+12,4%	+6,3%	7214	0,51
2025-03-31	Bohaterów Kragujewca 3	okolica 183 m	42	-	wtórny	7619	+13,7%	+6%	9181	0,51
2026-01-09	Bohaterów Kragujewca 9	okolica 281 m	52,63	-	wtórny	5966	+0,8%	+6,3%	6394	0,51
2025-01-30	Przyjazna 5	okolica 172 m	42,42	-	wtórny	8722	+13,2%	+6%	10 465	0,5
2025-01-17	Przyjazna 5	okolica 172 m	42,42	-	wtórny	6412	+13,2%	+6%	7693	0,5
2026-05-25	Bohaterów Kragujewca 4	okolica 322 m	56,65	parter	wtórny	10 327	+3,2%	+4,6%	11 146	0,5
2025-10-09	Bohaterów Kragujewca 9	okolica 281 m	52,7	parter	wtórny	9469	+3,9%	+4,6%	10 289	0,47
2025-07-23	Bohaterów Kragujewca 6	okolica 260 m	46,92	3. piętro	wtórny	9793	+9,1%	-1,3%	10 551	0,46
2023-11-24	Przyjazna 4	okolica 83 m	52,97	-	wtórny	6041	+19%	+6,3%	7639	0,46
2025-07-11	Modrakowa 46	okolica 277 m	41	4. piętro	wtórny	7927	+9,1%	-1,3%	8540	0,44
2025-02-10	Bohaterów Kragujewca 7	okolica 238 m	42,42	3. piętro	wtórny	6459	+12,4%	-1,3%	7165	0,44
2024-06-14	Tadeusza Boya-Żeleńskiego 20	okolica 169 m	42,42	3. piętro	wtórny	7402	+18,4%	-1,3%	8652	0,43
2025-04-24	Przyjazna 3	okolica 177 m	63,56	3. piętro	pierwotny	3500	+12,3%	-15,5%	3320	0,43

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1436. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Przyjazna Wyżyny	82 m	7441	16	57
Tadeusza Boya-Żeleńskiego Wyżyny	106 m	7940	36	158
Modrakowa Wyżyny	119 m	8021	51	287
Bohaterów Kragujewca Wyżyny	183 m	9707	90	283
Adama Grzymały Siedleckiego Wyżyny	276 m	8479	29	159
Komuny Paryskiej Wyżyny	286 m	8367	14	73
Węgierska Wyżyny	380 m	7575	8	39
Zofii Nałkowskiej Wyżyny	394 m	7783	21	89
Ogrody Wyżyny	427 m	8146	70	482

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Magnuszewska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8518 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7657 do 9593 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (1424), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Magnuszewska?

Dobra cena dla kupującego to do 7657 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7657 do 9593 zł/m². Powyżej 10 538 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Magnuszewska?

Realna cena sprzedaży to około 8518 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8518 a 9593 zł/m², a poniżej 7657 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Magnuszewska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (1424). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 512.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.