Wycena mieszkania: Pawia 7, Piaseczno

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2118 transakcji w rejestrze dla Piaseczno), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 182 zł/m²

poziom cen: wrzesień 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 408 ‑ 14 111 zł/m²

9 na 10: 10 907 ‑ 14 803

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (35) i w okolicy (217); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Pawia 7, Piaseczno

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 907 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 907‑12 408 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 408‑14 111 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 111‑14 803 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 803 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 408 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 111 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 182 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 182‑14 111 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 803 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 408 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 182 zł/m². Nie schodź poniżej 12 408 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

+7,8%

Zmiana w 12 mies.

+6%

Transakcje, 12 mies.

1016

+29,9% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-2,4%

szczyt: lipiec 2026

W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -31,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 206 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.

Liczba transakcji wzrosła o 29,9% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (wrzesień 2026).

Indeks ceny za m²: Piaseczno

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Piaseczno dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Piaseczno
do 30 m²	13 133 (5)	14 427 (86)
30-40 m²	13 539 (60)	13 591 (279)
40-50 m²	13 117 (91)	13 424 (475)
50-60 m²	13 035 (52)	12 902 (332)
60-70 m²	11 234 (24)	12 581 (240)
70-80 m²	11 257 (21)	12 091 (200)
80-100 m²	9678 (13)	11 461 (162)
ponad 100 m²	7144 (6)	10 057 (332)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Piaseczno
parter	12 723 (34)	11 899 (769)
1-2 piętro	13 156 (112)	13 046 (845)
3-4 piętro	11 891 (73)	12 885 (370)
5. piętro i wyżej	13 166 (32)	12 605 (77)
piętro nieznane	11 196 (21)	11 570 (45)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×0.96, 5 i wyżej ×0.94 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (272 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-09-16	Pawia 7	ten budynek	50,84	3. piętro	wtórny	12 962	-	+3,8%	13 460	1
2026-08-19	Pawia 7	ten budynek	51,35	3. piętro	wtórny	12 249	-1,4%	+3,8%	12 545	0,98
2026-07-03	Pawia 7	ten budynek	46,8	3. piętro	wtórny	9620	-2,4%	+1,1%	9498	0,95
2026-06-03	Pawia 7	ten budynek	47,67	1. piętro	wtórny	13 174	-1,1%	-2,6%	12 680	0,93
2026-05-29	Pawia 7	ten budynek	48,94	3. piętro	wtórny	14 089	+0,1%	+1,1%	14 257	0,91
2026-05-28	Pawia 7	ten budynek	51,4	-	wtórny	12 237	+0,1%	+10,3%	13 503	0,91
2026-02-26	Pawia 7	ten budynek	40,61	parter	wtórny	12 792	+10,4%	-3,8%	13 590	0,85
2026-02-13	Pawia 7	ten budynek	52,86	2. piętro	wtórny	12 278	+10,4%	-	13 556	0,85
2026-02-04	Pawia 7	ten budynek	48,43	1. piętro	wtórny	12 286	+10,4%	-2,6%	13 209	0,85
2025-12-19	Pawia 7	ten budynek	55,31	3. piętro	wtórny	11 101	+10,6%	+3,8%	12 751	0,81
2025-12-16	Pawia 7	ten budynek	51,22	2. piętro	wtórny	11 695	+10,6%	-	12 935	0,81
2025-11-06	Pawia 7	ten budynek	86,47	-	wtórny	9343	+7,7%	+24,9%	12 562	0,79
2025-11-05	Pawia 7	ten budynek	51,15	2. piętro	wtórny	12 239	+7,7%	-	13 179	0,79
