Wycena mieszkania: Fordońska 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7946 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7064 ‑ 9365 zł/m²

9 na 10: 6519 ‑ 10 032

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (17), na tej ulicy (928) i w okolicy (447); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Fordońska 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6519 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6519‑7064 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7064‑9365 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9365‑10 032 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 032 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7064 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9365 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7946 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7946‑9365 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 032 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7064 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7946 zł/m². Nie schodź poniżej 7064 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9548 (67)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9401 (391)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8680 (305)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8829 (303)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	9426 (170)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8956 (112)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	9050 (26)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	9674 (18)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	8744 (238)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8982 (300)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	9009 (306)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 199 (369)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	8611 (179)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1392 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-22	Fordońska 4	ten budynek	17,52	1. piętro	pierwotny	10 925	+3,9%	-24,2%	8600	1
2025-10-07	Fordońska 4	ten budynek	83,6	6. piętro	pierwotny	8828	+3,9%	-15,7%	7733	1
2025-03-17	Fordońska 4	ten budynek	45,04	2. piętro	pierwotny	9856	+13,7%	-16,3%	9383	0,85
2024-01-02	Fordońska 4	ten budynek	25,43	6. piętro	pierwotny	11 404	+19,9%	-28,3%	9804	0,62
2023-12-01	Fordońska 4	ten budynek	25,44	7. piętro	pierwotny	11 753	+18,8%	-28,3%	10 007	0,6
2023-06-26	Fordońska 4	ten budynek	25,64	3. piętro	pierwotny	10 881	+28,3%	-25%	10 472	0,52
2022-12-12	Fordońska 4	ten budynek	80,46	4. piętro	pierwotny	7233	+24,8%	-11,7%	7969	0,46
2022-11-09	Fordońska 4	ten budynek	44,41	5. piętro	pierwotny	7227	+23,6%	-20,8%	7073	0,45
2022-10-10	Fordońska 4	ten budynek	72,88	5. piętro	pierwotny	9727	+25,3%	-20,1%	9737	0,44
2022-10-05	Fordońska 4	ten budynek	73,11	6. piętro	pierwotny	8036	+25,3%	-20,1%	8044	0,44
2022-10-04	Fordońska 4	ten budynek	25,62	4. piętro	pierwotny	9996	+25,3%	-25%	9394	0,44
2022-10-04	Fordońska 4	ten budynek	44,24	4. piętro	pierwotny	7414	+25,3%	-17,1%	7697	0,44
2022-10-03	Fordońska 4	ten budynek	25,42	5. piętro	pierwotny	9706	+25,3%	-28,3%	8717	0,44
2022-09-29	Fordońska 4	ten budynek	44,05	4. piętro	pierwotny	6745	+26,2%	-17,1%	7056	0,43
2022-09-20	Fordońska 4	ten budynek	44,4	6. piętro	pierwotny	7426	+26,2%	-20,8%	7423	0,43
2022-09-14	Fordońska 4	ten budynek	44,59	3. piętro	pierwotny	7020	+26,2%	-17,1%	7344	0,43
2022-09-13	Fordońska 4	ten budynek	44,48	3. piętro	pierwotny	6519	+26,2%	-17,1%	6820	0,43
2025-08-29	Żmudzka 3	okolica 167 m	37,95	5. piętro	wtórny	8959	+9,5%	-21,8%	7675	0,15
2025-12-10	Żmudzka 13	okolica 277 m	47,4	-	wtórny	6751	-1,2%	-7,1%	6195	0,12
2024-10-10	Żmudzka 3	okolica 167 m	37,95	4. piętro	wtórny	6719	+12,4%	-18,1%	6183	0,12
2026-08-06	Gajowa 16	okolica 377 m	72,1	3. piętro	wtórny	7074	-	-12,7%	6177	0,11
2025-09-04	Żmudzka 5a	okolica 277 m	47,77	2. piętro	wtórny	7431	+9,6%	-12,6%	7118	0,11
2026-04-30	Gajowa 16a	okolica 393 m	49,7	4. piętro	wtórny	7042	+1,2%	-13,5%	6168	0,1
2026-03-30	Cegielniana 6	okolica 384 m	78,57	-	wtórny	8782	+0,4%	-6,3%	8264	0,1
2024-07-11	Żmudzka 5	okolica 218 m	57	-	wtórny	6368	+17,2%	-6,8%	6955	0,1
2026-01-26	Cegielniana 4	okolica 405 m	120,19	parter	wtórny	6240	+0,8%	+5,3%	6625	0,09
2024-10-14	Żmudzka 13	okolica 277 m	29,43	6. piętro	wtórny	7815	+12,4%	-25,1%	6574	0,09
2024-10-24	Gajowa 17	okolica 294 m	51,9	1. piętro	wtórny	8478	+12,4%	-12,3%	8352	0,08
2024-08-19	Żmudzka 5a	okolica 277 m	37,95	-	wtórny	7404	+14,5%	-12,1%	7451	0,08
2023-11-02	Żmudzka 5	okolica 218 m	37,06	11. piętro	wtórny	7690	+19%	-21,8%	7159	0,08
2024-03-26	Żmudzka 10A	okolica 264 m	38,81	-	wtórny	10 307	+18%	-12,1%	10 686	0,08
2023-11-17	Żmudzka 10b	okolica 257 m	40,21	-	wtórny	9177	+19%	-7,1%	10 142	0,07
2025-03-21	Cegielniana	okolica 408 m	51,86	-	wtórny	6749	+13,7%	-6,8%	7150	0,07
2023-11-13	Żmudzka 10	okolica 264 m	39,9	-	wtórny	8772	+19%	-12,1%	9173	0,07
2025-04-03	Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 7	okolica 424 m	45,6	parter	wtórny	8333	+12,3%	-8,6%	8555	0,07
2025-09-10	Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9	okolica 470 m	47,3	2. piętro	wtórny	5708	+9,6%	-12,6%	5467	0,07
2023-11-06	Żmudzka 5a	okolica 277 m	29,6	-	wtórny	6250	+19%	-15,9%	6253	0,07
2025-07-25	Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego 9	okolica 470 m	47,3	-	wtórny	7505	+9,1%	-7,1%	7608	0,07
2023-10-25	Żmudzka 5a	okolica 277 m	47,77	-	wtórny	7536	+19,9%	-7,1%	8396	0,07
2025-05-21	Żmudzka 17	okolica 454 m	29,43	7. piętro	wtórny	10 194	+11,3%	-25,1%	8491	0,07

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1392. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Żmudzka Bartodzieje	167 m	8159	27	193
Gajowa Bartodzieje	294 m	12 220	121	489
Ceramiczna Bartodzieje	340 m	15 094	8	118
Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego Bartodzieje	360 m	7376	28	163
Jagiellońska Bartodzieje	363 m	8729	61	669
Cegielniana Bartodzieje	364 m	8609	7	34
Jana Pestalozziego Bartodzieje	377 m	8745	13	272
Swarzewska Bartodzieje	417 m	6596	5	34
Toruńska Wzgórze Wolności	442 m	10 237	73	567

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Fordońska 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7946 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7064 do 9365 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (17), na tej ulicy (928) i w okolicy (447), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Fordońska 4?

Dobra cena dla kupującego to do 7064 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7064 do 9365 zł/m². Powyżej 10 032 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Fordońska 4?

Realna cena sprzedaży to około 7946 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7946 a 9365 zł/m², a poniżej 7064 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Fordońska 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (17), na tej ulicy (928) i w okolicy (447). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 124.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.