Wycena mieszkania: Szpitalna 17A, Mińsk Mazowiecki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2776 transakcji w rejestrze dla Mińsk Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9522 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

8436 ‑ 10 516 zł/m²

9 na 10: 7292 ‑ 11 610

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (29) i w okolicy (377); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szpitalna 17A, Mińsk Mazowiecki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7292 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7292‑8436 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8436‑10 516 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 516‑11 610 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 610 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8436 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 516 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9522 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9522‑10 516 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 610 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8436 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9522 zł/m². Nie schodź poniżej 8436 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-4%

Zmiana w 12 mies.

+0,3%

Transakcje, 12 mies.

539

+37,9% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-9,9%

szczyt: luty 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +21,9% (połowa przypadków między +11,3% a +33,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 44 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji wzrosła o 37,9% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest 9,9% poniżej szczytu z lutego 2026.

Indeks ceny za m²: Mińsk Mazowiecki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Mińsk Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Mińsk Mazowiecki
do 30 m²	12 311 (15)	11 969 (110)
30-40 m²	10 839 (78)	11 169 (288)
40-50 m²	10 440 (131)	10 814 (469)
50-60 m²	11 188 (93)	10 286 (314)
60-70 m²	10 656 (46)	10 361 (260)
70-80 m²	9743 (26)	10 415 (139)
80-100 m²	10 255 (18)	9780 (50)
ponad 100 m²	8550 (19)	7520 (45)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Mińsk Mazowiecki
parter	10 783 (86)	10 758 (262)
1-2 piętro	11 144 (190)	10 720 (731)
3-4 piętro	10 523 (127)	10 709 (582)
5. piętro i wyżej	-	10 235 (46)
piętro nieznane	8899 (23)	8115 (54)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.99, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.96 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (426 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-29	Szpitalna 17A	ten budynek	63,8	4. piętro	wtórny	10 172	-0,1%	-0,4%	10 119	1
2026-05-08	Szpitalna 17A	ten budynek	89,4	1. piętro	wtórny	8166	-0,1%	+8,3%	8835	1
2026-03-31	Szpitalna 17A	ten budynek	65,5	parter	wtórny	8702	-5,8%	+1,6%	8327	0,95
2026-03-03	Szpitalna 17A	ten budynek	48,3	parter	wtórny	8696	-5,8%	-3%	7946	0,95
2025-08-07	Szpitalna 17A	ten budynek	44,58	4. piętro	wtórny	11 328	+2,2%	-4,9%	11 011	0,81
2025-06-18	Szpitalna 17A	ten budynek	55,1	parter	wtórny	9165	+2,2%	+1,3%	9489	0,78
2025-06-11	Szpitalna 17A	ten budynek	64,2	3. piętro	wtórny	8723	+2,2%	-0,4%	8878	0,78
2024-06-10	Szpitalna 17A	ten budynek	33,6	4. piętro	wtórny	7440	+20,4%	-6%	8426	0,59
2026-05-15	Szpitalna 17B	ta ulica	39,8	3. piętro	wtórny	7663	-0,1%	-6%	7197	0,55
2024-03-27	Szpitalna 17A	ten budynek	78,1	parter	wtórny	7670	+25,8%	+1%	9745	0,55
2024-02-20	Szpitalna 17A	ten budynek	47,4	1. piętro	wtórny	7384	+26,7%	-4,2%	8958	0,54
2024-01-09	Szpitalna 17A	ten budynek	49,7	-	wtórny	8048	+29,7%	+3,9%	10 846	0,52
2026-02-23	Szpitalna 17	ta ulica	32,6	parter	wtórny	8282	-9,9%	-4,1%	7157	0,51