2025-07-17	Pawia 7	ten budynek	51,81	1. piętro	wtórny	12 314	+6,9%	-	13 162	0,72
2025-07-16	Pawia 7	ten budynek	47,4	3. piętro	wtórny	12 764	+6,9%	+1,1%	13 794	0,72
2025-02-20	Pawia 7	ten budynek	46,08	1. piętro	wtórny	11 393	+12,4%	-2,6%	12 468	0,64
2024-11-27	Pawia 7	ten budynek	50,47	3. piętro	wtórny	12 483	+10,5%	+3,8%	14 322	0,6
2024-10-01	Pawia 7	ten budynek	53,5	1. piętro	wtórny	11 953	+15,2%	-	13 775	0,59
2024-08-20	Pawia 7	ten budynek	66,66	1. piętro	wtórny	12 436	+21,3%	-	15 081	0,56
2026-09-18	Pawia 5	ta ulica	48,5	3. piętro	wtórny	12 784	-	+1,1%	12 926	0,55
2024-07-19	Pawia 7	ten budynek	59,39	1. piętro	wtórny	12 460	+23,7%	-	15 410	0,55
2026-08-25	Pawia 5	ta ulica	32,2	3. piętro	wtórny	13 727	-1,4%	+0,3%	13 583	0,54
2026-08-12	Pawia 6	ta ulica	56,67	4. piętro	wtórny	12 052	-1,4%	+3,8%	12 344	0,54
2026-08-10	Pawia 6	ta ulica	54,92	1. piętro	wtórny	11 834	-1,4%	-	11 672	0,54
2026-08-06	Pawia 2	ta ulica	31,34	2. piętro	wtórny	12 763	-1,4%	-3,4%	12 162	0,54
2026-06-05	Pawia 5	ta ulica	31,4	1. piętro	wtórny	13 025	-1,1%	-3,4%	12 441	0,51
2026-05-25	Pawia 9	ta ulica	48,89	-	wtórny	13 397	+0,1%	+7,4%	14 394	0,5
2026-05-19	Pawia 5	ta ulica	43,5	-	wtórny	11 816	+0,1%	+7,4%	12 695	0,5
2026-05-12	Pawia 6	ta ulica	57,64	1. piętro	wtórny	13 688	+0,1%	-	13 699	0,5
2026-04-27	Pawia 6	ta ulica	78,05	7. piętro	wtórny	10 890	+5,9%	+13,7%	13 106	0,49
2026-04-09	Pawia 2	ta ulica	48,15	3. piętro	wtórny	11 371	+5,9%	+1,1%	12 174	0,49
2026-03-24	Pawia 9	ta ulica	37,86	1. piętro	wtórny	14 263	+7,8%	-3,4%	14 858	0,48
2026-01-22	Pawia 4	ta ulica	31,15	2. piętro	wtórny	13 323	+9,9%	-3,4%	14 142	0,46
2025-12-18	Pawia 3	ta ulica	67,1	2. piętro	wtórny	11 162	+10,6%	-	12 347	0,45
2025-12-18	Pawia 2	ta ulica	47,73	3. piętro	wtórny	13 409	+10,6%	+1,1%	14 996	0,45
2025-12-11	Pawia 9	ta ulica	64,3	2. piętro	wtórny	10 886	+10,6%	-	12 041	0,45
2025-10-15	Pawia 8	ta ulica	57,04	3. piętro	wtórny	12 884	+7,3%	+3,8%	14 356	0,43
2025-07-25	Pawia 9	ta ulica	31,04	2. piętro	wtórny	14 481	+6,9%	-3,4%	14 955	0,4
2025-07-21	Pawia 6	ta ulica	57,83	4. piętro	wtórny	11 586	+6,9%	+3,8%	12 859	0,4
2025-06-27	Pawia 1	ta ulica	34,95	2. piętro	wtórny	13 820	+8,1%	-3,4%	14 440	0,39

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 272. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Pelikanów	82 m	13 443	30	31
Kazimierza Jarząbka	86 m	13 691	44	44
Strusia	110 m	12 710	42	42
Albatrosów	193 m	11 277	54	54
Powstańców Warszawy	379 m	11 196	16	16
Generała Sikorskiego	388 m	10 304	9	10
Aleja Róż	433 m	11 357	9	9
Gen.Sikorskiego	434 m	11 511	4	4
Szkolna	507 m	12 060	26	26

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Pawia 7 w Piaseczno?

Szacunkowa wartość to 13 182 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 408 do 14 111 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (35) i w okolicy (217), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Pawia 7?

Dobra cena dla kupującego to do 12 408 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 408 do 14 111 zł/m². Powyżej 14 803 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Pawia 7?

Realna cena sprzedaży to około 13 182 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 182 a 14 111 zł/m², a poniżej 12 408 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Pawia 7 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 2106 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (35) i w okolicy (217). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 2106 transakcji (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 19%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 102.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.