English
Українська
Wycena mieszkania: Piękna 19, Michałowice
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (279 transakcji w rejestrze dla gmina Michałowice), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Piękna 19, Michałowice
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 653 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić10 653‑11 422 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz11 422‑12 623 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 623‑13 511 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 511 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 422 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 623 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)11 744 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 744‑12 623 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 511 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 422 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 744 zł/m². Nie schodź poniżej 11 422 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 20%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -1,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 20%, a typowa zmiana wynosiła +15,6% (połowa przypadków między -0,1% a +22%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 46 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 143,8% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Michałowice
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Michałowice dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Michałowice |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | - | - |
| 60-70 m² | - | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | 9617 (58) | 10 323 (143) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Michałowice |
|---|---|---|
| parter | 9617 (58) | 10 435 (141) |
| 1-2 piętro | - | 13 196 (12) |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (58 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-01-21 | Piękna 19 | ten budynek | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 1 |
| 2023-01-23 | Piękna 15 | ta ulica | 141,06 | parter | wtórny | 6019 | +59,8% | -1,2% | 9503 | 0,69 |
| 2023-04-27 | Piękna 1 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 10 067 | +59,8% | +21,4% | 19 523 | 0,59 |
| 2023-03-31 | Piękna 22 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,58 |
| 2023-02-15 | Piękna 10 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,56 |
| 2023-02-06 | Piękna 3 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +59,8% | +21,4% | 12 362 | 0,56 |
| 2023-01-26 | Piękna 30 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6912 | +59,8% | +21,4% | 13 407 | 0,55 |
| 2023-01-25 | Piękna 9 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 7018 | +59,8% | +21,4% | 13 613 | 0,55 |
| 2023-01-20 | Piękna 5 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-20 | Piękna 28 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6728 | +59,8% | +21,4% | 13 050 | 0,55 |
| 2023-01-20 | Piękna 38 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +59,8% | +21,4% | 12 362 | 0,55 |
| 2023-01-19 | Piękna 6 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-19 | Piękna 23 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6728 | +59,8% | +21,4% | 13 050 | 0,55 |
| 2023-01-19 | Piękna 34 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6728 | +59,8% | +21,4% | 13 050 | 0,55 |
| 2023-01-18 | Piękna 17 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-18 | Piękna 13 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6244 | +59,8% | +21,4% | 12 112 | 0,55 |
| 2023-01-17 | Piękna 27 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 5849 | +59,8% | +21,4% | 11 344 | 0,55 |
| 2023-01-17 | Piękna 40 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6586 | +59,8% | +21,4% | 12 775 | 0,55 |
| 2023-01-16 | Piękna 24 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +59,8% | +21,4% | 12 362 | 0,55 |
| 2023-01-13 | Piękna 21 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-13 | Piękna 16 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6238 | +59,8% | +21,4% | 12 101 | 0,55 |
| 2023-01-13 | Piękna 31 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +59,8% | +21,4% | 12 362 | 0,55 |
| 2023-01-13 | Piękna 26 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-11 | Piękna 25 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-11 | Piękna 35 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +59,8% | +21,4% | 12 362 | 0,55 |
| 2023-01-05 | Piękna 29 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2023-01-05 | Piękna 4 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6274 | +59,8% | +21,4% | 12 169 | 0,55 |
| 2023-01-05 | Piękna 8 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +59,8% | +21,4% | 11 674 | 0,55 |
| 2022-12-29 | Piękna 7 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +46,9% | +21,4% | 10 736 | 0,54 |
| 2022-12-29 | Piękna 32 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +46,9% | +21,4% | 11 368 | 0,54 |
| 2022-12-29 | Piękna 18 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 7222 | +46,9% | +21,4% | 12 883 | 0,54 |
| 2022-12-29 | Piękna 36 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6586 | +46,9% | +21,4% | 11 748 | 0,54 |
| 2022-12-28 | Piękna 20 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6019 | +46,9% | +21,4% | 10 736 | 0,54 |
| 2022-12-27 | Piękna 14 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 7018 | +46,9% | +21,4% | 12 519 | 0,54 |
| 2022-12-20 | Piękna 11 | ta ulica | 141,06 | parter | pierwotny | 6373 | +46,9% | +21,4% | 11 368 | 0,54 |
| 2025-02-21 | Czapli 20A | okolica 531 m | 141,88 | parter | wtórny | 9515 | +16,6% | -1,2% | 10 965 | 0,3 |
| 2026-03-25 | Orzechowy Sad 11 | okolica 747 m | 160,39 | parter | pierwotny | 9103 | +0,6% | +21,4% | 11 114 | 0,19 |
| 2026-03-24 | Orzechowy Sad 11 | okolica 747 m | 159,82 | parter | pierwotny | 9135 | +0,6% | +21,4% | 11 153 | 0,19 |
| 2026-03-30 | Orzechowy Sad 9 | okolica 752 m | 159,67 | parter | pierwotny | 8643 | +0,6% | +21,4% | 10 552 | 0,18 |
| 2026-03-30 | Orzechowy Sad 9 | okolica 752 m | 159,86 | parter | pierwotny | 9008 | +0,6% | +21,4% | 10 998 | 0,18 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 58. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Parkowa | 677 m | 10 188 | 23 | 28 |
| Kwitnąca | 716 m | 10 853 | 11 | 11 |
| Orzechowy Sad | 747 m | 8530 | 10 | 10 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Piękna 19 w Michałowice?
Szacunkowa wartość to 11 744 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 422 do 12 623 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (23), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Piękna 19?
Dobra cena dla kupującego to do 11 422 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 422 do 12 623 zł/m². Powyżej 13 511 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Piękna 19?
Realna cena sprzedaży to około 11 744 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 744 a 12 623 zł/m², a poniżej 11 422 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Piękna 19 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 20%; typowa zmiana +15,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 159 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (23). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 159 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 20%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 46.1).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).