2026-02-11	Szpitalna 17B	ta ulica	48,6	2. piętro	wtórny	8128	-9,9%	-4,2%	7011	0,51
2026-02-05	Szpitalna 17	ta ulica	53,33	1. piętro	wtórny	9844	-9,9%	-	8866	0,51
2026-02-04	Szpitalna 17B	ta ulica	58	parter	wtórny	7793	-9,9%	+1,3%	7111	0,51
2023-12-12	Szpitalna 17A	ten budynek	35	2. piętro	wtórny	7143	+31,6%	-5,3%	8898	0,51
2025-12-29	Szpitalna 17	ta ulica	46	2. piętro	wtórny	8478	-0,5%	-4,2%	8078	0,49
2023-09-22	Szpitalna 17A	ten budynek	35	2. piętro	wtórny	6571	+60,4%	-5,3%	9980	0,48
2025-07-30	Szpitalna 17B	ta ulica	22	parter	wtórny	10 909	+0,3%	-10,3%	9823	0,44
2025-06-03	Szpitalna 17	ta ulica	53	2. piętro	wtórny	9717	+2,2%	-	9929	0,43
2025-06-03	Szpitalna 17	ta ulica	53	2. piętro	wtórny	9717	+2,2%	-	9929	0,43
2025-05-05	Szpitalna 17B	ta ulica	48,9	2. piętro	wtórny	9980	+1,4%	-4,2%	9695	0,42
2023-03-07	Szpitalna 17A	ten budynek	36,3	parter	wtórny	7438	+66,3%	-4,1%	11 871	0,42
2025-04-10	Szpitalna 17B	ta ulica	33	3. piętro	wtórny	7576	+6,7%	-6%	7603	0,41
2025-03-27	Szpitalna 17B	ta ulica	62,2	2. piętro	wtórny	7556	+12,6%	+0,3%	8534	0,4
2025-03-10	Szpitalna 17	ta ulica	33,6	parter	wtórny	8631	+12,6%	-4,1%	9324	0,4
2025-01-15	Szpitalna 17B	ta ulica	21,91	parter	wtórny	9600	+12,2%	-10,3%	9668	0,38
2022-10-26	Szpitalna 17A	ten budynek	45,7	4. piętro	wtórny	6018	+76,5%	-4,9%	10 104	0,37
2024-10-09	Szpitalna 17	ta ulica	69,5	2. piętro	wtórny	9784	+6,8%	+0,3%	10 478	0,35
2024-08-07	Szpitalna 17	ta ulica	47,2	3. piętro	wtórny	7373	+17,3%	-4,9%	8226	0,34
2022-04-20	Szpitalna 17A	ten budynek	56	1. piętro	wtórny	6652	+47,6%	-	9818	0,32
2024-02-20	Szpitalna 17	ta ulica	58	3. piętro	wtórny	5690	+26,7%	-0,7%	7156	0,29
2024-01-26	Szpitalna 17B	ta ulica	22	parter	wtórny	10 545	+29,7%	-10,3%	12 276	0,29
2024-01-25	Szpitalna 17B	ta ulica	22	parter	wtórny	7636	+29,7%	-10,3%	8890	0,29
2021-11-24	Szpitalna 17A	ten budynek	52,8	4. piętro	wtórny	6250	+82,2%	-0,7%	11 306	0,29
2021-09-29	Szpitalna 17A	ten budynek	47,8	2. piętro	wtórny	5858	+89,6%	-4,2%	10 641	0,27
2023-10-25	Szpitalna 17	ta ulica	52,9	1. piętro	wtórny	7089	+51,3%	-	10 723	0,27
2023-10-11	Szpitalna 17	ta ulica	125,5	3. piętro	wtórny	5418	+51,3%	+19,9%	9829	0,27
2023-10-09	Szpitalna 17	ta ulica	69,5	3. piętro	wtórny	5971	+51,3%	-0,4%	8996	0,27

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 426. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
1 Plm Warszawa	67 m	9900	45	74
Szkolna	126 m	8570	8	19
Błonie	188 m	9700	24	41
Siennicka	190 m	11 677	66	118
Braci Śniadeckich	274 m	11 223	4	7
Cicha	359 m	10 468	22	38
Nadrzeczna	370 m	9218	8	16
Miodowa	405 m	7773	11	16
Bulwarna	410 m	11 052	19	41

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szpitalna 17A w Mińsk Mazowiecki?

Szacunkowa wartość to 9522 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8436 do 10 516 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (29) i w okolicy (377), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szpitalna 17A?

Dobra cena dla kupującego to do 8436 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8436 do 10 516 zł/m². Powyżej 11 610 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szpitalna 17A?

Realna cena sprzedaży to około 9522 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9522 a 10 516 zł/m², a poniżej 8436 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szpitalna 17A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +21,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1675 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (29) i w okolicy (377). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1675 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 19%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 84.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.