Wycena mieszkania: Przystań 30, Łomianki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (3049 transakcji w rejestrze dla Łomianki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 680 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 446 ‑ 14 008 zł/m²

9 na 10: 10 771 ‑ 14 855

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (845); waga porównywalnych 88%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.91, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Przystań 30, Łomianki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 771 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 771‑11 446 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 446‑14 008 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 008‑14 855 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 855 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 446 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 008 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 680 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 680‑14 008 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 855 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 446 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 680 zł/m². Nie schodź poniżej 11 446 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

-8,4%

Zmiana w 12 mies.

+7,3%

Transakcje, 12 mies.

444

+27,2% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-8,4%

szczyt: styczeń 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -8,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +8,3% (połowa przypadków między -1,1% a +21,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 97 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji wzrosła o 27,2% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest 8,4% poniżej szczytu z stycznia 2026.

Indeks ceny za m²: Łomianki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Łomianki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Łomianki
do 30 m²	-	13 920 (11)
30-40 m²	12 113 (261)	12 123 (273)
40-50 m²	11 583 (57)	11 954 (77)
50-60 m²	11 755 (73)	11 891 (101)
60-70 m²	10 900 (34)	11 220 (91)
70-80 m²	12 519 (192)	11 163 (151)
80-100 m²	11 460 (84)	11 339 (151)
ponad 100 m²	9876 (155)	10 517 (231)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Łomianki
parter	11 439 (476)	11 311 (642)
1-2 piętro	11 839 (237)	11 826 (320)
3-4 piętro	12 136 (90)	12 226 (112)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	12 038 (53)	10 981 (12)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.06, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (856 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-09-03	Przystań 30	ten budynek	102,35	parter	wtórny	13 063	-	+13,4%	14 807	1
2026-07-23	Przystań 26	ta ulica	101,61	parter	wtórny	12 400	-	+13,4%	14 056	0,55
2026-07-28	Przystań 8	ta ulica	101,56	parter	pierwotny	8271	-	+31,8%	10 902	0,44
2026-07-28	Przystań 6	ta ulica	100,69	parter	pierwotny	8909	-	+31,8%	11 742	0,44
2026-07-23	Przystań 14	ta ulica	101,36	parter	pierwotny	8496	-	+31,8%	11 198	0,44
2026-05-06	Przystań 14	ta ulica	102,57	parter	pierwotny	7800	+5,3%	+31,8%	10 826	0,42
2026-04-30	Przystań 12	ta ulica	100,89	parter	pierwotny	9394	+4,6%	+31,8%	12 952	0,41
2026-04-30	Przystań 10	ta ulica	102,13	parter	pierwotny	8685	+4,6%	+31,8%	11 974	0,41
2026-04-28	Przystań 12	ta ulica	100,6	parter	pierwotny	8549	+4,6%	+31,8%	11 786	0,41
2026-04-28	Przystań 10	ta ulica	101,02	parter	pierwotny	8353	+4,6%	+31,8%	11 517	0,41
2026-04-28	Przystań 8	ta ulica	101,97	parter	pierwotny	8336	+4,6%	+31,8%	11 493	0,41
2024-06-26	Brzegowa 3O	okolica 1 m	102,35	parter	pierwotny	4885	+32,2%	+31,8%	8515	0,02
2026-07-10	Brzegowa 11E	okolica 234 m	91,32	parter	pierwotny	10 753	-	+22,7%	13 191	0,02
2023-02-10	Brzegowa 3O	okolica 1 m	102,39	parter	pierwotny	5538	+75,9%	+31,8%	12 837	0,01
