Wycena mieszkania: Uznamska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8481 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7287 ‑ 9668 zł/m²

9 na 10: 6666 ‑ 11 314

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (39) i w okolicy do 800 m (880); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Uznamska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6666 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6666‑7287 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7287‑9668 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9668‑11 314 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 314 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7287 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9668 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8481 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8481‑9668 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 314 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7287 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8481 zł/m². Nie schodź poniżej 7287 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9050 (30)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	8734 (164)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8367 (299)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8443 (218)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9007 (111)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9195 (57)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	8732 (31)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	13 386 (9)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8291 (252)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9465 (154)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8499 (141)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8963 (131)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8445 (241)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (919 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-05	Uznamska 3	ta ulica	53	1. piętro	wtórny	10 943	+3,2%	-	11 292	1
2026-04-16	Uznamska 3	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	6958	+1,2%	-1,3%	6951	0,98
2025-11-18	Uznamska 3	ta ulica	53	1. piętro	wtórny	6698	+0,6%	-	6741	0,87
2025-08-26	Uznamska 3	ta ulica	42,4	2. piętro	wtórny	7901	+9,5%	-0,3%	8625	0,81
2025-07-15	Uznamska 12	ta ulica	59,6	parter	wtórny	6711	+9,1%	+4,6%	7662	0,79
2024-11-07	Uznamska 12	ta ulica	49,4	3. piętro	wtórny	7551	+14%	-1,3%	8497	0,66
2024-09-20	Uznamska 3	ta ulica	42,4	-	wtórny	6368	+12,7%	+6%	7601	0,63
2024-08-01	Uznamska 3	ta ulica	42,4	-	wtórny	4953	+14,5%	+6%	6008	0,62
2023-10-24	Uznamska 5	ta ulica	43,65	-	wtórny	8064	+19,9%	+6%	10 249	0,49
2023-10-02	Uznamska 12	ta ulica	49,4	-	wtórny	5000	+19,9%	+6%	6354	0,49
2022-12-29	Uznamska 12	ta ulica	49,9	-	wtórny	6814	+24,8%	+6%	9012	0,39
2022-12-29	Uznamska 12	ta ulica	63	-	wtórny	7143	+24,8%	+8%	9630	0,39
2022-04-07	Uznamska 3	ta ulica	42,4	-	wtórny	5967	+36,6%	+6%	8638	0,32
2021-12-08	Uznamska 5	ta ulica	43,45	3. piętro	wtórny	7595	+47,1%	-1,3%	11 027	0,29
2021-04-14	Uznamska 12	ta ulica	63	-	wtórny	5079	+46,8%	+8%	8055	0,24
2021-02-01	Uznamska 3	ta ulica	53	-	wtórny	5321	+47,7%	+6,3%	8351	0,23
2021-11-22	Uznamska 3	ta ulica	49,2	-	pierwotny	5285	+42,6%	-11%	6702	0,23
2020-03-16	Uznamska 3	ta ulica	53	-	wtórny	6755	+63,2%	+6,3%	11 712	0,18
2019-12-05	Uznamska 12	ta ulica	63	-	wtórny	4921	+68,9%	+8%	8976	0,17
2019-11-05	Uznamska 3	ta ulica	53	-	wtórny	5094	+71,8%	+6,3%	9300	0,16
2019-03-11	Uznamska 12	ta ulica	59,6	-	wtórny	4866	+81,1%	+6,3%	9364	0,14
2018-12-28	Uznamska 5	ta ulica	32,07	-	wtórny	6236	+86,8%	+0,3%	11 680	0,13
2018-10-18	Uznamska 5	ta ulica	32,07	3. piętro	wtórny	6236	+91,7%	-6,6%	11 169	0,12
2018-09-21	Uznamska 5	ta ulica	46,29	-	wtórny	3889	+92,2%	+6%	7920	0,12
2017-08-30	Uznamska 5	ta ulica	32,07	parter	-	4054	+103%	-1,3%	8120	0,08
2017-03-24	Uznamska 5	ta ulica	69,56	suterena	-	4313	+121,3%	+6,3%	10 144	0,07
2016-12-12	Uznamska 3	ta ulica	63,6	3. piętro	-	3498	+116,5%	+0,6%	7619	0,07
2026-05-11	Marii Curie Skłodowskiej 66	okolica 112 m	53	4. piętro	wtórny	7491	+3,2%	-1%	7652	0,06
2016-09-02	Uznamska 3	ta ulica	53	1. piętro	-	3925	+112,9%	-	8354	0,06
2026-08-28	Marii Curie Skłodowskiej 72	okolica 204 m	42,4	2. piętro	wtórny	8844	-	-0,3%	8818	0,05
2016-03-17	Uznamska 12	ta ulica	49,4	1. piętro	-	3907	+126,3%	-0,3%	8816	0,05
2025-09-10	C.Skłodowskiej 66	okolica 115 m	63,5	3. piętro	wtórny	6535	+9,6%	+0,6%	7206	0,05
2025-04-10	C.Skłodowskiej 64	okolica 69 m	74,1	2. piętro	wtórny	5668	+12,3%	+0,6%	6403	0,05
2025-03-14	C.Skłodowskiej 64	okolica 69 m	74,1	4. piętro	wtórny	6815	+13,7%	-0,4%	7720	0,05
2015-12-15	Uznamska 5	ta ulica	59,91	2. piętro	-	4340	+124,3%	-	9735	0,05
2025-02-11	C.Skłodowskiej 62-64	okolica 83 m	47	3. piętro	wtórny	7234	+12,4%	-1,3%	8025	0,05
2025-05-23	M. Skłodowskiej-Curie 66	okolica 111 m	53	-	wtórny	9245	+11,3%	+6,3%	10 933	0,05
2026-08-20	Marii Curie Skłodowskiej 76	okolica 250 m	53	1. piętro	wtórny	7981	-	-	7981	0,05
2024-12-30	C.Skłodowskiej 64	okolica 69 m	74,1	3. piętro	wtórny	6883	+12,7%	-0,4%	7728	0,05
2025-10-24	C.Skłodowskiej 70	okolica 174 m	53	1. piętro	wtórny	8302	+3,9%	-	8624	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 919. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
C.Skłodowskiej Bartodzieje	69 m	8099	110	134
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	73 m	7862	67	774
Mazurska Bartodzieje	252 m	7868	15	40
Ceramiczna Bartodzieje	335 m	15 094	8	118
Swarzewska Bartodzieje	390 m	6596	5	34
Koszalińska Bartodzieje	396 m	7709	10	119

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Uznamska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8481 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7287 do 9668 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (39) i w okolicy do 800 m (880), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Uznamska?

Dobra cena dla kupującego to do 7287 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7287 do 9668 zł/m². Powyżej 11 314 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Uznamska?

Realna cena sprzedaży to około 8481 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8481 a 9668 zł/m², a poniżej 7287 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Uznamska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (39) i w okolicy do 800 m (880). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 52.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.