2023-03-24	Brzegowa 3N	okolica 23 m	101,49	parter	pierwotny	5912	+76,7%	+31,8%	13 772	0,01
2023-02-21	Brzegowa 3N	okolica 23 m	101,59	parter	pierwotny	5906	+75,9%	+31,8%	13 691	0,01
2023-02-24	Brzegowa 3A	okolica 31 m	122,83	parter	pierwotny	5675	+75,9%	+31,8%	13 154	0,01
2023-02-03	Brzegowa 3A	okolica 31 m	123,39	parter	pierwotny	5730	+75,9%	+31,8%	13 283	0,01
2023-02-24	Brzegowa 3B	okolica 41 m	122,29	parter	pierwotny	6297	+75,9%	+31,8%	14 596	0,01
2023-02-06	Brzegowa 3B	okolica 41 m	123,98	parter	pierwotny	5501	+75,9%	+31,8%	12 752	0,01
2023-02-22	Brzegowa 3M	okolica 46 m	101,7	parter	pierwotny	5900	+75,9%	+31,8%	13 676	0,01
2025-11-07	Łużycka 13G	okolica 441 m	96,55	parter	wtórny	14 236	-5,8%	+5,5%	14 150	0,01
2023-01-31	Brzegowa 3M	okolica 46 m	101,61	parter	pierwotny	5265	+66,6%	+31,8%	11 563	0,01
2023-02-09	Brzegowa 3C	okolica 65 m	122,78	parter	pierwotny	5677	+75,9%	+31,8%	13 160	0,01
2023-02-07	Brzegowa 3C	okolica 65 m	122,68	parter	pierwotny	5673	+75,9%	+31,8%	13 152	0,01
2023-02-08	Brzegowa 3Ł	okolica 68 m	102,17	parter	pierwotny	6156	+75,9%	+31,8%	14 271	0,01
2023-01-31	Brzegowa 3Ł	okolica 68 m	102,28	parter	pierwotny	5348	+66,6%	+31,8%	11 745	0,01
2023-02-07	Brzegowa 3L	okolica 90 m	99,01	parter	pierwotny	5443	+75,9%	+22,7%	11 743	0,01
2023-02-06	Brzegowa 3L	okolica 90 m	99,17	parter	pierwotny	5434	+75,9%	+22,7%	11 724	0,01
2023-02-21	Brzegowa 3D	okolica 100 m	118,7	parter	pierwotny	5956	+75,9%	+31,8%	13 807	0,01
2023-02-07	Brzegowa 3D	okolica 100 m	121,93	parter	pierwotny	5683	+75,9%	+31,8%	13 174	0,01
2025-11-05	Łużycka 13J	okolica 496 m	95,21	parter	wtórny	14 694	-5,8%	+5,5%	14 605	0,01
2023-11-10	Wiślana 1A	okolica 189 m	74,47	parter	pierwotny	8460	+52%	+18,6%	15 246	0,01
2023-02-17	Brzegowa 3K	okolica 113 m	103,21	parter	pierwotny	5222	+75,9%	+31,8%	12 106	0,01
2023-02-13	Brzegowa 3K	okolica 113 m	102,25	parter	pierwotny	5271	+75,9%	+31,8%	12 220	0,01
2024-10-16	Łużycka 16AB	okolica 388 m	74,33	parter	wtórny	12 888	+13,7%	+2%	14 944	0,01
2023-10-30	Wiślana 1A	okolica 189 m	75,07	parter	pierwotny	7993	+57,5%	+18,6%	14 929	0,01
2023-02-10	Brzegowa 3E	okolica 121 m	118,23	parter	pierwotny	5980	+75,9%	+31,8%	13 862	0,01
2023-02-07	Brzegowa 3E	okolica 121 m	124,13	parter	pierwotny	5615	+75,9%	+31,8%	13 017	0,01
2026-05-07	Krajobrazowa 3	okolica 576 m	94,6	parter	wtórny	12 844	+5,3%	+5,5%	14 269	0,01

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 856. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Brzegowa	1 m	9905	16	49
Łużycka	104 m	11 460	39	109
Wiślana	182 m	11 921	462	508
Kościelna Droga	546 m	11 235	32	311
Karola Szymanowskiego	622 m	5694	4	12
Fabryczna	709 m	11 348	70	92
Majora Bronisława Kamińskiego	786 m	10 559	4	27

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Przystań 30 w Łomianki?

Szacunkowa wartość to 12 680 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 446 do 14 008 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (845), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Przystań 30?

Dobra cena dla kupującego to do 11 446 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 446 do 14 008 zł/m². Powyżej 14 855 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Przystań 30?

Realna cena sprzedaży to około 12 680 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 680 a 14 008 zł/m², a poniżej 11 446 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Przystań 30 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +8,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1086 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (11) i w okolicy do 800 m (845). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1086 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 29.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.